Te hoge rente op familiehypotheek is niet aftrekbaar
Een familiehypotheek is in beginsel geen onwenselijke fiscale constructie. Recent heeft staatssecretaris Van Rij dat nog eens bevestigd. Een van de voorwaarden is wel dat de hoogte van de rente op de eigenwoninglening zakelijk is vastgesteld. Alleen dan is de rente aftrekbaar in box 1. In een recente procedure voor de rechtbank Zeeland West-Brabant blijkt op welke manier de hoogte van de rente wordt getoetst door de fiscus.
Hoogte van de rente
Of de rente zakelijk is, wordt bepaald door een vergelijking te maken met de rente die niet-gelieerde partijen zouden zijn overeengekomen onder verder gelijke omstandigheden en voorwaarden. De vergelijking dient gemaakt te worden op het moment van het verstrekken van de lening. De bewijslast over de zakelijkheid van de overeengekomen rente ligt bij de belastingplichtige, omdat het om een aftrekpost gaat. Uit de procedure voor rechtbank Zeeland West-Brabant blijkt duidelijk op welke manier de Belastingdienst de rente toetst. Ook blijkt dat de belastingplichtige een goede onderbouwing van de rente moet hebben. Alleen stellingen zijn niet voldoende.
Voorbeeldcasus
In deze zaak had schoonvader in 2018 een eigenwoninglening verstrekt tegen een rente van 7,3 procent. De Belastingdienst heeft het standpunt ingenomen dat de overeengekomen rente niet zakelijk is. De rente dient te worden vastgesteld op basis van bancaire tarieven voor hypothecaire geldleningen met vergelijkbare voorwaarden als de afgesloten familielening, verhoogd met een opslag van 0,6 procent vanwege het – in dit geval- ontbreken van hypothecaire zekerheid. De Belastingdienst heeft de aftrekbare rente van de eigenwoningschuld gecorrigeerd tot 2,75 procent. De belastingplichtige onderbouwt de rente van 7,3 procent met drie stellingen:
- De schoonvader heeft in 2018 twee hypothecaire geldleningen aan derden verstrekt tegen een rente van 6 procent. Hieruit zou kunnen worden afgeleid dat 6 procent een zakelijke rente was in geval van particuliere financiering.
- De bank wilde geen hypothecaire lening voor het gewenste bedrag verstrekken, waardoor hij was aangewezen op particuliere financiering.
- Belanghebbende heeft een verhoogd risicoprofiel
De rechtbank oordeelde ten aanzien van de eerste twee stellingen dat er onvoldoende feiten en omstandigheden zijn aangedragen en deze de met belanghebbende overeengekomen hoge rente niet onderbouwen. Ook de derde stelling wijst de rechtbank af. Van een verhoogd risicoprofiel was volgens de rechtbank geen sprake vanwege de verhouding van de hoogte van de lening versus de aankoopprijs van de woning (350.000 euro ten opzichte van 415.000 euro). Tevens werd hierbij de inkomens- en vermogenspositie van de belastingplichtige en zijn echtgenote in beschouwing genomen. Het voorgaande leidde ook tot het oordeel dat het niet aannemelijk was dat de belastingplichtige geen lening bij een bank had kunnen krijgen. De door de Belastingdienst als zakelijk aangemerkte rente van 2,75 procent was volgens de rechtbank redelijk.
Wat zijn de gevolgen van te veel betaalde rente?
Over de gevolgen voor het te hoge deel van de rente die belanghebbende aan zijn schoonvader heeft betaald, doet de rechtbank verder geen uitspraak. Toch is het belangrijk om deze in voorkomende situaties in kaart te brengen. Is het een schenking geweest van schoonzoon aan schoonvader? Of is juist gedwaald over het percentage? En welke gevolgen heeft de lagere rente op de vastgestelde annuïteiten die schoonzoon betaalt? Elementen die per situatie anders kunnen uitwerken. Kortom, raadpleeg ook bij een familiehypotheek tijdig uw fiscaal adviseur.
Leroy Smits – Partner BDO Tax & Legal
Marielle Schuurman – Van Nifterik – Senior Manager BDO Tax & Legal
Vanessa Knaapen – Cuijpers – Senior manager BDO Tax & Legal
Laatste nieuws
- 26-07-2024 16:25 Vier nieuwe medewerkers voor The Instant Group
- 26-07-2024 15:31 Genestho Beheer verkoopt kantoorruimte in Rotterdam
- 26-07-2024 15:26 Jelle Friso aan de slag als vastgoedadviseur bij Trec
- 26-07-2024 13:38 WDP doet half miljard aan investeringen: 'Mooi perspectief voor de rest van het jaar'
- 26-07-2024 12:47 Gemeente Katwijk wil inzetten op woningen voor ouderen en heeft daar geld voor over
- 26-07-2024 12:21 Van der Weegen Bouwontwikkeling realiseert 55 woningen in kloostercomplex Dongen
- 26-07-2024 11:01 Internetconsultatie van start over subsidieregeling verduurzaming en onderhoud huurwoningen
- 26-07-2024 10:08 GGZ-organisatie huurt bijna 1.000 m2 kantoorruimte in Hoge Erasmus Offices Rotterdam
- 26-07-2024 09:55 Dertig appartementen voor starters in centrum Papendrecht
- 26-07-2024 09:44 Madeline Buijs: 'Een oplossing voor het tekort aan huurwoningen is er'
- 26-07-2024 09:29 Heijmans verkoopt meer woningen en stelt outlook naar boven bij
- 26-07-2024 00:10 'Financiële prikkels cruciaal bij verduurzamen eigen woning'
- 25-07-2024 16:27 Omgevingsdienst legt Amsterdams bouwproject stil vanwege geluidsoverlast
- 25-07-2024 14:07 Ltv bij URW weer omhoog, verkoop van 1 miljard euro aan vastgoed schiet niet op
- 25-07-2024 11:39 Woningbouwimpuls: pleisters plakken of een structurele aanpak?
- 25-07-2024 11:33 Vastned ziet hogere huren niet terug in waardering, portefeuille juist afgeboekt
- 25-07-2024 10:02 WoonFriesland en Bam tekenen voor vijftig woningen in Leeuwarden
- 25-07-2024 09:25 Woningverkopen Bam lopen door, maar ceo Joosten durft niet te hopen op versnelling
- 25-07-2024 09:24 Nieuwe stichting wil Staat dagvaarden vanwege Wet betaalbare huur
- 25-07-2024 08:44 Aantal bouwvergunningen in mei gestegen met ruim 3.000
- 24-07-2024 16:18 Arnhem investeert twee miljoen in klimaatadaptieve stad
- 24-07-2024 15:42 Kantoortoren 'Eneco World' blijft van Eneco: 27.000 m2 langjarig verlengd
- 24-07-2024 14:59 EK Netherlands huurt 4.600 m2 kantoorruimte in Amersfoort
- 24-07-2024 13:42 NSI verwelkomt nieuwe huurder in HNK Rotterdam Centrum
- 24-07-2024 11:57 53.000 kantoren kunnen woningen worden zonder ingrijpende wijziging bestemmingsplan
- 24-07-2024 11:16 Win Hotels koopt mixed-use complex van 11.267 m2 in Amsterdam
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.