Zakelijk vastgoed financieren: waar te beginnen?

Het financieren van zakelijk vastgoed brengt in de praktijk nogal eens wat uitdagingen met zich mee. Dit terwijl het aantal aanbieders (en adverteerders) van zakelijke vastgoed financiering de afgelopen jaren juist enorm is gegroeid (met name non-bancair). In dit artikel geven de specialisten van Baker Tilly een korte inkijk in het vastgoed financieringslandschap.

Soorten vastgoed
Bij het financieren van zakelijk vastgoed moet onderscheid gemaakt worden tussen vastgoed voor eigen gebruik en commercieel vastgoed (bestemd voor de verhuur). Bij commercieel vastgoed is er daarnaast onderscheid tussen residentieel vastgoed (woningen) en kantoren, winkels etc. Het soort vastgoed bepaalt in hoeverre een financier openstaat voor financiering. Het is ook van invloed op het rentepercentage. Over het algemeen is residentieel vastgoed eenvoudiger te financieren dan ander commercieel vastgoed.

Een van de belangrijkste criteria voor de financier is de zogenoemde loan to value (LTV). Dit is de verhouding tussen de omvang van de financiering en de waarde van het vastgoed uitgedrukt in een percentage. Over het algemeen zal een financier maximaal 70-80 procent willen financieren. Hoe hoger de LTV, hoe hoger het rentepercentage. De koper zal dus vrijwel altijd een eigen financiële inbreng moeten hebben.

Het is belangrijk om vooraf goed te onderzoeken of de gewenste financiering haalbaar is en de investering voldoende rendement oplevert, rekening houdend met de (fiscale) regels voor verhuur

Zakelijk vastgoed voor eigen gebruik
De financiering van zakelijk vastgoed voor eigen gebruik is in de meeste gevallen, uitgaande van een reële koopprijs, gezonde LTV en een gezonde kasstroom via één van de grootbanken mogelijk. Als een hogere LTV gewenst is of als men zekerheden wil beperken kan non-bancaire financiering aantrekkelijk zijn. Een bank zal namelijk over het algemeen, naast het eerste recht van hypotheek op het pand, ook een pandrecht willen vestigen op inventaris, voorraad en vorderingen. Een andere reden zou kunnen zijn dat de kasstromen van de onderneming in het verleden niet altijd goed zijn geweest en derhalve een reguliere bank niet de gewenste financiering wil verstrekken. Daarnaast hebben non-bancaire partijen vaak een kortere doorlooptijd (beknoptere KYC-procedure) en een beperktere informatieplicht. Daartegenover staat bij non-bancaire financiering vaak wel een hogere rente.

Commercieel vastgoed
Wij zien dat de grootbanken erg voorzichtig zijn met het financieren van commercieel vastgoed, mede vanuit regelgeving. Met name de ondernemer die het exploiteren als vastgoed niet als zijn hoofdactiviteit heeft en één of twee panden wil kopen als belegging vangt vaak bot. Non-bancair zijn er meer mogelijkheden. Ons advies is om vroegtijdig deskundig financieel advies in te winnen. Daarbij raden wij aan om de informatie die op de websites van aanbieders staat te verifiëren bij de aanbieder alvorens een koopbeslissing hierop te baseren.

Nieuwbouw
Kopers doen er goed aan zich te realiseren dat commercieel vastgoed in het geval van nieuwbouw door veel financiers gezien wordt als projectontwikkeling. Veel financiers willen dit niet of tegen strengere voorwaarden financieren. Ook het kopen van een nieuwbouw bedrijfsunit binnen een bestaand projectplan met tal van andere units wordt gezien als projectontwikkeling. Wij hebben ervaren met ondernemers die hier helaas pas achter kwamen na het ondertekenen van de koopakte.

Non-bancair vastgoed financieren
Er zijn de afgelopen jaren veel non-bancaire partijen bijgekomen. Het aanbod van niet-bancaire financiers is groot en divers. Nederland heeft wel honderd niet-bancaire financiers. Veel financiers hebben verschillende methoden om financiering te verstrekken en hanteren uiteenlopende criteria.

Baker Tilly heeft via haar eigen financieringsdesk en de afdeling Corporate Finance toegang tot meer dan 50 financiers. Van traditionele banken tot vastgoedfinanciers en van alternatieve partijen tot crowdfunding. We kennen hun acceptatiecriteria, specifieke voorkeuren en aanvullende randvoorwaarden om rekening mee te houden. Indien u geïnteresseerd bent in het verkennen van mogelijkheden van de (her)financiering van uw vastgoed of als u vragen heeft, kunt u contact opnemen met Baker Tilly via Dennis Oosterhuis (d.oosterhuis@bakertilly.nl / 06-10999224) of Fabian Roozemond (f.roozemond@bakertilly.nl / 06-15681715) of kijk op Financieringsdesk | Baker Tilly.