Vergroten of verbouwen: wat valt er onder de kruimelgevallenregeling?
Met de kruimelgevallenregeling uit artikel 4 bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (hierna Bor) kan veel meer dan vaak wordt gedacht. De afgelopen jaren is er bij de Afdeling veel geprocedeerd over de kruimelgevallenregeling. Steeds duidelijker wordt wat er wel en niet kan en mag. Een bijdrage van Mr. Arjan Loo van Poelmann van de Broek Advocaten.
Uit de vele uitspraken blijkt dat er heel veel mogelijkheden zijn om gebouwen te vergroten en/of het gebruik van gebouwen te wijzigen met deze regeling. Het voordeel is evident: een korte procedure en een afwijking die relatief eenvoudig kan worden vergund.
Vergroten gebouw
Op grond van artikel 4 lid 1 bijlage II Bor kan een gebouw worden vergroot. Die mogelijkheden zijn volgens de Afdeling ruim: Deze categorie is niet beperkt tot ‘planologisch ondergeschikte gevallen’. Zo kan bijvoorbeeld de realisatie van een basisschool met een omvang van 55 meter bij 25 meter met een ‘kruimelgeval’ worden vergund. Of een complete extra vleugel van een ziekenhuis. Of een forse uitbreiding van een winkel.
Uitbreiding is niet beperkt tot de uitbreiding van een reeds bestaand gebouw. Van belang is dat voldaan wordt aan het juridische begrip ‘bijbehorend bouwwerk’. Dat is ook de uitbreiding van een hoofdgebouw. En dat hoofdgebouw hoeft er nog niet te staan. Het gaat erom dat het hoofdgebouw op grond van het bestemmingsplan is toegestaan.
Het begrip ‘uitbreiding’ moet ruim worden uitgelegd. Dat betekent dat bijvoorbeeld ook de realisatie van kelders, met daarin een magazijn, en aan- en uitbouwen op hoger gelegen verdiepingen, bijvoorbeeld voor een personeelsruimte, hieronder vallen.
Het gedeelte waar een ‘uitbreiding’ plaatsvindt hoeft niet in overeenstemming te zijn met het bestemmingsplan. Houdt wel in gedachten dat het hoofdgebouw zelf en het gebruik daarvan op grond van het bestemmingsplan moet zijn toegestaan. Uit lagere rechtspraak lijkt te volgen dat daarvoor minimaal 50 % van het hoofdgebouw op grond van het bestemmingsplan moet zijn toegestaan.
Gebruik wijzigen van een bouwwerk
Op grond van artikel 4 lid 9 bijlage II Bor (transformatiebepaling) is het mogelijk het gebruik van een bestaand gebouw te wijzigen naar een gebruik dat het bestemmingsplan niet toestaat. Gelijktijdig met de functiewijziging kunnen ook verbouwingen worden meegenomen, voor zover de oppervlakte en het bouwvolume niet toenemen. Daarbij mag ook het gebruik van het aansluitend terrein gewijzigd worden.
Handig om te weten is dat ook enkel de wijziging van het gebruik van een aansluitend terrein te kruimelen is, zonder dat het gebruik van het naastgelegen bouwwerk wordt gewijzigd. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als het gewenste gebruik van het gebouw reeds op grond van het bestemmingsplan is toegestaan, danwel al eerder is vergund. Maar het naastgelegen terrein benodigd is voor het realiseren van extra parkeerplaatsen.
Cumulatie kruimelgevallen
Voor de praktijk is interessant dat deze beide categorieën ook te combineren zijn. Zo is het mogelijk om het gebruik van een bestaand pand te wijzigen (lid 9) en gelijktijdig een uitbreiding te realiseren (lid 1). Een in het dagelijks straatbeeld sprekend voorbeeld is bijvoorbeeld de transformatie van een oud bestaand kantoorpand tot appartementen, waarbij in de plint winkels worden gerealiseerd en die plint ook wordt uitgebreid.
Sloop/nieuwbouw te kruimelen?
In de praktijk is al enige tijd de vraag of het ook mogelijk is om een sloop/nieuwbouw-situatie te kruimelen. Over die vraag heeft de Afdeling inmiddels twee uitspraken gedaan, waaruit enige grenzen zijn af te leiden.
Zo kon de Aldi in Wieringerwerf niet een nieuwe supermarkt met een cumulatie van ‘kruimelgevallen’ realiseren. Het plan betrof een nieuw gebouw op een locatie waar een supermarktfunctie op grond van het bestemmingsplan niet was toegestaan. Dat is volgens de Afdeling niet te ‘kruimelen’. Het is niet toegestaan om permanent een nieuw hoofdgebouw te realiseren in afwijking van het in het bestemmingsplan toegestane gebruik.
