Aedes-topman Martin van Rijn: 'We moeten aan de bak'

Woningcorporaties bouwden vorig jaar 17.168 nieuwe woningen, bijna 2.000 meer dan in het jaar daarvoor. Om de doelstellingen te halen moet de productie echter omhoog.

De stijgende lijn in de nieuwbouwproductie zet zich daarmee bij corporaties voort. Dit blijkt uit de Aedes-benchmark. Corporaties hebben ambities de nieuwbouwproductie fors te verhogen. Door het oplopen van rentelasten, het blijven stijgen van bouw- en grondkosten en doordat de belastingdruk van Vennootschapsbelasting en ATAD onzeker is, kan dit de nieuwbouwambities op lange termijn in de weg zitten.

In Nationale Prestatieafspraken met het kabinet hebben corporaties vastgelegd dat ze tot en met 2030 maar liefst 300.000 nieuwe woningen bouwen: 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen. Aedesvoorzitter Martin van Rijn: ‘Onze nieuwbouwproductie stijgt gelukkig al, maar die moet de komende jaren verder omhoog en doorgroeien naar ruim boven de 30.000 per jaar. Het helpt dat we meer investeringsruimte krijgen nu de verhuurderheffing wordt afgeschaft, maar we moeten wel aan de bak. Samen met andere partijen, want we zijn afhankelijk van bijvoorbeeld bouwlocaties.’

Nieuwbouwproductie stijgt weer
De figuur onder laat zien dat de woningbouwproductie van corporaties weer in een stijgende lijn zit. Vorig jaar bouwden ze 17.168 nieuwe woningen, 13% meer dan in 2020. De dalende lijn sinds het invoeren van de verhuurderheffing in 2013 is de laatste jaren doorbroken. Dit laat zien dat de sector zich de afgelopen jaren al inspant om de nieuwbouwproductie te verhogen. Nu die belasting op sociale huurwoningen wordt afgeschaft, willen corporaties toegroeien naar een woningbouwproductie boven het niveau van 2013, toen ze bijna 30.000 nieuwe woningen bouwden.

De nieuwbouw in 2021 bestond uit 16.288 reguliere woningen en 880 intramurale zorgwoningen. Corporaties bouwden meer meergezinswoningen dan in het voorafgaande jaar en juist minder eengezinswoningen. Het aantal woningen als gevolg van transformaties van bijvoorbeeld kantoorpanden of scholen nam toe.  

Lage huurprijzen
Corporaties bouwen vooral woningen met een relatief lage huurprijs. De gemiddelde huur van een nieuwbouwwoning was vorig jaar 654 euro. Er werden 13.272 nieuwbouwwoningen (81 procent) verhuurd onder de zogeheten aftoppingsgrens, waarvoor met name huishoudens met de laagste inkomens in aanmerking komen. Corporaties bouwden 614 woningen in de vrije huursector.

In het oog springt dat de gemiddelde kosten (grond, bouwkosten en overige kosten) om een nieuwe woning te realiseren met 4% daalden: van 189.600 euro naar 182.099 euro. Die daling komt doordat er meer kleinere woningen werden gebouwd en verhult een stijging van de kosten. Het is beter om te kijken naar de kosten per vierkante meter: vorig jaar 2.709 euro. Dat is een forse stijging met 6 procent. Een nieuwbouwwoning kost in 2021 per vierkante meter al 700 euro meer dan in 2018.

Grondkosten 11,5 procent
De grondkosten bedroegen 11,5 procent van de stichtingskosten. Verschillen in grondkosten komen vooral voort uit de manier waarop de grond wordt verkregen: bestaande grond die vrijkomt na sloop, onbebouwde grond in portefeuille, aangekochte grond of grond in erfpacht.

De stijging van bouwkosten wordt een steeds groter knelpunt voor corporaties bij het realiseren van nieuwbouw. Vanaf de tweede helft van 2021 zien we een verdere toename van materiaalkosten en loonkosten binnen de bouw- en onderhoudssector.

Het in 2023 afschaffen van de verhuurderheffing biedt ruimte om te investeren in huurmatiging, verduurzaming, nieuwbouw en leefbaarheid zoals afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken. De ambities kunnen onder druk komen te staan als bouwkosten blijven stijgen en de belastingdruk van Vennootschapsbelasting en ATAD (Anti Tax Avoidance Directive) op lange termijn toeneemt. Er zijn goede stappen gezet, maar sprongen zijn nodig om voldoende nieuwbouw van de grond te krijgen.