Wilt u gebruik maken van het overgangsrecht voor vastgoedaandelentransacties? Dan is mogelijk nog actie vereist vóór 1 april!
Op 19 december 2023 is het Wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties als onderdeel van het Belastingplan 2024 aangenomen. In veel gevallen heeft dit tot gevolg dat met ingang van 1 januari 2025 de (samenloop)vrijstelling van de overdrachtsbelasting niet meer van toepassing zal zijn op de verkrijging van nieuwe onroerende zaken in de vorm van een “vastgoedaandelentransactie”.
In plaats van een vrijstelling zal vanaf 1 januari 2025 in de overdrachtsbelasting een nieuw tarief van 4% gelden op dergelijke aandelentransacties. Voor nieuwbouwprojecten waarvoor op of vóór Prinsjesdag 2023 om 15:15 uur reeds een intentieovereenkomst was getekend, kan echter een beroep op overgangsrecht worden gedaan. Dit overgangsrecht stelt de vrijstelling veilig tot 1 januari 2030. De koper dient dan echter wel vóór 1 april aanstaande melding te doen bij de Belastingdienst.
De huidige situatie
Op basis van de huidige wet is de (op)levering van onroerende zaken in de bouw- en handelsfase met inbegrip van bouwgrond ("nieuwe onroerende zaken") belast met btw en is de verkrijging daarvan in beginsel vrijgesteld van overdrachtsbelasting op grond van de zogenoemde samenloopvrijstelling. Wanneer echter aandelen worden verkocht in een vennootschap die nieuwe onroerende zaken bezit, is de levering van die aandelen niet aan btw-onderworpen. Heffing van overdrachtsbelasting kan dan aan de orde komen indien de vennootschap op basis van haar bezittingen kwalificeert als een onroerendezaakrechtspersoon (“OZR”) en de koper een aanmerkelijk aandelenbelang in de vennootschap verkrijgt. Desalniettemin kan de koper op grond van jurisprudentie ook op de aandelenkoop de samenloopvrijstelling van overdrachtsbelasting toepassen, wanneer de vennootschap nieuwe onroerende zaken bezit. Dit zorgt voor situaties waarbij het mogelijk is om vastgoed(aandelen) over te dragen zónder heffing van btw en zónder heffing van overdrachtsbelasting.
De vennootschap zelf voelt wel btw-druk op de bouw- en ontwikkelkosten Dit is het geval indien en voor zover de vennootschap de nieuwe onroerende zaken in de toekomst btw-vrijgesteld gaat gebruiken. Denkt u daarbij aan de verkoop of verhuur van nieuwbouwwoningen of commercieel vastgoed aan btw-vrijgesteld presterende afnemers. Maar door de verkoop te structureren als vastgoedaandelentransacties blijft in ieder geval de ontwikkelwinst buiten de heffing van btw en overdrachtsbelasting.
De nieuwe wet
Het kabinet noemt deze verkopen zonder btw en overdrachtsbelasting ongewenst en onbedoeld. Het heeft daarom de samenloopvrijstelling voor dergelijke transacties met ingang van 1 januari 2025 ingetrokken. Voor deze transacties is per 1 januari 2025 in beginsel dus wél overdrachtsbelasting verschuldigd bij de verkrijging van een kwalificerend aandelenbelang in een OZR. Omdat de gemiste belastingopbrengst eigenlijk gelijk is aan de btw van 21% over de ontwikkelwinst, zal voor deze verkrijgingen een nieuw tarief gaan gelden van 4% (in plaats van het huidige algemene tarief van 10,4%).
De samenloopvrijstelling blijft verder van toepassing voor de situaties waarbij de vennootschap de onroerende zaken gedurende twee jaar ten minste voor 90% gebruikt voor btw-belaste activiteiten.
