Solid Finance zoekt en vindt projecten met een kop en een staart

Een gebiedsontwikkeling wil nog wel eens uit de tijd lopen. Niet dat er bij grote meervoudige projecten geen aantrekkelijke kansen voor vastgoedfinanciers liggen, maar het is niet de tak van sport waarin Solid Finance zich heeft bekwaamd. ‘Genoeg mooie kleinschalige projecten in Nederland’, zegt eigenaar-directeur Gerard Kappert. ‘Een sterke lokale ontwikkeling met een korte doorlooptijd, die gaat wel vliegen.’

Solid Finance heeft aardig wat van die kleinschalige projecten met een financiering tot vier à vijf miljoen euro in portefeuille. ‘We zoeken vooral in de periferie van grote steden’, legt Jan Meijer, de andere eigenaar-directeur van Solid Finance, uit. ‘Neem Emmer-Compascuum in het Drentse Veengebied. Een lintdorp, als je door de hoofdstraat rijdt zie je links en rechts alleen weilanden. Daar mag niet gebouwd worden. Een lokale ontwikkelaar-aannemer, Ruud Plas uit Klazienaveen, wist van het bestaan van een stuk grasland achter de sporthal, amper twintig meter breed. Daar pakt hij achttien meter van en zet er nu een appartementencomplex neer: 21 hele mooie eenheden, ontworpen door AG NOVA Architecten, met een oppervlakte tot 120 vierkante meter, met balkon of dakterras, voor circa 250.000 euro per woning. Je hoeft geen helderziende te zijn om te weten dat zoiets kansrijk is.’

De prijs/kwaliteitverhouding is inderdaad zeer goed - kom hier maar eens om in het westen van Nederland - maar 21 appartementen in een gemeente met amper 7.500 inwoners? Jan: ‘In dit soort omgevingen geldt vaak: wie hier geboren is, gaat er niet snel weg. De verkoop loopt prima, dat heeft de ontwikkelaar goed ingeschat. En hij heeft een sociaal hart, 250.000 euro voor een woning is voor hem genoeg, hij hoeft niet het onderste uit de kan te halen. Het grote voordeel van deze lokale ontwikkelaar-aannemer is dat hij de regio als zijn broekzak kent. Hij weet waar behoefte aan is, heeft een groot netwerk in de omgeving en kan de bouwkosten goed inschatten. Daarbij: deze postzegellocatie is logistiek gezien een onhandige plek om te bouwen, er is amper ruimte voor groot materieel, maar hij is ook aannemer en weet daar goed raad mee. Hij bouwt bijzonder efficiënt en nagenoeg energieneutraal.’ (Tekst gaat verder onder de foto van het project in Emmer Compascuum.)

Standalone-projecten
Dit soort projecten - Solid Finance financiert de aankoop én bouw - past de onderneming van Jan en Gerard naadloos, om meer redenen dan alleen de tijdsduur en overzichtelijkheid. Gerard: ‘We hebben een voorkeur voor standalone-projecten, met een kop en een staart. Gebiedsontwikkelingen zijn diffuser, met grotere risico’s als consequentie. We kijken ook altijd naar de ondernemer achter een project. Deze man heeft een scherp oog voor kansen. Het is een manier van denken. En van werken. Niet dat megalomane, maar een herkenbaar en degelijk product realiseren. Om dat te kunnen, moet je enerzijds beschikken over lokale expertise en anderzijds out-of-the-box kunnen denken om de opportunity te zien. En dan aan de slag gaan, meer is het niet.’

Zo heb je al snel een match, in ideeën, ambitie en aanpak. Wat helpt is dat Jan en Gerard zelf ook niet van poespas houden. Aan Solid Finance ligt geen diepdoordachte marktbenadering of supercreatieve marketingstrategie ten grondslag. ‘Als iemand belt, nemen we de telefoon op en gaan we praten, dat is het eigenlijk,’ verklaart Gerard. ‘En als het rekensommetje in onze ogen klopt, dan heeft de aanvrager zo nodig binnen een dag een offerte van ons.’ Jan: ‘Die snelheid is natuurlijk niet doorslaggevend, dat is uiteraard primair de financiële waarde voor beide partijen. Maar het is misschien wel illustratief voor hoe wij in de wedstrijd staan: op basis van kengetallen beoordelen we het project en als het onderaan de streep rendement belooft voor ons en voor de klant hebben we een deal.’

Warme broodjes
Die ‘wedstrijd’ waar Jan het over heeft, is vooral ook een oefening in flexibiliteit. Je kunt als aanbieder van vastgoedfinanciering achteroverleunen en denken: ze komen wel. En ja, ze komen ook wel, maar Jan en Gerard weten dat succesformules aan erosie onderhevig zijn. Hun visie op vastgoedfinanciering is dus ook bepaald niet in beton gegoten. Daarom houden ze voortdurend de vinger aan de pols als het om marktontwikkelingen en risicomanagement gaat. ‘Meebewegen met de markt’, verklaart Jan, ‘is in deze onzekere tijd waarin beleggers zich terugtrekken, cruciaal. Er dienen zich geregeld ongedachte kansen aan. Wij hebben een financieringstraject lopen bij een klant die zijn middenhuur-project - dat niet meer rendabel te krijgen was door de nieuwe regelgeving - heeft weten te veranderen in midden-koop. Waar hij in de beleggersmarkt bij huur tot pakweg 275.000 euro per woning had kunnen financieren, ligt die grens bij koop dankzij de nationale hypotheekgarantie-grens een ton per woning hoger. Dan wordt financiering voor ons ook een stuk interessanter, en die woningen gaan in de startersmarkt als warme broodjes weg. Het is een voorbeeld van een klant die anders naar zijn plan durft te kijken. Dan zie je dat je met een draai van het product veel extra armslag kunt creëren.’

Ook het project in Emmer-Compascuum is een illustratief voorbeeld van kansen verzilveren. Gerard: ‘Op zo’n klein stukje grasland - ik had het niet eens gezien toen ik er langsreed - een appartementencomplex visualiseren, dat vraagt om ervaring. Daar zijn wij ook in gegroeid. Toen we net begonnen, vond ik het best lastig om bij bijvoorbeeld een transformatie door een oud pand heen te kijken. Ik zag vooral belemmeringen. Nu zie ik veel eerder de kans om iets van waarde te creëren.’

Dát is dus wat beide heren verstaan onder flexibel meebewegen met de markt, of zoals Gerard bijna Cruijffiaans besluit: ‘Als je niks doet kun je in theorie alle kanten op, maar als je te lang stil blijft zitten kom je niet meer in beweging.’