De financiële restwaarde van een flexwoning

Op dit moment is er veel vraag naar tijdelijke huisvesting, met name vanwege de krapte op de woningmarkt. Tijdelijke huisvesting, zoals flexwoningen, worden steeds vaker ingezet als een oplossing. Flexwoningen zijn woningen die relatief snel en eenvoudig gebouwd en geplaatst kunnen worden, en ook weer eenvoudig kunnen worden verplaatst of verwijderd. In het artikel Flexwoningen in de vennootschapsbelasting stonden R. Lemmens MSc en drs D.G. Schraa vanuit fiscaal-juridisch perspectief stil bij de afschrijving op moderne bouwvormen zoals flexwoningen.

Waarderingsperspectief
Flexwoningen worden vanuit waarderingsperspectief conform de International Valuation Standards (IVS) beschouwd als onroerende zaken als ze duurzaam verbonden zijn met de grond en niet gemakkelijk verplaatsbaar of demonteerbaar zijn. Hierbij is ook aansluiting op gas, water en riool relevant. Daarnaast bieden wanden en een dak in de praktijk bescherming tegen wind en neerslag, een belangrijk criterium voor de kwalificatie als gebouw.

Het is echter nog onzeker hoe de civielrechtelijke jurisprudentie precies van toepassing is op moderne technologische ontwikkelingen zoals flexwoningen. In deze is het logisch om een definitie van het begrip 'gebouw' te laten aansluiten bij het begrip 'onroerende zaak' zoals gedefinieerd in art. 3.3 BW, aangevuld met de eis van wanden en een dak die bescherming bieden tegen wind en neerslag en daarnaast aansluiting op gas, water en riool. De aansluiting op voorzieningen speelt echter in de civielrechtelijke jurisprudentie een steeds kleinere rol bij de toetsing of sprake is van een duurzame constructie die duurzaam verbonden is met de grond.

Verschillende verschijningsvormen
Er zijn verschillende vormen van tijdelijke huisvesting mogelijk, afhankelijk van de behoeften van de gebruikers en de beschikbare ruimte. Enkele voorbeelden, met enige mate van overlap, van tijdelijke huisvesting zijn:

• Flexwoningen: Dit zijn woningen die snel en eenvoudig gebouwd en geplaatst kunnen worden, en ook weer eenvoudig kunnen worden verplaatst of verwijderd. Flexwoningen worden vaak ingezet als tijdelijke huisvesting voor bijvoorbeeld studenten, vluchtelingen, of mensen die snel een woning nodig hebben. Deze woningen zijn regelmatig van tijdelijke aard zijn door een tijdsgebonden exploitatieovereenkomst, bijvoorbeeld een looptijd van 15 jaar.
• Modulaire woningen: Dit zijn woningen die opgebouwd zijn uit modules die in de fabriek gemaakt worden en op locatie aan elkaar worden gekoppeld. Modulaire woningen zijn snel te bouwen en kunnen ook weer snel worden gedemonteerd en verplaatst. In de praktijk blijven deze woningen langjarig staan, bijvoorbeeld 20 jaar of langer.
• Containerwoningen: Dit zijn woningen die gemaakt zijn van gerecyclede zeecontainers. Containerwoningen zijn relatief goedkoop en snel te bouwen, en kunnen ook weer snel worden gedemonteerd en verplaatst.
• Tiny houses: Dit zijn kleine woningen die vaak solitair geplaatst staan en daardoor eenvoudig te verplaatsen zijn.

Al deze vormen van tijdelijke huisvesting hebben hun eigen voor- en nadelen en kunnen worden ingezet afhankelijk van de behoeften van de gebruikers en de beschikbare ruimte. Omdat de exploitatie van de verschillende verschijningsvormen variëren in looptijd en contractafspraken rond het einde van de exploitatieperiode (doorexploitatie, herplaatsing en demontage) varieert ook de wijze van afschrijving in enige mate.

