BDO’s drieluik op dag van de duurzaamheid: Urgentie, waardering en aanpak

Niets lijkt de wijziging van het bouwbesluit 2012 nog in de weg te staan als het gaat om de labelplicht voor kantoren: het is dan wettelijk niet meer toegestaan om vanaf 1 januari 2023 een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder een geldig energielabel met een energie-index (EI) van 1,3 of beter. Deze C-label verplichting volgt uit het Energieakkoord voor duurzame groei dat (al) op 6 september 2013 door ruim veertig partijen, waaronder de overheid, is gesloten.

Tevens verplicht het Activiteitenbesluit dat vastgoedeigenaren die onder de verplichting vallen alle erkende energiebesparende maatregelen moeten nemen die een terugverdientijd van 5 jaar of minder hebben.

Geen regelgeving zonder handhaving: de handhaving van deze verplichtingen zal komen te liggen bij de ILT (Inspectie Leefomgeving en Transport). De verwachting is dat er vanaf 2023 gecontroleerd gaat worden via steekproeven.

In eerste aanleg zal het gaan om waarschuwingen. Bij herhaalde overtredingen bestaat de mogelijkheid tot aanzegging met bestuursdwang of een dwangsom. Ook kan het strafrechtelijke pad worden gevolgd via de Wet Economische Delicten. Daarover is momenteel nog geen duidelijkheid.

In hoeverre zijn vastgoedeigenaren op de hoogte?
Het Economische Instituut voor de Bouw (EIB) geeft in zijn rapport van november 2016 aan dat meer dan de helft van het totale kantooroppervlakte in Nederland niet voldoet aan de energielabel C verplichting door ofwel het ontbreken van een afgemeld label ofwel een label lager dan C hebben. Momenteel ziet BDO investeringen door eigenaren om aan deze verplichting te voldoen nog maar spaarzaam terug. Ten behoeve van de klant is BDO hier scherp op, gezien de mogelijke financiële gevolgen.

Een aantal grootbanken heeft namelijk inmiddels te kennen gegeven geen of in mindere mate belangstelling meer te hebben om vastgoedeigenaren die niet aan eerdergenoemde verplichtingen voldoen, te financieren.

In het uiterste geval kan het dan voorkomen dat kantooreigenaren investeringen nauwelijks nog kunnen financieren en gedwongen worden tot verkoop. Ook kan het gebeuren dat een duurzaamheidsinvestering onrendabel wordt omdat de investeringskosten pas op de langere termijn te verdisconteren zijn in de markthuur.

Marktwaarde waarderingen
Ondanks de alom bekende termijn waarop de nieuwe wetgeving van kracht zal gaan worden, ziet BDO slechts spaarzaam de invloed ervan terug in de huidige taxaties. Zowel bij de markthuurkapitalisatiemethodiek als bij de DCF methodiek dienen eventuele omstandigheden die in de toekomst de waarde van het vastgoed zullen beïnvloeden als correctie op de waarde of cashflows te worden meegenomen.

Indien dit niet het geval is zou vanaf het jaar 2023 bijvoorbeeld een daling in de (huur)inkomsten het gevolg moeten zijn. Over dit onderwerp volgt volgende week het artikel ‘Taxatiemodellen zijn prima ingericht op het waarderen van duurzaamheid” van Jeroen Meester van BDO Real Estate Valuation Services (REVS).

Verduurzamingstools
Het is dus meer dan ooit zaak voor de eigenaar, taxateur en accountant om goed in beeld te krijgen welke investeringen noodzakelijk zijn en welk financieel effect dit heeft op de marktwaarde van het pand, maar daarnaast ook op de bedrijfsvoering van de eigenaar. De ontwikkelingen in tools om hierin inzicht te verkrijgen staan niet stil: diverse rekenmodellen zijn reeds beschikbaar om inzicht in de kosten te krijgen die vastgoedeigenaren te wachten staan.

Zo begeleidt BDO, doormiddel van een tool i.s.m. Innoforte, woningcorporaties bij de verduurzaming van hun vastgoedvoorraad en CO2-reductie. Met dat onderwerp sluiten wij ons duurzaamheids-drieluik over 2 weken af. Dan is Pieter de Boer van BDO Advisory aan het woord.

Tom Dekker BBE Vastgoedadviseur werkt bij BDO Accountants & Belastingadviseur B.V. Real Estate Valuation Services
E: REVS@bdo.nl
W: https://www.bdo.nl/nl-nl/diensten/belastingadvies/real-estate-valuation-services