Interview COO Jurn Hoeksema (URW): 'Onze verwachtingen blijven hetzelfde, alleen wordt alles een jaar opgeschoven'

Ondanks een pittige periode voor Westfield Mall of the Netherlands is eigenaar Unibail-Rodamco-Westfield tevreden met wat ze het afgelopen jaar behaald hebben. VJ sprak met COO Jurn Hoeksema over de ups-and-downs van het afgelopen jaar en hoe het bedrijf naar de toekomst van de mall kijkt.

Westfield Mall of the Netherlands is de eerste van haar soort in Nederland: een megawinkelcentrum met een uitgebreid aanbod van luxe retail en leisure. De beslissing om op 18 maart 2021 te openen was daarom ook een pittige, omdat het concept nog ongekend was in het land. De coronapandemie zat in zijn piek en retailers hadden het al een jaar moeilijk. Hoeksema blikt terug: “Toen we de beslissing namen om open te gaan, hadden we eigenlijk weinig keuze omdat we afspraken hadden gemaakt en we stonden te popelen om het product te laten zien. Daarna zijn we natuurlijk een flinke periode dicht geweest. Desondanks hebben we 13 miljoen mensen binnengehaald, terwijl we een target hadden van 14 miljoen bezoekers binnen een jaar. Dus ondanks alle dingen die ons tegenzaten, denk ik dat we er toch een succes van hebben gemaakt.”

Scepsis
Tijdens de ontwikkeling is er veel scepsis geweest of Nederland wel stond te wachten voor zo’n enorm groot en luxe winkelcentrum, zeker door het grote percentage leegstand in winkelgebieden. Hoeksema vindt dat we die vraag nu wel met ‘ja’ kunnen beantwoorden. Maar het concept echt omarmen, daar is een volgende stap voor nodig. Dat komt volgens de COO vooral omdat Westfield Mall of the Netherlands nog vrij nieuw is en veel mensen er nog niet geweest zijn. “Ik kom regelmatig mensen tegen die er wel van gehoord hebben, maar nog niet genoeg die er geweest zijn, dus dat is onze volgende missie.” Het bedrijf wil daarom focussen op een meer regionale uitstraling om mensen in de regio aan te trekken. Want drie kwartier rijden naar een plek waar je een middag kan spenderen lijkt Hoeksema geen struikelblok. Zo’n grote winkelcentrum is perfect voor een gezin  waarvan de ouders rustig ergens een kop koffie willen drinken terwijl de kinderen kunnen spelen: “In gezinnen zit ook spending power, zij geven aan zo’n uitje meer uit. Zij zijn ook naar verschillende producten op zoek. Gezinnen blijven ook langer bij de mall, de zogenaamde verblijfstijd. Die zijn na een half uur nog niet klaar. De gemiddelde verblijfstijd van al onze winkelcentra zit tussen de 2 tot 2,5 uur.”

Schommelende huurprijzen en verlaagde koerswaarde
Uiteraard is er niet alleen zonneschijn. De retailers en vooral de horeca moesten tijdens de lockdown van eind 2021 dicht. Unibail-Rodamco-Westfield hanteert omzethuur waarbij een klein percentage van de vaste huursom afhankelijk is van de omzet van de huurder. De daling van de omzet van de huurder voelde de belegger dus enigszins in zijn portemonnee. Bovendien was het lastig om in coronatijd huurprijzen op het beoogde niveau af te spreken. Met sommige potentiële huurders kon er soms niet tot overeenstemming worden gekomen – contracten die in sommige gevallen, nu het centrum goed loopt, wel afgesloten kunnen worden.   

Vanzelfsprekend betekent dit dat de huurinkomsten achterlopen. Hoeksema: “Omdat wij een nieuwe ontwikkeling zijn, hebben we een ingroeiplan. Daarin staat wat wij in huurinkomsten verwachten in de eerste, tweede, derde, vierde en vijfde jaar. Door corona en allerlei andere effecten zitten wij momenteel op het huurniveau waar we willen zitten, alleen een jaar later. Daarmee blijven onze verwachtingen in principe hetzelfde, alleen wordt alles een jaar opgeschoven.” Ondanks dit en gezien de grote successen die de retailers hebben behaald, noemt Hoeksema het na omstandigheden een positief resultaat.

Desondanks doet Unibail-Rodamco-Westfield het niet al te best op de beurs. Het bedrijf is in twaalf landen actief en heeft ongeveer 100 malls. Beleggers zijn onzeker over de vooruitzichten van het fonds – het aandeel noteert fors onder de intrinsieke waarde. Daarmee geven beleggers aan dat zij het vastgoed van URW lager inschatten dan de getaxeerde waarde. Bovendien vinden zij de schuld nogal hoog. Hoeksema:  “We zijn bezig met een disposalprogramma en we hebben inmiddels voor de Europese portefeuille €2,5 miljard verkocht van de €4 miljard die we als doel hadden gesteld. Die deals zijn allemaal gedaan tegen de huidige boekwaarde.”

(Lees hier de jaarcijfers van URW van 2021)

Hybride merkervaring
Het team van Westfield Mall of the Netherlands wil zich meer inzetten op de hybride merkervaring. Wat houdt dat in? Hoeksema: “Het is een combinatie van fysieke retail, online retail en events. Aan de fysieke kant willen we de beste versie van het winkelconcept in ons winkelcentrum hebben. Denk aan de winkelketen H&M en hun nieuwste concept H&M Home. Aan de online kant zien we steeds meer dat bijvoorbeeld kledingwinkels het fysieke pand vaker gebruiken als fulfilmentcenter voor online. Daarnaast introduceren we merken die eerst alleen online te bereiken waren nu ook offline en geven daarmee de online-sales een boost. Door een offline presence te geven, versterk je het online verhaal. Daar tussenin ligt dan de events. Denk aan een product launch of een radiostudio middenin het winkelcentrum. Onze strategie richt zich op het veel meer creëren van mediakanalen. Daarmee blijven we als winkelcentrum uniek en trekken we mooie merken maar ook meer bezoekers aan.”

Drukte op de weg
De bereikbaarheid van de mall moet de komende jaren ook flink verbeteren. Dat het in de eerste paar maanden na de opening druk was op de weg, erkent Hoeksema: “We hadden moeite met het verkeer in goede banen te leiden. Dat had ook met COVID-maatregelen te maken, aangezien we maar 70% van onze parkeergarage konden gebruiken. Daarnaast kenden mensen de weg nog helemaal niet.” Dat het beter moet erkent hij ook: “We zijn altijd in gesprek met de gemeente Leidschendam-Voorburg over hoe het beter kan. Daarnaast hebben we vier bewonersavonden georganiseerd om met hun ideeën te delen. Maar na onze drukste week in augustus 2021 hebben we eigenlijk maar beperkt congestie gehad.”

Hoeksema zegt tot slot: “Aangezien ik er later pas bijkwam, gaat alle credit naar het team dat dit allemaal voor elkaar heeft gekregen.”