Financiële restwaarde
Bij de bepaling van de financiële restwaarde kunnen in relatie tot bovengenoemde verschijningvormen meerdere benaderingen van de financiële restwaarde worden onderscheiden. Bij alle benaderingen geldt dat de som van gebouwen, modules, elementen of producten uiteindelijk resulteert in een financiële restwaarde van de gehele balanspost. Bij het bepalen van de financiële restwaarde voor een gebouw, module, element of product is de hergebruikwaarde bepalend. De hergebruikwaarde is de waarde van een gebouw, module, element of product verminderd met relevante kosten, zoals demontagekosten en transportkosten.

Doorexploitatie van de flexwoning
Bij het berekenen van de financiële restwaarde van een langjarige exploitatie geldt in de praktijk in de regel de kostenbenadering op basis van de IVS. De hergebruikwaarde van een gebouw wordt bepaald door de directe bouwkosten (exclusief indirecte bouwkosten, algemene bouwplaatskosten, winst & risico en coördinatiekosten) op T=0 te corrigeren voor de opgetreden kwaliteitsreductie conform de NEN-norm 2767.

Bij de doorexploitatie variant kan tevens de inkomstenmethode en/of de vergelijkingsmethode een belangrijke rol spelen. Bijvoorbeeld in het geval van een beleggingsinvestering.

Herplaatsing van de flexwoning
In het geval van herplaatsing van een flexwoning kan de hergebruikwaarde op moduleniveau worden bepaald. De bepaling van de hergebruikwaarde op elementniveau is te berekenen met dezelfde formule, de standaardwaarden van te hanteren correctiefactoren wijken hierbij wel af. De hergebruikwaarde van een module wordt bepaald door de directe bouwkosten op T=0 te corrigeren met de bouwplaatskosten (o.a. arbeid en materieel), het opgereden verlies, de kwaliteitsreductie (NEN2767), de demontagekosten, de reviseerkosten, de transportkosten en de opslagkosten.

De methode die het meest geschikt is voor het bepalen van de hergebruikwaarde van vastgoed, hangt voornamelijk af van de mate van herbruikbaarheid (modulariteit) en daarmee de courantheid van de flexwoning. Wanneer de flexwoning couranter is, zal de comparatieve methode doorgaans een nauwkeuriger resultaat opleveren. Bij vastgoed dat minder courant en heterogener is, is het vaak niet mogelijk om de waarde te bepalen met behulp van de comparatieve methode. In deze gevallen zijn de kosten- en inkomstenbenadering meer geschikte methoden om te gebruiken.

De waarde van de grond
De waarde van de grond hangt in sterke mate af van de geldende contractuele afspraken. Er kan sprake zijn van eigen of gehuurde grond. Daarnaast kan er sprake zijn van een erfpacht- of opstalrecht. Deze zakelijke rechten zijn op basis van de IVS met standaardmethodes te benaderen, bijvoorbeeld de comparatieve of de inkomstenbenadering. In relatie tot bovenstaande benadering van de waarde van de flexwoning in het geval van doorexploitatie op basis van de kostenbenadering en in geval van herplaatsing dan betreft de waarde van de grond een los te waarderen element binnen het geheel. In het geval van de inkomstenmethode dan zit de waarde van de grond verdisconteerd in de berekening van de waarde als een geheel.

Voor de praktijk
Investeringen in flexwoningen vragen om een zorgvuldige beoordeling van alle relevante aspecten.

Wordt u graag geïnformeerd over de fiscale aspecten van flexibele en tijdelijke huisvesting? Op dinsdag 29 oktober 2024 organiseert BDO een online Workshop ‘Fiscale aspecten flexibele en tijdelijke huisvesting’. Meld u hier aan!

BDO Industriegroep Real Estate & Construction
Joost Daalmans MSc MRICS RT RDMW – Partner Real Estate Valuation Services

Foto: Volkshuisvesting Nederland