Ambtenaren zetten afschaffen hypotheekrenteaftrek weer op de agenda

Een werkgroep bestaande uit vooral ambtenaren van verschillende ministeries heeft op een rij gezet welke mogelijke oplossingsrichtingen er zijn om de woningbouw te stimuleren. Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek is, naast onder meer aanpassen grondbeleid en het verbeteren van het verdienmodel van corporaties, één van die oplossingsrichtingen. 

De werkgroep Interdepartementaal Beleidsonderzoek Woningbouw en Grond (IBO) die van het kabinet de opdracht heeft gekregen te kijken naar oplossingen om de woningbouw vlot te trekken, heeft in een tussenrapportage een aantal oplossingsrichtingen op papier gezet. Over het document kan nog flink gediscussieerd worden, de uiteindelijke rapportage moet voor de zomer verschijnen. De leden van de werkgroep komen vanaf de ministeries van BZK, Financiën, I&W, AZ, en EZK en vertegenwoordigers van DNB, CPB en PBL. 

Hypotheekrenteaftrek vergroot prijsvolatiliteit
De werkgroep denkt dat een woningmarkt waar de prijzen minder fluctueren, meer de stabiliteit biedt. Doordat huizenprijzen op locaties met schaarste, waar het vaak fysiek onmogelijk is om aan de vraag te voldoen, sterk afhangen van financiële factoren zoals de hypotheekrente, leennormen en inkomens, kunnen prijzen sterk fluctueren, ook als er demografisch geen veranderingen zijn. Dit kan ertoe leiden dat er in tijden met dalende huizenprijzen (zoals tijdens de financiële crisis) te weinig wordt gebouwd. Nieuwbouwprojecten worden gestopt of uitgesteld waardoor er minder nieuwbouw wordt aangeboden. Als de huizenprijzen weer stijgen is er niet direct meer aanbod omdat het ontwikkelproces jaren kost. Dit versterkt de cycliciteit van de woningmarkt. De huidige fiscale voordelen zoals de hypotheekrenteaftrek en hoge schulden vergroten dus de prijsvolatiliteit op de woningmarkt, wat een stabiele woningbouw bemoeilijkt. Het uitfaseren van fiscale voordelen op de eigen woning kan bijdragen aan een rustigere woningmarkt, en daarmee inherent meer stabiele woningbouw en verbeterde doorstroom. 

Uiteindelijk komt woningbouw pas van de grond als er ook een afnemer is, zo zegt de werkgroep. Dit zijn behalve particuliere huizenkopers ook woningcorporaties en binnenlandse en buitenlandse institutionele beleggers. De te voorziene rol van woningcorporaties in de woningbouwopgaven is gegeven de betaalbaarheidsopgave in potentie groot, maar het verdienmodel van corporaties is op dit moment niet houdbaar gegeven de stichtingskosten van nieuwbouw en de te hanteren huurniveaus. Het is raadzaam, zo vindt de werkgroep, te voorkomen dat toekomstige huurmatiging het verdienmodel verder verslechtert. Beter zou zijn om de betaalbaarheid van huren te vergroten door middel van de huurtoeslag in plaats van lagere huren.

Afschaffen Vpb voor corporaties
Voor corporaties kan verder onderzocht worden of de Vennootschapsbelasting (Vpb) voor woningcorporaties verlaagd kan worden, bijvoorbeeld door een herbestedingsreserve in te voeren of de Vpb-plicht af te schaffen. Het invoeren van elke beperking in de omvang van de Vpb-plicht voor woningcorporaties kan echter lijken op het verlenen van staatssteun. Het is onzeker hoe de Europese Commissie zou aankijken tegen een dergelijke wens vanuit Nederland, en of een dergelijke vorm van staatssteun is toegestaan. 

Ook beleggers zien het investeringsklimaat en het rendement op nieuwbouw-huurprojecten afnemen. Het beleid voor beleggers is de afgelopen jaren regelmatig veranderd, wat afdoet aan de voorspelbaarheid van de woningmarkt. Om mogelijke onwenselijke gevolgen op het aanbod van woningen te voorkomen, zou bij wetsvoorstellen met invloed op het investeringsklimaat (zoals de overdrachtsbelasting en huurregulering) op nieuwbouw, standaard onderzocht kunnen worden wat de impact is voor de beleggersvastgoedmarkt en wat de gevolgen voor woningbouw zijn, zo raadt de werkgroep aan.

Grondbelasting
De werkgroep benoemt ook dat het grondbeleid kan worden aangepast omdat de waardestijging van grond nu onvoldoende ten gunste komt van de woningbouw en die waardestijging slechts deels kan worden ingezet om gebiedsontwikkeling te bekostigen. Bovendien drukt het innemen van grondposities zwaar op de balans van gemeenten waardoor het een te groot risico voor gemeenten vormt. Een paar ideeën die de werkgroep noemt is sowieso beter gebruik maken van het instrumentarium dat de gemeente al heeft, zoals het sneller starten van een onteigeningsprocedure. Ook denkt de werkgroep aan het invoeren van een grondbelasting waardoor het minder aantrekkelijk wordt om grond vroegtijdig strategisch te verwerven en/of om grond ongebruikt te laten, ondanks bebouwingsmogelijkheden, omdat de jaarlijkse exploitatielasten hoger zijn. Dit wordt samen met het invoeren van een planbatenheffing onderzocht.

Wat ook kan helpen bij grondexploitaties is het vormen van vereveningsfondsen bij gemeenten. In Amsterdam wordt dit al gebruikt waarbij winst- en verlies op de exploitaties verdeeld kan worden tussen verschillende grondexploitaties en in de tijd. Het is ook mogelijk dit op regionale schaal voor kleinere gemeenten te organiseren of zelfs een landelijke grondfaciliteit te introduceren. Hiermee kan de mogelijkheid worden gecreëerd om medefinanciering via het Rijk aan te trekken om gronden zelf aan te kopen en/of risico’s te delen bij actief grondbeleid.

Uitbreiding Novex
Verder pleit de werkgroep voor het voortzetten van de Woningbouwimpuls (Wbi) en Startbouwimpuls (Sbi) om de onrendabele toppen van woningprojecten af te dekken. De nu zeventien grootschalige Novex-woningbouwlocaties waar het Rijk bij betrokken is, moeten worden uitgebreid. Er kan een realisatiestimulans voor woningbouw komen, volgens de werkgroep heeft een beloning achteraf en niet per project het voordeel dat er een prikkel is om projecten zo goed mogelijk vorm te geven. Een van de succesfactoren bij de Vinex was het ontstaan van vaste teams vanuit het Rijk, gemeente en ontwikkelaar waarin mensen zaten met het mandaat om beslissingen te nemen. 

Het stellen van bouwtechnische eisen aan nieuwbouwwoningen die verdergaan dan het Besluit bouwwerken leefomgeving is al bij wet verboden, maar in de praktijk gebeurt dit alsnog. Hoe het stellen van bovenwettelijke eisen ontmoedigd kan worden en wanneer dit belangrijk is, verdient nadere verkenning vindt de werkgroep, waarbij onder andere gekeken kan worden of standaardisatie van anterieure overeenkomsten hierbij kan helpen.