Te hoge rente op familiehypotheek is niet aftrekbaar
Een familiehypotheek is in beginsel geen onwenselijke fiscale constructie. Recent heeft staatssecretaris Van Rij dat nog eens bevestigd. Een van de voorwaarden is wel dat de hoogte van de rente op de eigenwoninglening zakelijk is vastgesteld. Alleen dan is de rente aftrekbaar in box 1. In een recente procedure voor de rechtbank Zeeland West-Brabant blijkt op welke manier de hoogte van de rente wordt getoetst door de fiscus.
Hoogte van de rente
Of de rente zakelijk is, wordt bepaald door een vergelijking te maken met de rente die niet-gelieerde partijen zouden zijn overeengekomen onder verder gelijke omstandigheden en voorwaarden. De vergelijking dient gemaakt te worden op het moment van het verstrekken van de lening. De bewijslast over de zakelijkheid van de overeengekomen rente ligt bij de belastingplichtige, omdat het om een aftrekpost gaat. Uit de procedure voor rechtbank Zeeland West-Brabant blijkt duidelijk op welke manier de Belastingdienst de rente toetst. Ook blijkt dat de belastingplichtige een goede onderbouwing van de rente moet hebben. Alleen stellingen zijn niet voldoende.
Voorbeeldcasus
In deze zaak had schoonvader in 2018 een eigenwoninglening verstrekt tegen een rente van 7,3 procent. De Belastingdienst heeft het standpunt ingenomen dat de overeengekomen rente niet zakelijk is. De rente dient te worden vastgesteld op basis van bancaire tarieven voor hypothecaire geldleningen met vergelijkbare voorwaarden als de afgesloten familielening, verhoogd met een opslag van 0,6 procent vanwege het – in dit geval- ontbreken van hypothecaire zekerheid. De Belastingdienst heeft de aftrekbare rente van de eigenwoningschuld gecorrigeerd tot 2,75 procent. De belastingplichtige onderbouwt de rente van 7,3 procent met drie stellingen:
- De schoonvader heeft in 2018 twee hypothecaire geldleningen aan derden verstrekt tegen een rente van 6 procent. Hieruit zou kunnen worden afgeleid dat 6 procent een zakelijke rente was in geval van particuliere financiering.
- De bank wilde geen hypothecaire lening voor het gewenste bedrag verstrekken, waardoor hij was aangewezen op particuliere financiering.
- Belanghebbende heeft een verhoogd risicoprofiel
De rechtbank oordeelde ten aanzien van de eerste twee stellingen dat er onvoldoende feiten en omstandigheden zijn aangedragen en deze de met belanghebbende overeengekomen hoge rente niet onderbouwen. Ook de derde stelling wijst de rechtbank af. Van een verhoogd risicoprofiel was volgens de rechtbank geen sprake vanwege de verhouding van de hoogte van de lening versus de aankoopprijs van de woning (350.000 euro ten opzichte van 415.000 euro). Tevens werd hierbij de inkomens- en vermogenspositie van de belastingplichtige en zijn echtgenote in beschouwing genomen. Het voorgaande leidde ook tot het oordeel dat het niet aannemelijk was dat de belastingplichtige geen lening bij een bank had kunnen krijgen. De door de Belastingdienst als zakelijk aangemerkte rente van 2,75 procent was volgens de rechtbank redelijk.
Wat zijn de gevolgen van te veel betaalde rente?
Over de gevolgen voor het te hoge deel van de rente die belanghebbende aan zijn schoonvader heeft betaald, doet de rechtbank verder geen uitspraak. Toch is het belangrijk om deze in voorkomende situaties in kaart te brengen. Is het een schenking geweest van schoonzoon aan schoonvader? Of is juist gedwaald over het percentage? En welke gevolgen heeft de lagere rente op de vastgestelde annuïteiten die schoonzoon betaalt? Elementen die per situatie anders kunnen uitwerken. Kortom, raadpleeg ook bij een familiehypotheek tijdig uw fiscaal adviseur.
Leroy Smits – Partner BDO Tax & Legal
Marielle Schuurman – Van Nifterik – Senior Manager BDO Tax & Legal
Vanessa Knaapen – Cuijpers – Senior manager BDO Tax & Legal
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.