Vijf redenen waarom particulieren ook in zorgvastgoed kunnen beleggen

Institutionele beleggers en beursgenoteerde vastgoedfondsen hebben in 2017 ongeveer €700 miljoen belegd in zorgvastgoed. Voor 2018 is €1,5 miljard beschikbaar voor beleggingen in zorgvastgoed. De verwachting is dat de volumes de komende jaren verder groeien. Vijf redenen waarom beleggen in zorgvastgoed ook aantrekkelijk is voor de particuliere belegger.

Voor particuliere beleggers is deze markt momenteel beperkt toegankelijk. De aangeboden mogelijkheden in 2017 waren €14 miljoen via een besloten fonds. In 2018 is in het eerste halfjaar voor €6 miljoen aan participaties beschikbaar gekomen via het S5 Vitae Fonds van Sectie5 Investments. Dit is een groeifonds in zorgvastgoed dat later dit jaar met nieuwe emissies zal komen en de komende jaren naar verwachting een omvang van €200 miljoen zal bereiken.

Kansen voor particuliere beleggers nemen toe
Het gemiddelde transactiebedrag per aankoop van zorgvastgoed is gegroeid van €5,4 miljoen in het eerste halfjaar 2017 naar €7,0 miljoen in 2018. Institutionele partijen richten zich meer op grotere volumes zodat kleinere objecten beschikbaar komen voor fondsen voor particuliere beleggers. Hierdoor nemen de kansen voor particuliere beleggers behoorlijk toe.

De vraag is waarom institutionele beleggers zoveel wensen te investeren in deze markt? We noemen vijf redenen waarom beleggen in zorgvastgoed ook aantrekkelijk is voor de particuliere belegger.

Reden 1: Gunstig rendement-risico profiel

Afhankelijk van regio en type zorgvastgoed, liggen de bruto aanvangsrendementen (BAR) tussen de 4% en de 7% per jaar. Institutionele beleggers hanteren vaak een zogenaamde ‘hurdle rate’ (minimaal rendement dat wordt gewenst op een belegging) voor het direct exploitatierendement van ongeveer 4% a 5% per jaar. Voor particuliere beleggers komen mogelijkheden beschikbaar van fondsen met een verwacht gemiddeld uitkeerbaar exploitatierendement van 7% per jaar.

Het indirecte rendement wordt gevormd door de waardestijging van het onroerend goed. Hoe de waardestijging in de komende jaren zich zal ontwikkelen, moet nog blijken. Dit zal per categorie zorgvastgoed anders komen te liggen. De waardering van een ziekenhuis is anders dan die van zorgwoningen.

In fondsen voor particuliere beleggers wordt het eventuele indirecte rendement als waardeaangroei op de participaties genoteerd. Pas wanneer de panden worden verkocht, wordt dit extra rendement uitgekeerd. Al met al houdt dit in dat voor zorgvastgoed totaalrendementen worden verwacht van gemiddeld tussen de 6% en 8% per jaar, wat gezien het risicoprofiel in onze ogen een zeer gunstige verhouding is. Uit de volgende redenen zal het gunstige risicoprofiel blijken.

Reden 2: Langdurige huurovereenkomsten met solide huurders

De belegger en de zorginstelling sluiten een huurovereenkomst, vaak voor een lange periode. Termijnen van 20 jaar zijn geen uitzondering. Partijen maken afspraken over onderhoud en andere exploitatiezaken, zodat maatwerkoplossingen worden bereikt. De relatie verhuurder-huurder ontwikkelt zich meer en meer naar een partnerschap. De zorginstelling sluit vervolgens zelf huur- en zorgcontracten af met de bewoners c.q. patiënten.

In de praktijk ontstaat voor de zorginstelling een marge tussen de huurinkomsten die zij ontvangen van de bewoners en huurlasten die zij aan de belegger betalen. Een gezonde marge betekent dat de zorginstelling altijd aan haar huurverplichtingen richting de belegger kan voldoen. Dit levert een stabiele inkomstenstroom op voor de belegger.

Over het algemeen zijn zorginstellingen solvabele huurders. Soms betreft het grote partijen met duizenden medewerkers. Een aantal zorginstellingen is in particuliere handen, dus het is zaak om goed achtergrondonderzoek te doen.

Een enkele keer gebeurt het dat een zorgaanbieder toch in financiële problemen komt. Bij een faillissement staan echter snel andere zorgaanbieders klaar om de lopende zorgactiviteiten en de daarbij behorende huurcontracten over te nemen. De zorg voor kwetsbare bewoners mag namelijk nooit stilvallen.

