Ook verhuurders en makelaars moeten vastgoedtransacties aan de Belastingdienst gaan rapporteren

Om belastingontwijking beter te kunnen bestrijden, is per 1 januari 2023 een nieuwe Europese richtlijn 'DAC7' voor digitale platformexploitanten ingevoerd. Deze richtlijn verplicht platformexploitanten om vanaf 1 januari 2024 periodiek te rapporteren over de verkopers die actief zijn op hun digitale platform. De Belastingdienst gebruikt deze informatie om te controleren of die verkopers aan hun fiscale verplichtingen voldoen.

Let op! In de DAC7-richtlijn wordt alleen het begrip ‘verkoper’ gebruikt, maar daaronder vallen ook vastgoedverhuurders en andere dienstverleners. Deze richtlijn raakt daarom ook veel vastgoedondernemers – waaronder makelaars.

Wie moet rapporteren?
Deze rapportageverplichting is van toepassing op de exploitant van een digitaal platform waarop relevante verkopers hun commerciële activiteiten aanbieden. Een beknopte toelichting op deze begrippen:

• Er moet sprake zijn van een digitaal platform: elke software, bijvoorbeeld een website of een (mobiele) app, die relevante verkopers en gebruikers met elkaar verbindt, zodat de verkopers tegen vergoeding activiteiten voor de andere gebruikers kunnen verrichten.
  
  Sommige digitale platforms vallen niet onder deze rapportageverplichting. Bijvoorbeeld als het platform (i) uitsluitend betalingen verwerkt, (ii) uitsluitend gebruikers doorverwijst naar andere platforms, of (iii) uitsluitend adverteert en geen enkele betrokkenheid heeft bij de uiteindelijke transactie.
• De platformexploitant hoeft alleen te rapporteren over relevante verkopers. Over sommige verkopers hoeft namelijk niet te worden gerapporteerd:
  -  overheidsinstanties;
  - beursgenoteerde entiteiten;
  -  verhuurders met > 2.000 verhuurtransacties per jaar op hetzelfde straatadres (denk hierbij aan hotels).

Als een platformexploitant aannemelijk kan maken dat op zijn platform uitsluitend niet-relevante verkopers actief zijn, kan hij zich bij de Belastingdienst registreren als uitgesloten platformexploitant, zodat niet hoeft te worden gerapporteerd.

Via het platform moeten commerciële activiteiten tot stand komen. Het gaat dan onder meer om de verhuur van vastgoed en de verkoop van vastgoed. De reikwijdte van deze richtlijn is dus – bewust – zeer breed.

Waarover moet worden gerapporteerd?
De platformexploitant rapporteert over de identiteit van de relevante verkopers die actief zijn op het digitale platform, het aantal geregistreerde transacties waarbij zij betrokken waren en het daarmee behaalde resultaat. Met deze informatie kan de Belastingdienst beter controleren of de relevante verkopers voldoen aan hun fiscale verplichtingen en hun inkomsten en winst correct worden belast. Deze informatie wordt ook uitgewisseld met de fiscale autoriteiten in andere Europese landen.

Hoe raakt dit vastgoedondernemers?
Deze rapportageverplichting raakt partijen die met een website of app faciliteren bij verhuur, verkoop en dienstverlening door relevante verkopers.

Als de platformexploitant (lees: de eigenaar van de website/app) en de relevante verkoper (bijv. de verhuurder of verkoper van vastgoed) onderdeel zijn van dezelfde groep geldt overigens geen rapportageverplichting. Wij hebben in onze praktijk met de Belastingdienst afgestemd dat in dergelijke gevallen een uitzondering geldt. Het begrip 'groep' en met name welke vennootschappen daartoe behoren is daarbij wel een aandachtspunt. Concreet gaat dit bijv. over de situatie waarin groepsmaatschappij A de website/app in eigendom heeft, maar het aangeboden vastgoed in eigendom is bij groepsmaatschappij B: er geldt dan dus geen rapportageverplichting.

Een aantal sectoren krijgt zeker wel te maken met deze rapportageverplichting. Denk bijv. aan de exploitanten van recreatieparken die ook bungalows in eigendom bij derden (beleggers) te huur aanbieden op de eigen website. Naar verluidt heeft de Belastingdienst geïnventariseerd van welke ondernemers zij op basis van het bedrijfsprofiel DAC7-rapportages verwacht te ontvangen, zodat tijdig actie kan worden ondernomen als niet wordt gerapporteerd.

En makelaars dan?
Er is lange tijd onduidelijkheid geweest over de impact van deze richtlijn op makelaars. In de praktijk wordt de website van de makelaar meestal uitsluitend gebruikt om het vastgoed dat beschikbaar is voor de verhuur of verkoop onder de aandacht van geïnteresseerden te brengen; de onderhandelingen en afwikkeling van de huur/koop vinden veelal volledig offline plaats. Veel partijen hebben dus het standpunt ingenomen dat de website van een makelaar niet kwalificeert als digitaal platform – en de rapportageverplichting dus niet van toepassing is.

In onze praktijk heeft de Belastingdienst recent het standpunt ingenomen dat makelaars wel degelijk onder de DAC7-richtlijn vallen. Ook als hun website wordt gebruikt om te adverteren en de makelaarsdiensten verder offline plaatsvinden. De Belastingdienst beziet de dienstverlening van de makelaar online (onder de aandacht brengen van te verhuren/verkopen vastgoed) en offline (o.a. onderhandelen, afwikkelen) als één geheel en concludeert dat de website dus als digitaal platform kwalificeert. Dit betekent dat makelaars moeten rapporteren over de huur- en kooptransacties waarbij zij betrokken zijn – en waarbij het aanbod op de website stond.

Naar verluidt gaat de Belastingdienst dit standpunt binnenkort breder uitdragen.

Hoe nu verder?
Makelaars en andere vastgoedondernemers die bij nader inzien toch onder de DAC7-richtlijn vallen, doen er goed aan om zich op korte termijn alsnog als platformexploitant bij de Belastingdienst te registeren. En de vereiste rapportage alsnog te doen: de rapportage over de relevante verkopers die zich in 2023 nieuw op het platform hebben geregistreerd, had 31 januari 2024 door de Belastingdienst ontvangen moeten zijn. Wij adviseren om deze rapportage over 2023 uiterlijk 30 juni 2024 alsnog in te dienen. De volgende deadline is 31 januari 2025: dan moet worden gerapporteerd over alle relevante verkopen die gedurende 2024 plaatsvonden en over de relevante verkopen die gedurende 2023 plaatsvonden door verkopers die al voor 2023 waren geregistreerd op het platform.

Als ten onrechte niet wordt gerapporteerd, kan dat in het ergste geval resulteren in een boete van maximaal 900.000 euro of strafrechtelijke vervolging. Hoewel algemeen verwacht wordt dat de Belastingdienst – zeker het eerste jaar – terughoudend zal optreden, is het van belang om hier zo snel mogelijk mee aan de slag te gaan als mogelijk een rapportageverplichting bestaat.

mr. Ricardo de Jong – Senior Manager Tax
mr. Laura Picavet – Senior Tax Consultant
BDO Tax, Accountancy & Legal B.V.
Industriegroep Real Estate & Construction