Gesanctioneerde (Russische) partijen in de vastgoedsector: hoe zit het met de sanctieregeling?

De oorlog tussen Oekraïne en Rusland is al enige tijd gaande en lijkt helaas nog niet ten einde te komen. Als gevolg van de oorlog zijn verschillende sancties opgelegd ten aanzien van Russische bedrijven en personen. Maar hoe om te gaan met die sancties wanneer je een bestaand contract met bijvoorbeeld een Russische huurder hebt? Betekent dit per direct het contract beëindigen of zijn er nuanceringen? En welke rechten en plichten brengt de sanctieregeling met zich mee?

Maatregelen sinds 2014
Zoals bekend, vloeien veel economische sancties voort uit resoluties van de Verenigde Naties. Daarbij kunnen landen ook eigen sanctiemaatregelen uitvaardigen. Nederland heeft in belangrijke mate te maken met Europese sanctieregelingen.

Sinds maart 2014 heeft de Europese Unie geleidelijk beperkende maatregelen tegen Rusland ingesteld als reactie op de illegale annexatie van de Krim in 2014. In 2022 besluit Rusland om Donetsk en Loehansk als onafhankelijke entiteiten te erkennen, en pakt door met militaire agressie tegen Oekraïne, zonder aanleiding of grond. Als gevolg daarvan zijn de sancties en sanctielijst verder uitgebreid, waardoor meer Russische bedrijven/personen en hun activiteiten daaronder vallen dan voorheen.

Dat kan betekenen dat zaken doen met bedrijven en personen, waarmee dat voorheen was toegestaan, ineens niet meer mag. Een ontwikkeling waardoor veel Nederlandse partijen zich nu afvragen hoe daarnaar te handelen. Mag ik een handelscontract nog wel voortzetten? Mag ik nog wel diensten of producten leveren aan merk X?

Criteria sanctieregelgeving bepalend
Als het gaat om de vastgoedsector speelt bijvoorbeeld de vraag: mag ik nog wel vastgoed verhuren (direct of indirect) aan Russische partijen? Berend Zwart, vastgoedadvocaat en partner bij Osborne Clarke in Nederland: “Het beeld dat in de media geschetst wordt is vrij ongenuanceerd: is het een Rus? Dan moet de overeenkomst worden beëindigd, is de teneur. Dat is wat mij betreft te zwart-wit. Je dient altijd eerst te kijken of de partij waarmee je zaken doet ook daadwerkelijk gesanctioneerd is, of niet-gesanctioneerd maar wel eigendom is of gecontroleerd wordt door een gesanctioneerde partij. En zelfs als daarvan sprake is, dan staat nog niet vast dat handelen met deze partij verboden is. Op basis van bijvoorbeeld de Sanctieverordening integriteit Oekraïne (EU Verordening 269/2014 van 17 maart 2014) is het alleen verboden om tegoeden of economische middelen ter beschikking te stellen.

Bij huurovereenkomsten voor in Nederland gelegen vastgoed ligt het dus niet zo duidelijk; je levert als verhuurder immers geen verrijkt uranium of wapens, maar slechts de beschikking over een gehuurde ruimte in Nederland, en is dat een economisch middel? Je kunt je ook afvragen of wel sprake is van een verboden handeling indien je aan een niet-gesanctioneerde partij verhuurt die weliswaar eigendom is of wordt gecontroleerd door een gesanctioneerde partij, maar waarbij deze gesanctioneerde partij geen enkel genot haalt uit of belang heeft bij de desbetreffende huur.

Toch lijkt de Sanctieverordening integriteit Oekraïne daarop van toepassing te zijn. Uit rechtspraak van het Europese Hof van Justitie en het "Handboek Rusland: zaken doen met Rusland, omgaan met sancties" volgt dat de term ‘ter beschikking stellen van economische middelen’ een breed begrip is, namelijk élke wijze van terbeschikkingstelling van een economisch middel en dus ook élke handeling voortvloeiende uit een overeenkomst die wederzijdse verplichtingen oplegt en die is overeengekomen tegen betaling van een tegenprestatie.

Dit is niet alleen van belang voor verhuurders die rechtsreeks met gesanctioneerde partijen te maken hebben, maar ook voor vastgoedeigenaren die verhuren aan partijen die actief zijn in de Serviced Offices (partijen zoals Spaces, Tribes en WeWork) die op hun beurt onderverhuren aan een gesanctioneerde partij. Ook het indirect ter beschikking stellen van economische middelen aan een gesanctioneerde partij is namelijk verboden. Als vastgoedeigenaar zul je in dat geval dus tegen je huurder moeten optreden om te bewerkstelligen dat hij de onderhuur met de gesanctioneerde partij beëindigt.“

Voortijdig beëindigen, niet aansprakelijk
Als de conclusie is dat bij verhuur of onderverhuur sprake is van verboden ter beschikking stellen van economische middelen, dan moet de verhuurder dus op zijn minst het ter beschikking stellen van de onroerende zaak staken en mogelijk zelfs de overeenkomst beëindigen. Het Nederlands recht biedt de mogelijkheid daartoe op grond van de regeling van onvoorziene omstandigheden. De Sanctieverordening integriteit Oekraïne bepaalt verder dat de bevriezing van tegoeden of economische middelen of de weigering om tegoeden of economische middelen beschikbaar te stellen niet leidt tot aansprakelijkheid.  

Berend: “Kortom, het is zaak goed te controleren met wie je zaken doet. Weet je met wie je handelt? Op basis daarvan ga je de toets doen of die partij zelf gesanctioneerd is of een gesanctioneerde partij met overwegende zeggenschap heeft en, zo ja, of het type dienstverlening binnen de sanctieregeling valt. Check je alle boxen? Beëindig dan de terbeschikkingstelling van het gehuurde of zelfs de gehele huurovereenkomst, maar uiteraard niet te lichtzinnig en wel met behulp van een jurist.”