Hoge Raad: minimum-WOZ niet toepasbaar bij nieuwbouw of transformatie

Op 23 maart 2022 is een artikel gepubliceerd op Vastgoedjournaal naar aanleiding van het advies van de advocaat-generaal aan de Hoge Raad over dit onderwerp. Anders dan in de conclusie van de A-G concludeert de Hoge Raad op 22 april 2022 dat de minimum WOZ-waarde in beginsel niet geschikt is als onderdeel van de maatstaf ter beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Shyra Mijdam, advocaat vastgoedrecht bij Fennek Advocaten LLP in Amsterdam, bespreekt de relevante overwegingen van het arrest de Hoge Raad.

Toepassing waarderingsstelsel bij ontbreken van (representatieve) WOZ-waarde
De Hoge Raad heeft op 22 april 2022 prejudiciële vragen beantwoord met betrekking tot gevallen waarin de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde. Die situatie doet zich in het bijzonder voor indien een zelfstandige woning wordt verhuurd in de loop van hetzelfde kalenderjaar als dat waarin de woning, door nieuwbouw, transformatie van een bestaand gebouw, renovatie, splitsing of samenvoeging, is gerealiseerd en geen ‘tussentijdse’ WOZ-beschikking is genomen.

De vragen stellen aan de orde of in die gevallen de in het waarderingsstelsel genoemde minimum WOZ-waarde moet worden toegepast. Deze vraag wordt door de Hoge Raad ontkennend beantwoord. Dit is een positieve uitkomst voor verhuurders en projectontwikkelaars.

Wettelijk kader
Op grond van artikel 7:246 BW geldt de huurprijs die partijen zijn overeengekomen, met dien verstande dat uit de wettelijke huurprijsbescherming anders kan voortvloeien. De huurder kan binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs (artikel 7:249 lid 1 BW). Indien de huurcommissie de overeengekomen huurprijs niet redelijk acht, vermeldt zij in haar uitspraak de huurprijs die zij redelijk acht.

De huurcommissie toetst de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs aan het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woningen. Dat drukt de kwaliteit van de woonruimte uit in punten die zijn gerelateerd aan de oppervlakte, privébuitenruimten, de energieprestatie, de voorzieningen en de WOZ-waarde.

De WOZ-waarde is met ingang van 1 oktober 2015 onderdeel van het waarderingsstelsel. De wetgever heeft hiermee beoogd een koppeling aan te brengen tussen de huurprijs en de kwaliteit en marktwaarde van de huurwoning. Een gebrekkige koppeling daartussen belemmert volgens de nota van toelichting de doorstroming op de woningmarkt en ontmoedigt investeringen in nieuwbouw. Uitgangspunt is daarbij de voor de woning laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde, met een (jaarlijks geïndexeerd) minimum van aanvankelijk € 41.816,-- (per 1 juli 2021: € 55.888,--).

Volgens de nota van toelichting bij het betreffende besluit houdt de minimum WOZ-waarde een specifieke regeling in om schokeffecten te voorkomen bij specifieke woningen van specifieke verhuurders. Het gaat hierbij om een beperkt aantal woningen, zoals containerwoningen bestemd voor studentenhuisvesting. De WOZ-waarde van deze woningen zou leiden tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan de huidige. Om die reden hanteert het waarderingsstelsel bij de puntentoekenning een minimum WOZ-waarde.

De minimumwaarde beoogt dus te voorkomen dat toepassing van de WOZ-waarde in het specifieke geval dat een woning een zeer lage WOZ-waarde heeft, leidt tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan gold onder het voordien geldende waarderingsstelsel, waarin de WOZ-waarde geen rol speelde.

Conclusie Hoge Raad
Een redelijke wetstoepassing vergt volgens de Hoge Raad dat bij toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, recht wordt gedaan aan de functie van de WOZ-waarde als onderdeel van het waarderingsstelsel. Toepassing van de minimum-WOZ verbreekt bovendien de beoogde koppeling tussen de huurprijs en de kwaliteit en marktwaarde van de huurwoning en staat als gevolg daarvan haaks op de met die koppeling beoogde doorstroming op de woningmarkt en bevordering van investeringen in nieuwbouw.

Indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen WOZ-waarde beschikbaar is, zal bij de toepassing van het woningwaarderingsstelsel op een andere wijze de relevante waarde van de woning moeten worden bepaald. Dit moet dan op objectieve en transparante wijze worden vastgesteld. De Hoge Raad bespreekt een aantal mogelijkheden. Zo kan in sommige gevallen aansluiting worden gezocht bij de WOZ-waarde van soortgelijke woningen. Daarnaast zou de huurcommissie of de kantonrechter de beslissing ook kunnen aanhouden in afwachting van een WOZ-beschikking met betrekking tot het gehuurde en de daarin bepaalde WOZ-waarde vervolgens zo nodig corrigeren voor de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum die bij toetsing van de huurprijs in acht genomen moet worden en de waardepeildatum van de latere WOZ-beschikking. De huurder of verhuurder kunnen ook een WOZ-taxatie door een deskundige aan de huurcommissie overleggen en de kantonrechter kan een deskundigenonderzoek gelasten naar de WOZ-waarde op de peildatum.

In sommige gevallen is de verhuurder er debet aan dat de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde. Deze situatie doet zich voor in het geval de verhuurder niet tijdig een WOZ-beschikking heeft verzocht of als de woning tot stand is gebracht door een splitsing waarvoor geen vergunning is verleend, of is gebouwd zonder de vereiste omgevingsvergunning. Ook in deze gevallen is er volgens de Hoge Raad geen reden om de minimum WOZ-waarde toe te passen.

Dit was een bijdrage van Shyra Mijdam​, advocaat vastgoedrecht bij Fennek Advocaten LLP.