Overgangsrecht
In de wet is voorzien in overgangsrecht voor onderhanden nieuwbouwprojecten. Het overgangsrecht zal betrekking hebben op nieuwbouwprojecten waarvoor op het moment van indiening van het wetsvoorstel op Prinsjesdag 2023 (dinsdag 19 september 2023, 15:15 uur) tenminste een getekende intentieovereenkomst bestaat. In deze overeenkomst dient nauwkeurig te zijn vastgelegd onder welke voorwaarden en binnen welke termijn de aandelentransactie zal plaatsvinden, en op welk(e) vastgoedproject(en) de overeenkomst betrekking heeft. Voor projecten onder een kwalificerende intentieovereenkomst gaan de wijzigingen niet al gelden vanaf 1 januari aanstaande maar vanaf 1 januari 2030. Zo worden de meeste nieuwbouwprojecten die op Prinsjesdag 2023 al in ontwikkeling waren niet tussentijds geconfronteerd met aanvullende heffing van overdrachtsbelasting bij verkoop van het project.
LET OP! Wilt u gebruik maken van het overgangsrecht? Dan dient de aanstaande aandelenkoper vóór 1 april aanstaande melding te doen van de getekende intentieovereenkomst bij de Belastingdienst.
Gevolgen voor de praktijk
De nieuwe wet wordt met ingang van 1 januari 2025 van kracht en treft dan met name (kopers van) vastgoedvennootschappen die geen recht hebben op aftrek van btw. Denkt u hierbij bijvoorbeeld aan vennootschappen die nieuwbouwwoningen ontwikkelen of vastgoed voor gebruik door zorg- en onderwijsinstellingen. Ook kopers van vennootschappen met slechts gedeeltelijk btw-aftrekrecht kunnen met de nieuw heffing van overdrachtsbelasting worden geconfronteerd.
Ter afsluiting
Het blijft van belang om van geval tot geval te beoordelen of de aankoop van nieuwe onroerende zaken voordeliger direct als stenentransactie kan plaatsvinden, of in de vorm van een aandelentransactie. In de afweging dienen uiteraard ook niet-fiscale redenen te worden meegenomen om al dan niet te kiezen voor een aandelentransactie.
Dit was een bijdrage van Jimmy Eskens en Frank van Nus. Zij maken als fiscalisten deel uit van het vastgoedteam van HVK Stevens te Amsterdam en Rotterdam, bestaand uit fiscalisten, juristen en notarissen. In 2023 is Maaike Timmer (m.timmer@hvkstevens.com) als partner-notaris tot het team toegetreden.
Heeft u vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel? Stuurt u dan een e-mail naar Jimmy Eskens of Frank van Nus of bezoekt u de website van HVK Stevens.
Laatste nieuws
- 17-05-2024 11:18 Dit zijn de genomineerden voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
- 16-05-2024 14:30 Maarsen Groep en Dura Vermeer tekenen voor mixed-use complex in Amsterdam Noord
- 16-05-2024 14:10 Technisch dienstverlener huurt kantoorruimte in Donna Eindhoven
- 16-05-2024 14:00 IHS Capital koopt winkelpand in Haarlem
- 16-05-2024 13:50 WoningBouwersNL verwelkomt nieuwe maatregelen uit coalitieakkoord
- 16-05-2024 11:32 Hugo de Jonge: 'Blij met continuïteit van woningbouwbeleid in coalitieakkoord' + VIDEO
- 16-05-2024 11:15 New Balance huurt 3.865m2 van Jamestown voor EMEA-hoofdkantoor in Amsterdam
- 16-05-2024 11:03 Vastned Retail en Vastned Belgium gaan fuseren
- 16-05-2024 10:12 Rotterdamse VVD stelt raadsvragen over definitie gemeenschappelijk huishouden in nieuwe Wet betaalbare huur
- 16-05-2024 10:06 'Esprit vraagt faillissement aan in Europa'
- 16-05-2024 09:52 Senaat wil af van fiscale beperkingen op woningsplitsing en -deling
- 16-05-2024 09:34 Dit zijn de plannen van het nieuwe kabinet op het gebied van woningbouw
- 16-05-2024 08:56 Synchroon en Daelmans Vastgoed tekenen voor appartementengebouw in Zoetermeer
- 16-05-2024 08:49 Van Herk Groep verhuurt 2.100 m2 winkelruimte aan interieur-platform
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.