De Hoge Raad redt verhuurders van nieuwbouwwoningen en transformaties

De Hoge Raad heeft op 22 april 2022 een belangrijke uitspraak gedaan voor projectontwikkelaars die nieuwe huurwoningen bouwen of die kantoorgebouwen transformeren naar huurwoningen.

De uitspraak gaat over het aantal punten dat zo’n woning scoort voor de WOZ-waarde. Bij bestaande bouw is dat doorgaans geen geschilpunt, maar vanwege de onduidelijke regelgeving, bij nieuwbouw en transformaties des te meer. De uitspraak was een verrassing, want de voortekenen waren voor verhuurders juist niet zo best. Advocaat Huib Hielkema schreef er het volgende artikel over. 

Hoe zat het ook alweer?
De kwestie komt erop neer dat bij nieuwbouw en transformaties gemeenten vaak geen WOZ-beschikking van de nieuw gerealiseerde woning afgeven of daar zo lang mee wachten dat de eerste huurders de woning allang hebben betrokken. Als een huurder vervolgens naar de huurcommissie gaat om de huurprijs te laten toetsen, oordelen veel rechters dat dan de wettelijke minimale WOZ-waarde van toepassing is. Die bedraagt op dit moment € 55.888 en per 1 juli 2022 € 61.198. De werkelijke waarde van woning is natuurlijk veel hoger is. Er is in Nederland geen huis te vinden voor een dergelijke bedrag. Projectontwikkelaars houden in hun verdienmodel dan ook rekening met hogere bedragen en dus hogere huurprijzen, maar zij kwamen vaak bedrogen uit in zo’n huurcommissieprocedure doordat de huurprijs flink naar beneden werd bijgesteld en vrije sector huurwoningen zelfs veranderden in sociale huurwoningen. Dat kan in veel gevallen zelfs leiden tot een verlies gevende exploitatie. Omdat rechters hier verschillend over bleken te oordelen heeft de kantonrechter Utrecht vorig jaar aan de Hoge Raad verzocht klaarheid te brengen in deze kwestie. De Hoge Raad heeft dat op 22 april 2022 gedaan. Het zag er aanvankelijk helemaal niet goed uit voor verhuurders, omdat de adviseur van de Hoge Raad heel anders dacht over de kwestie. Wij schreven daar eerder over.

De uitspraak van de Hoge Raad
De Hoge Raad oordeelt dat de wettelijke minimale WOZ-waarde niet bedoeld is voor nieuwbouw en transformaties, maar voor bijzondere woningen (zoals kleine containerwoningen), waarvan de werkelijke waarde juist lager is dan de minimum-waarde. Daarom moet volgens de Hoge Raad bij nieuwbouw en transformaties worden uitgegaan van de waarde die representatief is voor de woning in voltooide staat. En als er geen gemeentelijke WOZ-beschikking is dan moet die representatieve waarde op andere wijze worden vastgesteld. Dat kan op verschillende manieren: door middel van een taxatie van de WOZ-waarde, door aansluiting te zoeken bij de WOZ-waarde van soortgelijke woningen of door simpelweg de WOZ-beschikking van de gemeente af te wachten (als die nog moet komen).

De Hoge Raad voegt er nog twee dingen aan toe
In de eerste plaats is het niet relevant of de verhuurder er wel of geen moeite voor heeft gedaan om voor de eerste verhuring een WOZ-beschikking van de gemeente te verkrijgen. De Hoge Raad vindt dat de redelijkheid van de huurprijs los staat van de toepassing van de WOZ-regelgeving. In de tweede plaats overweegt de Hoge Raad dat, als de objectieve bouwkosten (die bij nieuwbouw in aanmerking moeten worden genomen voor de bepaling van de WOZ-waarde) niet in verhouding staan tot de waarde die bij een reguliere WOZ-beschikking zou zijn vastgesteld, er aanleiding kan zijn om de waardevaststelling niet te doen op basis van de bouwkosten.

Wat adviseren wij bij nieuwbouw en transformaties?
De WOZ-waarde is van groot belang voor de vaststelling van de hoogte van de huurprijs. Ook in het geval de woning bedoeld is voor de verhuur in de vrije sector, want dan moet vaststaan dat de woning voldoende WWS-punten heeft voor de verhuur in de vrije sector.

Het is altijd verstandig om de gemeente te trachten te bewegen tot het afgeven van een WOZ-waardebeschikking voor de eerste verhuring, want dat kan juridische procedures voorkomen. Als duidelijk is wat de WOZ-waarde is op basis van de waardevaststelling voor nieuwbouw (die afwijkt van die bij bestaande bouw, want gebaseerd is op de geobjectiveerde bouwkosten), is het verstandig om ook een WOZ-taxatie te laten verrichten op basis van de reguliere waardevaststelling. Als die laatste waarde (aanmerkelijk) hoger is, zijn er goede argumenten om uit te gaan van die laatste waarde. Wanneer dat laatste het geval is is met de uitsprak van de Hoge Raad nog niet helemaal duidelijk.

Tenslotte: sinds 1 mei 2022 is het aantal WWS-punten dat een woning scoort voor de WOZ-waarde gemaximeerd, wat kan leiden tot (aanzienlijk) minder punten dan voor deze datum en er zelf toe kan leiden dat een vrije sector woning een sociale huurwoning wordt. Zie onze blog over deze recente problematiek.

Dit was een bijdrage van Huib Hielkema, advocaat en partner bij Hielkema & co.