Zorginstellingen uitgedaagd door hoge indexaties

De hoge inflatie waar Nederland momenteel mee te maken heeft, heeft grote consequenties voor zorginstellingen die woonzorgcomplexen van beleggers of corporaties huren. Veel huurcontracten voorzien in een jaarlijkse huurindexatie volgens CPI (Consumenten Prijs Index, oftewel inflatie), waardoor de huurprijsverhoging in juli 2022 op kon lopen tot 9,7%. Uit een recente rondgang van Capital Value onder zorgvastgoedbeleggers blijkt dat circa twee derde van de verhuurders een dergelijke verhoging heeft doorgevoerd, maar dat zij wel vaak openstaan voor een gesprek met de huurder over de voorwaarden waaronder dat gebeurt.

De huurverhoging is een moeilijk punt voor zorginstellingen, die hun wettelijke vergoeding voor huisvesting vanaf 2024 relatief zien dalen. De indexatie staat daarom ter discussie. Heronderhandelen over het huurcontract kan voor verhuurders en zorginstellingen een passende oplossing zijn en tegelijkertijd nieuwe kansen bieden.

Ongewoon hoge inflatie leidt tot een hoge indexatie
In de meeste langjarige masterlease overeenkomsten tussen vastgoedeigenaren en zorginstellingen is vastgelegd dat de jaarlijkse huurverhoging mag plaatsvinden met het inflatiecijfer drie maanden voor de verhoging. Gedurende de periode 2019 tot 2021, toen het CPI gemiddeld tussen 1,28% en 2,68% uitkwam, vormden deze indexaties geen probleem. Met de hoge inflatie van dit voorjaar, die in maart al tot 9,7% gestegen was, hebben zorginstellingen te maken gekregen met een forse huurindexatie. Capital Value onderzocht in een recente rondgang onder vastgoedeigenaren in welke mate zij de contractuele indexatie met CPI door gingen voeren. Van de verhuurders die werden ondervraagd gaf twee derde aan alle of het merendeel van hun huurprijzen met CPI te hebben geïndexeerd. Slechts drie verhuurders gaven aan in alle gevallen met minder dan CPI te hebben geïndexeerd.

De redenen voor verhuurders om de huurprijzen met CPI te indexeren liggen vooral in het gegeven dat dit contractueel is vastgelegd als mogelijkheid. Verhuurders geven daarnaast aan dat zij de hogere huurinkomsten nodig hebben, omdat de kosten voor beheer en onderhoud de afgelopen maanden en jaren ook fors gestegen zijn. Daar staat tegenover dat enkele verhuurders niet met CPI indexeerden, omdat zij wilden voorkomen dat hun huurder in financiële problemen komt. Daarnaast constateren ze dat de CPI grotendeels gedreven wordt door stijgende energieprijzen, waar de zorginstellingen ook mee geconfronteerd worden. Als alternatief voor de maximale indexering geven de verhuurders aan om bijvoorbeeld CPI te corrigeren voor de energiestijging. Zorginstellingen met vastgoed met een hoog energieverbruik worden door deze correctie minder hard getroffen.

Druk van twee kanten: inkomsten zorginstellingen zullen dalen
De huurindexaties komen voor veel zorginstellingen op een ongelegen moment, omdat zij de gestegen huurkosten niet op korte termijn kunnen compenseren met hogere opbrengsten. Intramurale zorginstellingen moeten de kosten voor huisvesting betalen vanuit het Normatieve Huisvestingscomponent (NHC), een onderdeel van hun totale tarief. De hoogte van deze NHC en de jaarlijkse verhoging worden bepaald door de Nederlandse Zorgautoriteit. Deze heeft de hoogte van de normatieve rente van de NHC per 1 januari 2024 verlaagd van 4,65% naar 4,03% van het totale tarief van zorginstellingen. Daarnaast is de jaarlijkse indexatie van het NHC vastgesteld op 2,5%. Zorginstellingen ervaren daarom druk van twee kanten: de huren zijn verhoogd terwijl de vergoedingen waaruit deze huur wordt betaald worden beperkt en de groei ver onder de huidige CPI ligt. Daar staat tegenover dat huurcontracten in de zorgmarkt vaak langlopend zijn (15 jaar of zelfs meer). Binnen deze periode zouden de uitschieters van de indexatie gemiddeld genomen afgevlakt moeten worden met de overige jaren.

Kansen voor huurders en verhuurders
Uit de rondgang onder verhuurders die Capital Value deed, kwamen enkele belangrijke oplossingsrichtingen naar voren die kansen kunnen vormen voor huurders en verhuurders. Zo gaven (enkele) corporaties die optreden als verhuurder richting zorginstellingen aan de huurprijzen slechts te verhogen met de landelijk vastgestelde indexaties voor de woningmarkt: 2,3% voor sociale huurwoningen en 3,3% voor vrije sector huurwoningen. Andere verhuurders gaven nadrukkelijk aan open te staan voor gesprekken met huurders over de indexatie, omdat zij ruimte zien in het aanbieden van een lagere indexatie in ruil voor een langer lopend huurcontract of voor het uitsmeren van de indexatie over meerdere jaren. Daarbij kan worden gedacht aan het afspreken van een indexatieclausule zoals CPI+1 voor de komende jaren, ervanuit gaande dat de inflatie in de komende jaren zal terugkeren naar het langjarige gemiddelde van ca. 2%.  Partijen kunnen daarom nog met elkaar in overleg om over de voorwaarden in het huurcontract te onderhandelen.

Manon Kuipers, directeur Zorgvastgoed: “De indexatie met CPI vormt voor veel zorgaanbieders een onverwachte horde omdat de inflatie ongewoon hoog is. Daar komt per 1 januari 2024 de daling in het NHC tarief nog bij. De bereidheid van verhuurders om met zorgaanbieders in overleg te treden over voorwaarden rondom de indexatie kan daarom een belangrijk middel blijken te zijn om de financiële situatie van zorgaanbieders gezond te houden.”