De roep om meer circulariteit in de vastgoedsector weerklinkt, en een deel van de sector toont initiatief, deels gedreven door wettelijke verplichtingen en steeds vaker ook door interne ambities. Maar als onafhankelijk inspectie- en adviesbureau, werpt SGS Search een kritische blik op de globale aanpak, of beter gezegd: het ontbreken hiervan.

Kees Faes, senior projectmanager duurzaamheid en circulariteit bij SGS Search: ‘Als men in Nederland vanaf 2050 actief wil inzetten op een zo groot mogelijke circulaire en duurzame bouw en de CO2- footprint wil verkleinen, zal men nu al moeten weten welke bouwmaterialen en installaties in het bestaande vastgoed zitten en hoe die in de toekomst hergebruikt kunnen worden in andere projecten of in een andere vorm. Want wanneer je begint met renovatie, transformatie of sloop ben je eigenlijk al te laat.’

Centraal punt en uniforme standaarden
Circulariteitstools, databases, marktplaatsen voor herbruikbare bouwmaterialen en inspectie-apps schieten als paddenstoelen uit de grond. Maar is dit de optimale aanpak? Faes denkt dat het beter kan en zegt: ‘Het lijkt erop dat verschillende partijen, met de beste intenties, hetzelfde wiel aan het uitvinden zijn. Want alle goede initiatieven ten spijt; er is nog steeds geen centraal punt waar alle essentiële gebouwinformatie wordt verzameld en bijgehouden en het ontbreekt de markt én overheid aan uniforme standaarden voor gebouwpaspoorten.’

‘Voor nieuwbouw zou het relatief makkelijk in te regelen zijn. Maar er moet wel door iemand een startschot worden gegeven. Voor bestaande bouw ligt dat net wat moeilijker. Men schijnt vaak te vergeten hoeveel bouwmateriaal er vrijkomt tijdens de levensloop van een gemiddeld pand. Als we dat inzichtelijk hebben, kunnen we die materialen weer in andere panden inzetten én de niet duurzame materialen vervangen door groenere varianten. Daarom is het maken van een algemene standaard zo belangrijk. Begin met het antwoord op de vraag: welke informatie is er minimaal nodig om een gedegen gebouwpaspoort te maken voor bestaande bouw zodat deze mee kan draaien in een circulaire economie?’

Platform CB23, waardevol maar te vrijblijvend
Positief is Faes onder andere over het initiatief Platform CB23, een samenwerking tussen overheid en markt dat  in 2018 is opgericht om vóór 2023 tot nationaal gedragen afspraken te komen over circulair bouwen. Faes beschrijft het initiatief als waardevol, maar wel te vrijblijvend. ‘Ze hebben goede dingen gedaan in die vijf jaar. Dit heeft geresulteerd in meerdere leidraden en een lexicon met definities en op papier is duidelijk omschreven wanneer men in de bouw mag spreken van hoogwaardig hergebruik, Mooi, maar dat is dus nog vrijblijvend en op eigen initiatief. Dáár zouden we dus ook iets aan moeten doen, met daarbij een verdieping en aanscherping van wat er dan exact op welk moment zou moeten zijn/worden vastgelegd van een bestaand of nieuw gebouw, getuige bijvoorbeeld ook de brief van aanbevelingen bij het onderwerp 'paspoorten voor de bouw'.

Op de vraag wie deze kar moet gaan trekken, antwoordt Faes: ‘Dat is een moeilijke vraag. Je krijgt partijen tegenwoordig vaak alleen mee als iets verplicht wordt of als het geld opbrengt. Slechts een handjevol bedrijven is dusdanig ambitieus dat zij het puur voor milieuwinst doen. Sommige bedrijven gebruiken het als marketingtool. Dan leggen ze bijvoorbeeld zelf geld toe op een circulair project in de hoop daar new business uit te krijgen.’ Faes begrijpt goed dat het een commerciële markt is waar hij zich in begeeft. ‘Soms word ik daar door collega’s bij SGS Search ook aan herinnerd’, vertelt hij met een glimlach om vervolgens weer even gepassioneerd door te gaan: ‘Het laten zien dat alle circulaire projecten ook rendabel zijn, is momenteel nog een hele moeilijke businesscase. Maar ik wil zó graag dat er iets verandert.’

Optimaliseer inspectiemomenten
Per 1 januari 2023 moeten de meeste operationele kantoren in Nederland minstens energielabel C hebben om nog als kantoor te mogen fungeren. Faes is van mening dat daar kansen zijn gemist om meer in kaart te brengen dan alleen de energieprestatie van het vastgoed. Hetzelfde is ook van toepassing op het traject Circulaire Energierenovaties waar Faes aan heeft meegewerkt. ‘Als je weet dat er in Nederland miljoenen gebouwen zijn die binnen enkele jaren van het gas af moeten, weet je dat er minstens zo veel ketels uit die gebouwen gaan komen de komende vijf à tien jaar.’ Faes pleit er niet alleen voor om de aantallen centraal te registreren, maar ook eraan te koppelen wat je met de vrijgekomen producten verder nog kunt doen.

Maar alleen met de registratie is men er nog niet. Ook de logistiek en de verwerkingsprocessen moeten in kaart worden gebracht. Gaan de producten terug naar de producent? Zo ja, hoe? En wat kan die producent er vervolgens nog mee? Faes ziet dat de installatiebranche, bijvoorbeeld platforms zoals TVVL en Techniek Nederland, daar momenteel al wel stappen in maakt.

Meer tijd voor ontmanteling
Wie tijdig aan de slag is gegaan met het aanbod van bouwmaterialen dat over twee jaar zal vrijkomen bij sloop is de Universiteit Utrecht. De Universiteit Utrecht werkt hierbij samen met de ‘gebouwenmarktplaats’, waar informatie over het gebouw te vinden is. ‘Zij zijn nu al met architecten en aannemers aan het kijken wat er kan worden hergebruikt’. Men heeft volgens Faes inmiddels geleerd dat slopers meer tijd nodig hebben om de ontmanteling van een gebouw zo goed mogelijk te laten verlopen. ‘Als je zorgt dat de data actueel en beschikbaar is, kan dit zowel bij groot onderhoud als bij sloop enorme voordelen opleveren. De keten weet dan exact welke producten er in welke regio gaan vrijkomen en kan hier op anticiperen.’

Op de vraag wat vastgoedeigenaren kunnen doen om de materialen in hun gebouwenportefeuille nu al in kaart te brengen, verwijst Faes naar het uitvoeren van de conditiemeting volgens NEN 2767, die wordt ingezet om tot een meerjarig onderhoudsplan te komen. Dit is een mooi moment om te beginnen. Als je dit gaat doen, trek het dan nog verder door en neem ook de fundering en andere belangrijke elementen, zoals constructies en vloeren, mee en kijk naast de staat van onderhoud ook naar parameters als losmaakbaarheid en herbruikbaarheid.

Dat de wil er is vanuit de markt, daar is volgens Faes geen twijfel over. De hamvraag blijft alleen wie, wat, waar en wanneer?