Rotterdamsche School: de waarde van een monumentaal gebouw
De Rotterdamsche School, een monumentaal schoolgebouw met kapel, wordt getransformeerd naar een woongebouw met 42 appartementen. TransVORM kocht het karakteristieke gebouw van het Albeda College.
Peter Klink, adjunct-directeur bij VORM Ontwikkeling: “Het belangrijkste aspect in het koopproces is dat de nieuwe waarde die je kunt ontwikkelen de waarde van het object bepaalt.”
“Prachtig dat we dit schoolgebouw met kapel erin een tweede of misschien wel derde leven kunnen gunnen en het als gemeentelijk monument kunnen behouden voor Rotterdam.” Klink spreekt met trots over de transformatie van de Rotterdamsche School in de wijk het Oude Westen. Sinds 1932 heeft de Rotterdamsche School onderdak geboden aan verschillende onderwijsinstellingen; de laatste jaren was het eigendom van het Albeda College. Maar nu – verwachte oplevering is het tweede kwartaal van 2018 – maakt de leerfunctie plaats voor een woonfunctie.
Op 13 februari 2015 zetten de toenmalige eigenaar, Albeda College, en transVORM uit Papendrecht een handtekening onder de verkoopovereenkomst van het 5.645 m2 grote schoolgebouw, waarmee de weg vrij is voor de transformatie naar 42 appartementen. “De cultuurhistorische waarde blijft geborgd. Door de markante vorm van het gebouw krijgt ieder appartement een andere indeling. Hierdoor ontstaan unieke woningen”, aldus Klink.
Waarde zit in karakteristieke elementen
“Het bijzondere aan dit project is dat de waarde in het bestaande zit. Een bestaand gebouw met al zijn diversiteit. Een klooster, een kapel, een lyceum en een gymzaal. Met elk zo zijn karakteristieke elementen en bestaande kwaliteiten van vroeger; denk aan de hoge plafonds. Dat laten we allemaal terugkomen in de nieuw te realiseren woningen, waardoor geen woning hetzelfde is. In nieuwbouw krijg je die historische elementen nooit meer terug”, vertelt Klink die te kennen geeft dat de plannen omtrent de kapel nog niet helder zijn. ´Al leent de karakteristieke uitstraling zich natuurlijk wel voor een bijzondere invulling.
Wooninspiratiesessie voor extra waarde
Medio oktober van dit jaar gaan de appartementen in de verkoop, waarna in het tweede kwartaal van 2017 de start van de bouw gepland staat. De verwachte oplevering vindt een jaar later plaats. Begin juli organiseerde transVORM een ‘woonspiratiesessie’.
“Wij nodigden potentiële kopers uit met ons mee te denken over de inrichting van de plattegronden. Zij gaan uiteindelijk wonen in de herenhuizen met eigen ontsluiting vanuit de Breitnerstraat, de gelijkvloerse appartementen, de appartementen van twee bouwlagen en de appartementen met een eigen tuin. Daarbij dagen we de mensen uit mee te denken over de functie van de monumentale kapel. Worden er drie meerlaagse appartementen in gerealiseerd, één groot woonhuis of krijgt de kapel een nog betere bestemming? De optimalisatieslag draagt ertoe bij dat de appartementen nog beter aansluiten bij de wensen van de bewoners van morgen. Daarmee voegen we net wat meer waarde toe aan het project.”
Reële prijs
Volgens Klink is dat precies het uitgangspunt waar het in het kooptraject om draait. “In de gesprekken met de makelaar en verkopende partij probeer je tot overeenstemming te komen. Daarbij bepaalt de waarde die je kunt ontwikkelen de waarde van het object. Kijk, het is heel simpel. De verkoper heeft een object, zijn doel is het om de hoogst mogelijke opbrengst en beheersing van risico’s te realiseren. Wij als koper zijn het meest geholpen bij het betalen van een reële prijs en het beperken, managen van de risico’s, zoals asbest, aantasting van hout, hoe de gemeente erin staat en wat omwonenden en Rotterdamsche School Interieurbelanghebbenden ervan vinden. In het spel tussen koper en verkoper is dat waar het om draait. Je probeert beiden je doelen na te streven. Daarbij benoem je alle denkbare risico’s zo maximaal mogelijk. En daar maak je samen afspraken over hoe ermee om te gaan mocht zo’n risico zich voordoen. Wij betalen de best mogelijke prijs en de verkoper ontvangt de best mogelijke opbrengst als je samen de risico’s zo volledig mogelijk in kaart hebt gebracht. Die prijs kan best wel eens hoger uitvallen als dat je extra beperking en beheersing van risico’s oplevert. We hebben het in dit geval wel over een bestaand gebouw dat in gebruik is. Je weet niet wat je allemaal tegenkomt als het straks niet meer in gebruik is. Want zolang het gebouw nog in gebruik is, is destructief onderzoek immers nog niet mogelijk.”
Verrassingen
Klink: “Hoe goed je alle risico’s ook beschrijft, in een traject als dit kom je altijd verrassingen tegen die je vooraf niet verwacht. Het gebouw is nog net geen honderd jaar oud, maar heeft door de jaren heen diverse functies gehad. Het is regelmatig verbouwd, waardoor we elke keer weer iets nieuws tegenkomen, positief dan wel negatief. Zoals een kelder hier of daar… Dat maakt zo’n project bijzonder. Sommige risico’s horen nu eenmaal bij ons als marktpartij thuis. Met de Rotterdamsche School hebben we een project in handen waarbij we voor zowel koper als verkoper een reële prijs zijn overeengekomen, de risico’s maximaal beheersen en waarmee we het bijzondere karakter van het monumentale gebouw weten te behouden voor Rotterdam.”
Bovenstaand artikel is met toestemming overgenomen van DTZ Zadelhoff.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.