Uitponden en box 3: wat woningbeleggers moeten weten

Particuliere woningbeleggers zagen de afgelopen tijd veel op zich afkomen. Wijzigingen in box 3 resulteerden veelal in fors hogere belastingaanslagen. En belastingheffing op basis van werkelijk rendement lijkt op korte termijn ook nog geen uitkomst te bieden, omdat de Hoge Raad recent oordeelde dat ongerealiseerde waardestijgingen daarbij ook meetellen. Tot slot zijn op 1 juli 2024 de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten in werking getreden. Niet gek dus, dat diverse media inmiddels over een uitpondgolf berichten. De Belastingdienst zal deze ontwikkeling geïnteresseerd volgen: al te voortvarend uitponden, kan resulteren in belastingheffing in box 1 (2024: 49,5 procent) in plaats van box 3. In deze bijdrage gaat BDO in op de fiscale aandachtspunten én kansen bij een uitpondstrategie.

Wat is uitponden?
Onder uitponden verstaan we in deze bijdrage het verkopen - in plaats van opnieuw verhuren - van een individuele woning aan een eindgebruiker nadat de huurder heeft opgezegd. Op kleine schaal gaat het dan om enkele woningen op verschillende locaties. Op grotere schaal gaat het om het per stuk verkopen van appartementen in een complex zodra huurders opzeggen - in plaats van opnieuw te verhuren of het complex als geheel te verkopen. De losse verkoop aan eindgebruikers levert over het algemeen meer op dan de verkoop van het complex aan een belegger, maar is ook bewerkelijker en tijdrovender.

Normaal, actief vermogensbeheer
Belastingheffing in box 3 is aan de orde als de belegger zich beperkt tot 'normaal, actief vermogensbeheer'. Zodra de activiteiten van de belegger het normaal, actief vermogensbeheer te boven gaan, worden de gerealiseerde resultaten belast in box 1. Waar ligt de grens? In de kern gaat het om de vraag of het gerealiseerde voordeel voorzienbaar was: is het gerealiseerd als gevolg van de werkzaamheden of specifieke (voor)kennis van de belegger?

Een belegger die wacht tot zijn huurders uit eigen beweging vertrekken en dan tot verkoop overgaat, beperkt zich tot normaal, actief vermogensbeheer (box 3). Het voordeel dat hij met die verkopen realiseert, vloeit voort uit een combinatie van marktontwikkelingen en het besluit van de huurder om op te zeggen. De activiteiten van deze belegger beperken zich tot het verkopen van de woning, en van bijzondere (voor)kennis is geen sprake.

Actief huurbeëindigingsbeleid
Dat ligt anders als de belegger zijn huurders stimuleert om de huurovereenkomst te beëindigen. Het voeren van een actief huurbeëindigingsbeleid kwalificeert als meer dan normaal, actief vermogensbeheer. En resulteert dus in belastingheffing in box 1 over de meerwaarde die de huurbeëindiging oplevert. Voorbeelden van actief huurbeëindigingsbeleid:

• het aanbieden van een vertrekpremie aan de huurders;
• de woning actief te koop aanbieden aan de huurders (al dan niet met korting);
• weigeren om noodzakelijk onderhoud uit te voeren;
• op andere manieren het woongenot van de huurder beperken.

Een actief huurbeëindigingsbeleid draagt bij aan de conclusie dat sprake is van meer dan normaal, actief vermogensbeheer – maar is daarvoor niet vereist. Ook zonder dergelijk beleid kan box 1 in beeld komt - bijvoorbeeld op grond van bijzondere (voor)kennis over het aanstaande vertrek van huurders ten tijde van de aankoop.

Wat zegt de belastingrechter?
In de praktijk ontstaat regelmatig discussie met de Belastingdienst over de fiscale behandeling van uitponding. Soms worden die discussies voorgelegd aan de belastingrechter. Dat levert verschillende voor de praktijk belangrijke inzichten op:

• Feiten van algemene bekendheid leveren geen bijzondere (voor)kennis op. Denk hierbij aan het feit dat een huurder op enig moment vertrekt. Of het feit dat leegstaande woningen meer waard zijn dan woningen in verhuurde staat.
• Ervaring met het uitponden van portefeuilles, kennis van de vastgoedmarkt en een goed netwerk in de lokale vastgoedmarkt leveren op zichzelf geen bijzondere (voor)kennis op. Dat ligt anders als de belegger bijvoorbeeld vanuit zijn netwerk een buitenkans met concreet zicht op rendement krijgt aangereikt.
• Als een belegger daarnaast ook nog in een andere hoedanigheid actief is op de vastgoedmarkt - bijvoorbeeld als makelaar - kan sneller sprake zijn van bijzondere (voor)kennis. Vooral als de belegger ook in die andere hoedanigheid betrokken is geweest bij de door hem aangekochte beleggingsobjecten.

Belang voor de praktijk
In box 3 is veel ruimte om tot uitponden over te gaan. Beleggers die hun portefeuille de afgelopen jaren opbouwden en nu - bij leegstand - tot verkoop overgaan, lopen weinig risico op belastingheffing in box 1. Dat ligt anders voor beleggers die al te voortvarend te werk gaan en het beëindigen van de huurovereenkomst actief stimuleren: belastingheffing in box 1 over de gerealiseerde waardesprong dreigt. Kennis van de lokale markt en een goed netwerk leveren niet zonder meer bijzondere (voor)kennis op: dat is goed nieuws voor beleggers die in deze markt juist aankopen met het oog op toekomstige uitponding.

Heeft u vragen over de fiscale aspecten bij uitponden? Of staat u op het punt om een beleggingsportefeuille over te nemen om deze zelf te gaan uitponden? Neem gerust contact op met de vastgoedfiscalisten van BDO.

BDO Accountancy, Tax & Legal B.V.
Industriegroep Real Estate & Construction
mr. Ricardo de Jong – Senior Manager Tax