In het uiterste geval neemt de belegger de lopende onderhuurcontracten met de bewoners over en wordt een zorgaanbieder gevonden die de zorg direct overneemt.

Reden 3: Alternatieve aanwendingsmogelijkheden

Wanneer het toch zover komt dat een zorginstelling als huurder vertrekt, dan is de alternatieve aanwendbaarheid het middel om dit risico te beheersen. Het is daarom zaak goed te kijken wat voor soort zorgvastgoed het betreft en wat de ligging is.

Veel zorgvastgoed voor senioren, maar ook in de dementie- of gehandicaptenzorg, bestaat uit woningen. Deze zijn vrij eenvoudig aan te wenden voor reguliere woningen. Deze woningen zijn dan zeker aantrekkelijk wanneer zij binnen de bebouwde kom vallen, of zelfs centrumlocaties zijn. Wanneer ze in de categorie middenhuursegment vallen (huur per maand €700 - €1.100) maakt dit de woningen zeer geschikt voor particuliere verhuur. Verkoop van de woningen kan een aantrekkelijk alternatief zijn en zal elke belegger per geval kunnen overwegen.

Reden 4: Groeimarkt

De hoeveelheid zorgvastgoed in Nederland was altijd al heel groot. Dit vastgoed was echter veelal in handen van zorginstellingen, waardoor er nauwelijks zorgvastgoed beschikbaar was om als belegging te fungeren.

Door wet- en regelgeving en demografische ontwikkelingen heeft zich een verschuiving voorgedaan, waardoor vastgoedbezit door de zorginstellingen niet meer houdbaar is. Zorginstellingen focussen meer en meer op de zorgverlening en stoten vastgoed af.

Demografisch gezien neemt de behoefte aan passend zorgvastgoed enorm toe, wanneer we kijken naar de komende vergrijzing, de verwachte toename van dementie en het langer zelfstandig ouder worden. De investeringsbehoefte in zorgvastgoed is voor zorginstellingen niet meer op te brengen. Hierdoor ontstaat een nieuwe aantrekkelijke markt voor vastgoedbeleggers die de komende jaren en wellicht decennia alleen nog maar verder zal groeien.

Reden 5: Nauwelijks gevoelig voor economische trends

Zorgvastgoed is nauwelijks gevoelig voor economische trends. De zorgbehoefte staat volledig los van mogelijke financiële crises, houdt zich niet bezig met de conjunctuur of beurskoersen en heeft geen last van online alternatieven. De demografische ontwikkelingen zorgen voor hun eigen dynamiek binnen dit deel van de vastgoedmarkt.

De behoefte aan het aantal fysieke woonruimtes voor zorgbehoevenden blijft toenemen zodat nu sprake is van krapte. Op dit moment is het tekort aan zorgwoningen ongeveer 32.000 woningen en verwacht wordt dat dit tekort groeit naar 52.000 in 2040. Voor investeerders in zorgvastgoed betekent het een stabiele beleggingscategorie.

Conclusie
Voor institutionele beleggers is zorgvastgoed een zeer aantrekkelijke vastgoedcategorie. De gunstige combinatie van rendement en risico’s maakt dat deze partijen grote bedragen vrijmaken om in zorgvastgoed te beleggen.

Het goede nieuws voor particuliere beleggers is, dat deze markt ook voor hen bereikbaar wordt. Naast de eerder genoemde aantrekkelijke combinatie van rendement en risico, is beleggen in zorgvastgoed ook een investering in een groot maatschappelijk belang.

We kennen waarschijnlijk allemaal wel iemand in onze (directe) omgeving die deze behuizing en zorg nodig heeft. En misschien moeten we zelf in de toekomst hier ook nog wel gebruik van gaan maken. In dat opzicht bezien, levert beleggen in zorgvastgoed ook ‘maatschappelijk rendement’ op.

Grote foto betreft zorgcomplex De Meteoriet aan de De Jagerweg 54 te Dordrecht dat zal worden aangekocht gedurende de tweede emissie van het S5 Vitae Fonds (zie ook YouTube filmpje) .

Voor meer informatie:
www.connectinvest.nl

Bronvermelding:
CBRE: Trends Nederlands zorgvastgoed H1 2018
Capital Value: Artikel “Record aan investeringen in zorgvastgoed”