De Hoge Raad redt verhuurders van nieuwbouwwoningen en transformaties
De Hoge Raad heeft op 22 april 2022 een belangrijke uitspraak gedaan voor projectontwikkelaars die nieuwe huurwoningen bouwen of die kantoorgebouwen transformeren naar huurwoningen.
De uitspraak gaat over het aantal punten dat zo’n woning scoort voor de WOZ-waarde. Bij bestaande bouw is dat doorgaans geen geschilpunt, maar vanwege de onduidelijke regelgeving, bij nieuwbouw en transformaties des te meer. De uitspraak was een verrassing, want de voortekenen waren voor verhuurders juist niet zo best. Advocaat Huib Hielkema schreef er het volgende artikel over.
Hoe zat het ook alweer?
De kwestie komt erop neer dat bij nieuwbouw en transformaties gemeenten vaak geen WOZ-beschikking van de nieuw gerealiseerde woning afgeven of daar zo lang mee wachten dat de eerste huurders de woning allang hebben betrokken. Als een huurder vervolgens naar de huurcommissie gaat om de huurprijs te laten toetsen, oordelen veel rechters dat dan de wettelijke minimale WOZ-waarde van toepassing is. Die bedraagt op dit moment € 55.888 en per 1 juli 2022 € 61.198. De werkelijke waarde van woning is natuurlijk veel hoger is. Er is in Nederland geen huis te vinden voor een dergelijke bedrag. Projectontwikkelaars houden in hun verdienmodel dan ook rekening met hogere bedragen en dus hogere huurprijzen, maar zij kwamen vaak bedrogen uit in zo’n huurcommissieprocedure doordat de huurprijs flink naar beneden werd bijgesteld en vrije sector huurwoningen zelfs veranderden in sociale huurwoningen. Dat kan in veel gevallen zelfs leiden tot een verlies gevende exploitatie. Omdat rechters hier verschillend over bleken te oordelen heeft de kantonrechter Utrecht vorig jaar aan de Hoge Raad verzocht klaarheid te brengen in deze kwestie. De Hoge Raad heeft dat op 22 april 2022 gedaan. Het zag er aanvankelijk helemaal niet goed uit voor verhuurders, omdat de adviseur van de Hoge Raad heel anders dacht over de kwestie. Wij schreven daar eerder over.
De uitspraak van de Hoge Raad
De Hoge Raad oordeelt dat de wettelijke minimale WOZ-waarde niet bedoeld is voor nieuwbouw en transformaties, maar voor bijzondere woningen (zoals kleine containerwoningen), waarvan de werkelijke waarde juist lager is dan de minimum-waarde. Daarom moet volgens de Hoge Raad bij nieuwbouw en transformaties worden uitgegaan van de waarde die representatief is voor de woning in voltooide staat. En als er geen gemeentelijke WOZ-beschikking is dan moet die representatieve waarde op andere wijze worden vastgesteld. Dat kan op verschillende manieren: door middel van een taxatie van de WOZ-waarde, door aansluiting te zoeken bij de WOZ-waarde van soortgelijke woningen of door simpelweg de WOZ-beschikking van de gemeente af te wachten (als die nog moet komen).
De Hoge Raad voegt er nog twee dingen aan toe
In de eerste plaats is het niet relevant of de verhuurder er wel of geen moeite voor heeft gedaan om voor de eerste verhuring een WOZ-beschikking van de gemeente te verkrijgen. De Hoge Raad vindt dat de redelijkheid van de huurprijs los staat van de toepassing van de WOZ-regelgeving. In de tweede plaats overweegt de Hoge Raad dat, als de objectieve bouwkosten (die bij nieuwbouw in aanmerking moeten worden genomen voor de bepaling van de WOZ-waarde) niet in verhouding staan tot de waarde die bij een reguliere WOZ-beschikking zou zijn vastgesteld, er aanleiding kan zijn om de waardevaststelling niet te doen op basis van de bouwkosten.
Wat adviseren wij bij nieuwbouw en transformaties?
De WOZ-waarde is van groot belang voor de vaststelling van de hoogte van de huurprijs. Ook in het geval de woning bedoeld is voor de verhuur in de vrije sector, want dan moet vaststaan dat de woning voldoende WWS-punten heeft voor de verhuur in de vrije sector.
