DAC7: consequenties voor makelaars, verhuurders en vastgoedondernemers

Per 1 januari 2023 is de nieuwe Europese DAC7 richtlijn ingevoerd. Deze richtlijn is onder andere ingevoerd om meer fiscale transparantie in de digitale economie te realiseren en belastingontwijking beter te bestrijden. Digitale platformexploitanten worden verplicht om vanaf 1 januari 2024 periodiek te rapporteren over de relevante verkopers die actief zijn op hun platform en de verkopen die plaatsvinden via dit platform. Deze richtlijn heeft ook impact op vastgoedondernemers, waaronder makelaars. Hierover schreven wij al in Ook verhuurders en makelaars moeten vastgoedtransacties aan de Belastingdienst gaan rapporteren. Dus tijd voor een update met de actuele ontwikkelingen. 

Wat is DAC7? 
De DAC7-richtlijn verplicht digitale platformexploitanten om periodiek te rapporteren over de identiteit van de relevante verkopers, het aantal transacties en het behaalde resultaat, die plaatsvinden via het platform van de platformexploitant. Dit stelt de Belastingdienst in staat om te controleren of de belastingplichtigen aan hun fiscale verplichtingen voldoen en of hun winst correct wordt belast.  

Elke software die verkopers in staat stelt verbonden te zijn met gebruikers van de software om een relevante activiteit te verrichten, kan kwalificeren als een platform. Er is geen sprake van een digitaal platform als de software alleen gebruikt wordt om: 

• Betalingen te verwerken; 
• Te adverteren; 
• Gebruikers enkel door te verwijzen naar een platform. 

Voor wie geldt DAC7? 
Een aantal sectoren krijgt zeker te maken met deze rapportageverplichting en heeft inmiddels mogelijk al de eerste rapportage met betrekking tot 2023 ingediend. Er is echter lange tijd onduidelijkheid geweest over de impact van DAC7 op de diverse prestaties die makelaars verrichten. We zijn recentelijk geïnformeerd dat de Belastingdienst het standpunt heeft ingenomen dat zij het vermelden van te verhuren of te verkopen vastgoed op de website van de makelaar en het begeleiden van het verkoop-/verhuurproces (zoals de bezichtigingen, advisering en het onderhandelingsproces) als één geheel zien en deze activiteit gezamenlijk als een relevante activiteit kwalificeren die rapportage plichtig is onder DAC7.

Recent heeft de Belastingdienst in een Q&A op het forum voor fiscaal dienstverleners deze zienswijze nogmaals bevestigd. Hierin is kort aangegeven dat een makelaar voor het verrichten van bepaalde diensten niet is uitgesloten van DAC7. De site van een makelaar heeft vaak de functie van een advertentie (bijv. doorlinken naar Funda). Staat de woning zelf echter te koop / te huur op de site van de makelaar en is de makelaar betrokken bij het verkoop-/verhuurproces, zijn volgens de interpretatie van de DAC7 wet- en regelgeving door de belastingdienst, de regels van DAC7 van toepassing. 

Wat moeten vastgoedondernemers doen? 
Wij adviseren verhuurders, makelaars en vastgoedondernemers, om op korte termijn te beoordelen of ze onder de DAC7 regelgeving vallen en of zich moeten registeren bij de Belastingdienst. De rapportage over de relevante verkopers die zich in 2023 nieuw hebben geregistreerd op de website van de platformexploitant, had uiterlijk 31 januari 2024 bij de Belastingdienst ontvangen moeten zijn. De belastingdienst heeft echter aangegeven dat de portal nog tot 31 december 2024 open zal blijven, zodat de rapportage over 2023 alsnog kan worden ingediend. De rapportagedeadline voor 2024 is vervolgens 31 januari 2025. Dan moet worden gerapporteerd over alle relevante transacties die zich in 2024 hebben voorgedaan en met betrekking tot alle relevante transacties die in 2023 plaatsvonden door verkopers die al voor 2023 waren geregistreerd op het platform. 

Wat zijn de risico’s? 
Als een digitale platformexploitant niet voldoet aan de rapportageverplichting, kan dit resulteren in een boete die oploopt tot wel € 900.000 of in uitzonderlijke gevallen zelfs strafrechtelijke vervolging. Hoewel de Belastingdienst in alle waarschijnlijkheid het eerste jaar niet streng zal optreden, is het toch van belang om snel actie te ondernemen als mogelijk een rapportageverplichting bestaat. 

mr. Hendy van Hoof - Director Tax 
mr. Laura Picavet - Junior Manager Tax
BDO Accountancy, Tax & Legal B.V.
Industriegroep Real Estate & Construction