In Oudewater was een vergunning aangevraagd voor de sloop en nieuwbouw van een bedrijfsgebouw. Het nieuwe bedrijfsgebouw zou bestaan uit twee verdiepingen, waarbij de begane grond bedrijfsruimte wordt en de eerste verdieping volledig zal worden gebruikt als zelfstandige kantoorruimte. Gebruik als zelfstandige kantoorruimte was in strijd met het bestemmingsplan. Hier geeft de Afdeling over aan dat het niet mogelijk is op grond van onderdeel 9 een vergunning te verlenen voor het in afwijking van het bestemmingsplan gebruiken van een gebouw dat niet feitelijk aanwezig en vergund is.
Conclusie
Uit de rechtspraak van de Afdeling blijkt dat de kruimelgevallenregeling heel veel mogelijkheden biedt om (gecombineerd) een (omvangrijke) uitbreiding, een wijziging van het gebruik van een bouwwerk of de wijziging van het gebruik van enkel een aansluitend terrein met een korte procedure te vergunnen. Weliswaar stelt de Afdeling ook grenzen, maar laat u vooral inspireren door de mogelijkheden!
Arjan Loo is advocaat op de sectie Omgeving en Overheid bij Poelmann van den Broek advocaten in Nijmegen. Voor vragen of opmerkingen is hij bereikbaar op a.loo@pvdb.nl of op telefoonnummer 024 - 381 14 04
Laatste nieuws
- 02-05-2024 14:29 Conscious Hotels opent in voormalig Tivoli aan Oudegracht Utrecht
- 02-05-2024 14:20 4 politiebureaus onder de veilinghamer!
- 02-05-2024 12:13 BAM: Verliezen in het VK maar relaxte ceo Joosten ziet positieve signalen op Nederlandse woningmarkt
- 02-05-2024 12:11 Omzet Trebbe in 2023 licht gedaald
- 02-05-2024 11:40 Financieringsgilde en nieuwe vastgoedfinancier Vitru zoeken samen naar de best passende oplossing voor de klant
- 02-05-2024 10:42 ING Research: Huizenprijzen provincies buiten Randstad al voorbij piek in 2022
- 02-05-2024 10:23 Erik Roodenburg aan de slag bij Westvast
- 02-05-2024 10:16 Allan van der Ree nieuwe directeur klant & woning bij Stadgenoot
- 02-05-2024 09:35 Garbe verkoopt drietal retailcomplexen in Huizen
- 02-05-2024 08:50 Nieuwe huurder voor ruim 700 m2 bedrijfs- en kantoorruimte in Rotterdam
- 02-05-2024 08:40 Robin Swane wordt head of ESG bij Colliers
- 02-05-2024 07:00 Verra Makelaars: ‘Helft van ons koopaanbod bestaat uit ex-huurwoningen’
- 01-05-2024 16:40 Stichting deltaWonen koopt kantoorgebouw in Zwolle
- 01-05-2024 14:43 Adviesbureau huurt ruim 1.100 m2 in voormalige Noordergasfabriek in Amsterdam
- 01-05-2024 13:41 Hielkema weegt amendementen: ‘Per saldo is Wet betaalbare huur er slechter op geworden’
- 01-05-2024 13:02 Iroko Zen koopt winkels in Venlo van Urban Interest
- 01-05-2024 13:00 Voormalige kerk in Veenendaal getransformeerd en verhuurd
- 01-05-2024 10:40 Hoofdkantoor kledingmerk Atelier Munro naar OKU Office in Amsterdam-West
- 01-05-2024 09:41 CBRE: 'Faillissementen hebben beperkte invloed op winkelleegstand'
- 01-05-2024 09:41 Dunavast koopt hoofdkantoor Centric in Gouda voor 24 miljoen euro
- 01-05-2024 09:25 Communicatieadviesbureau huurt 650 m2 in Arnhem
- 01-05-2024 09:11 MN investeert 90 miljoen euro in Vesteda
- 01-05-2024 09:01 Madeline Buijs: 'Er worden nu te veel te grote woningen gebouwd'
- 01-05-2024 09:00 Themamaand mei: Projectontwikkeling
- 01-05-2024 08:56 Nikki van Horck nieuwe directeur Eefje Voogd Makelaardij
- 01-05-2024 08:43 Hans Hinfelaar en Barzien Khoshbakht starten vastgoedadvieskantoor Brikks
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.