DVDV 2022: 'Wat de ECB ook doet, de kapitaalmarktrente gaat omhoog'

“Het maakt niet uit wat de beslissing van de ECB wordt – rente verhogen of niet. Linksom of rechtsom zal de kapitaalmarktrente sowieso stijgen.” Dat voorspelde emeritus professor Sylvester Eijffinger op de Dag van de Vastgoedfinanciering.

Volgens Eijffinger – lang hoogleraar Financiële Economie aan de Universiteit van Tilburg– is de Europese Centrale Bank erg laat geweest met het aankondigen van verhogende rentestappen. “De Amerikaanse Federal Reserve en the Bank of England hebben al veel eerder hun steunpakketten afgebouwd waardoor hun ‘shadow’- rente (een model van Wu-Xia dat meerdere factoren in het rente-getal meeneemt) al op 0% zit. Bij de ECB ligt de shadowrate nog steeds rond -5%.”

Verlies op portefeuille
Eijffinger vertelde op de door VJ georganiseerde dag tijdens een bijeenkomst van Adelaer, waar hij commissaris is. Eijffinger volgt de centrale banken en hun beleid al zijn hele professionele leven. Hij verklaart het talmen van de ECB vanuit het idee dat de ECB heeft gehad dat de inflatie tijdelijk zou zijn. “De andere banken zijn veel eerder begonnen met het afbouwen van het opkoopprogramma. Bij de ECB staat nu nog een enorm bedrag aan securities op de balans. Het verhogen van de rente nu zou een fors verlies betekenen op de portefeuille.”

Volgens Eijffinger wordt het bestuur van de ECB verscheurd door een duivels dilemma: aan de ene kant moet de rente verhoogd worden om inflatie tegen te gaan, aan de andere kant zal een renteverhoging desastreus uitpakken voor de zuidelijke landen. De rente heeft immers een negatieve invloed op hun schuldenlast terwijl ze juist nu hervormingen moeten doorvoeren.

Discriminatie verboden
Eijffinger: “Lagarde stelt een gefragmenteerd of discriminerend beleid voor – andere maatregelen voor de noordelijke en zuidelijke landen. Maar dat is expliciet monetair beleid en strikt verboden in het verdrag van Maastricht.”

De ECB heeft in elk geval besloten de rente in twee stappen te verhogen, te beginnen in juli. Maar volgens Eijffinger maakt het voor de kapitaalmarktrente – waar het vastgoed mee te maken heeft - eigenlijk niet uit wat de beslissing van de ECB wordt. Hij legt uit: “De kapitaalmarktrente wordt bepaald door drie elementen. De eerste is de reële rente die wereldwijd bepaald wordt en waar we geen invloed op hebben. De tweede is de inflatieverwachting en de derde is het inschatten van andere risico’s. Daaronder valt het risico dat de ECB uit elkaar valt.”

Inflatie boven 20%
Hij gaat verder: “Als de ECB besluit de rente te verhogen, gaat de inflatie omlaag maar de risicopremie vanwege de verhoogde kans op het uiteenvallen van de ECB omhoog. Als de ECB niet besluit de rente te verhogen, gaat de risicopremie op de kans op het uiteenvallen van de ECB omlaag, maar blijft de inflatie hoog en kan die door de loon-prijsspiraal ook echt heel hoog worden, tot wel boven 20%.”

Voorspellen is momenteel echter erg lastig, geeft ook Eijffinger toe. “Alle modellen kunnen het raam uit, met issues die alles veranderen als klimaatverandering, energietransitie en de oorlog in Oekraïne. En ik ben een econometrist, dus het zegt wel wat als ik vind dat de modellen niet meer kloppen…”       

Gat tussen inflatie en rente
Topman Maurits van Bouwdijk Bastiaanse van Adelaer zegt dat zij als financieringsbemiddelaar er inderdaad ook van uit gaan dat de rente op de kortere termijn stevig hoog zal blijven. "Maar desondanks blijft vastgoedfinanciering vanwege het gat tussen inflatie en rente voorlopig wel interessant."

Van Bouwdijk Bastiaanse gaat ervan uit dat de hogere inflatie tot en met 2023 zeker zal doorlopen en dus ook een hogere rente. "Zelfs als er een recessie zou komen, zou de rente toch niet zomaar lager worden. Door de krappe arbeidsmarkt zullen de looneisen zeker toenemen"       

Foto: links Maurits van Bouwdijk Bastiaanse van Adelaer, rechts Sylvester Eijffinger