Het is altijd verstandig om de gemeente te trachten te bewegen tot het afgeven van een WOZ-waardebeschikking voor de eerste verhuring, want dat kan juridische procedures voorkomen. Als duidelijk is wat de WOZ-waarde is op basis van de waardevaststelling voor nieuwbouw (die afwijkt van die bij bestaande bouw, want gebaseerd is op de geobjectiveerde bouwkosten), is het verstandig om ook een WOZ-taxatie te laten verrichten op basis van de reguliere waardevaststelling. Als die laatste waarde (aanmerkelijk) hoger is, zijn er goede argumenten om uit te gaan van die laatste waarde. Wanneer dat laatste het geval is is met de uitsprak van de Hoge Raad nog niet helemaal duidelijk.
Tenslotte: sinds 1 mei 2022 is het aantal WWS-punten dat een woning scoort voor de WOZ-waarde gemaximeerd, wat kan leiden tot (aanzienlijk) minder punten dan voor deze datum en er zelf toe kan leiden dat een vrije sector woning een sociale huurwoning wordt. Zie onze blog over deze recente problematiek.
Dit was een bijdrage van Huib Hielkema, advocaat en partner bij Hielkema & co.
Laatste nieuws
- 24-04-2024 23:44 Kritische Keijzer en De Groot willen meer tijd voor huurwet: ‘Onderbouwing rammelt aan alle kanten’
- 24-04-2024 16:07 Ingenieursbureau verlengt en breidt uit in Poortugaal
- 24-04-2024 15:51 Rudy Ligtenberg nieuwe directeur-bestuurder Mijande Wonen
- 24-04-2024 15:30 Gera Esser ad interim directeur-bestuurder Rondom Wonen
- 24-04-2024 15:21 Samsonite opent winkel aan Koningsplein in Amsterdam
- 24-04-2024 15:06 Capital Value pleit voor indexatie van WWS met CPI+1 procent
- 24-04-2024 15:00 Fentener van Vlissingen investeert weer in Kate Innovations
- 24-04-2024 14:20 Pets Place opent in voormalig BCC-pand in Lelystad
- 24-04-2024 13:14 Eerste Kamer verdeeld over aanpak woningmarkt door De Jonge
- 24-04-2024 12:28 Alternatieve financiers nemen steeds meer de rol van banken over bij buy-to-let
- 24-04-2024 12:11 Zo verduurzaamt TNO 205.000 m2 vastgoed, van kantoren tot laboratoria
- 24-04-2024 11:44 Doe mee aan de Woonconcepten Special: Volkshuisvesting voor iedereen!
- 24-04-2024 10:52 Leverancier van biologische ingrediënten huurt 21.000 m2 op Maasvlakte
- 24-04-2024 10:08 Indexaties laten bruto huurinkomsten Wereldhave met bijna 10 procent stijgen
- 24-04-2024 10:00 Knutselkookclub huurt 166 m2 op Haveneiland Amsterdam
- 24-04-2024 09:49 Rondvaartbedrijf huurt 149 m2 in centrum Amsterdam
- 24-04-2024 09:38 Factcheck: Huurprijscijfers HousingAnywhere hebben niets te maken met reguliere huurmarkt
- 24-04-2024 09:37 Opname van logistiek vastgoed in eerste kwartaal gelijk aan vorig jaar
- 24-04-2024 09:18 Particuliere belegger koopt kantoorbelegging in Ugchelen
- 24-04-2024 08:59 Aham Vastgoed ontwikkelt appartementen en supermarkt in centrum Amsterdam
- 24-04-2024 08:10 Ommetje met Tom & Colliers: Hotels
- 24-04-2024 07:00 N&W Capital koopt rijksmonumentale gebouwen van BPD en Van Wanrooij
- 23-04-2024 21:33 Wet verlenging maximale jaarlijkse huurstijging vrije sector ook door Eerste Kamer aangenomen
- 23-04-2024 17:38 Neprom en IVBN slaan alarm om huurwet: 'Cruciale aanpassingen worden genegeerd'
- 23-04-2024 16:21 Twee nieuwe huurders op bedrijvencentrum De Veemarkt in Amsterdam
- 23-04-2024 11:00 Door Artificial Intelligence 4,5 (van de 5) sterren op Trustpilot
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.