Invulling begrip 'bouwkundige constructie': Impact op de fiscale gevolgen van een transformatie

Het Gerechtshof Amsterdam heeft nadere invulling gegeven aan het begrip 'bouwkundige constructie'. De inhoud van dit begrip is belangrijk voor de beoordeling of bij de transformatie of herontwikkeling van een bestaand gebouw sprake is van 'in wezen nieuwbouw'. Deze beoordeling is van belang om de gevolgen van een transformatie voor de overdrachts- en omzetbelasting in kaart te brengen. 

Wanneer is sprake van 'in wezen nieuwbouw'?
Eerder heeft de Hoge Raad geoordeeld dat 'in wezen nieuwbouw' inhoudt dat het resultaat van een verbouwing of transformatie op één lijn kan worden gesteld met een nieuw gebouw. De Hoge Raad heeft verduidelijkt dat deze beoordeling alleen dient plaats te vinden aan de hand van wijzigingen (waaronder vervanging) van de bestaande bouwkundige constructie. Alleen deze wijzigingen kunnen leiden tot in wezen nieuwbouw. 

Overige factoren, zoals een wijziging van het uiterlijk, de functie, of de aanwendingsmogelijkheden van het gebouw, kunnen (slechts) een aanwijzing zijn dat zodanige wijzigingen in de constructie hebben plaatsgevonden dat sprake is van in wezen nieuwbouw. 

Bouwkundige constructie
Lang was onduidelijk hoe het criterium 'wijzigingen in de bouwkundige constructie' diende te worden getoetst. Het Gerechtshof heeft onlangs geoordeeld dat met de bouwkundige constructie wordt gedoeld op 'dat gedeelte van een bouwwerk dat ervoor zorgt dat het bouwwerk blijft staan door het voldoende dragend vermogen en stijfheid te geven'.

Bij de beoordeling of wijzigingen in de bouwkundige constructie zodanig van aard zijn dat zij leiden tot 'in wezen nieuwbouw', dient de gehele bouwkundige constructie in aanmerking te worden genomen. Het gedeeltelijk vervangen van (dragende) kolommen in de draagconstructie is bijvoorbeeld onvoldoende ingrijpend om tot 'in wezen nieuwbouw' te komen. 

Invloed op de praktijk
Als uit de wijzigingen in de bouwkundige constructie blijkt dat een verbouwing of transformatie leidt tot in wezen nieuwbouw, geldt een herzieningstermijn van 10 jaar voor de in aftrek te brengen btw op de kosten van de verbouwing. Ook leidt dit ertoe dat over de verkoop van het betreffende gebouw btw in rekening dient te worden gebracht als het gebouw vóór, op of uiterlijk twee jaren na de eerste ingebruikneming wordt verkocht.

Wij adviseren om op basis van de invulling van het begrip bouwkundige constructie na te gaan of dit gevolgen heeft voor transformatieprojecten in het verleden of de toekomst. Dit is zowel van belang voor de aftrek van btw, als voor de fiscale behandeling van de verkoop van het onroerend goed. 

Dit was een bijdrage van Joris van Wamelen (links op de foto) en Mike Hagendoorn (rechts). Zij maken als fiscalisten deel uit van het vastgoedteam van HVK Stevens te Amsterdam en Rotterdam. Heeft u vragen of opmerkingen? Stuur dan een e-mail naar j.vanwamelen@hvkstevens.com of m.hagendoorn@hvkstevens.com of bezoek de website van HVK Stevens.