Rotterdamsche School: de waarde van een monumentaal gebouw

De Rotterdamsche School, een monumentaal schoolgebouw met kapel, wordt getransformeerd naar een woongebouw met 42 appartementen. TransVORM kocht het karakteristieke gebouw van het Albeda College.

Peter Klink, adjunct-directeur bij VORM Ontwikkeling: “Het belangrijkste aspect in het koopproces is dat de nieuwe waarde die je kunt ontwikkelen de waarde van het object bepaalt.”

“Prachtig dat we dit schoolgebouw met kapel erin een tweede of misschien wel derde leven kunnen gunnen en het als gemeentelijk monument kunnen behouden voor Rotterdam.” Klink spreekt met trots over de transformatie van de Rotterdamsche School in de wijk het Oude Westen. Sinds 1932 heeft de Rotterdamsche School onderdak geboden aan verschillende onderwijsinstellingen; de laatste jaren was het eigendom van het Albeda College. Maar nu – verwachte oplevering is het tweede kwartaal van 2018 – maakt de leerfunctie plaats voor een woonfunctie.

Op 13 februari 2015 zetten de toenmalige eigenaar, Albeda College, en transVORM uit Papendrecht een handtekening onder de verkoopovereenkomst van het 5.645 m2 grote schoolgebouw, waarmee de weg vrij is voor de transformatie naar 42 appartementen. “De cultuurhistorische waarde blijft geborgd. Door de markante vorm van het gebouw krijgt ieder appartement een andere indeling. Hierdoor ontstaan unieke woningen”, aldus Klink.

Waarde zit in karakteristieke elementen
“Het bijzondere aan dit project is dat de waarde in het bestaande zit. Een bestaand gebouw met al zijn diversiteit. Een klooster, een kapel, een lyceum en een gymzaal. Met elk zo zijn karakteristieke elementen en bestaande kwaliteiten van vroeger; denk aan de hoge plafonds. Dat laten we allemaal terugkomen in de nieuw te realiseren woningen, waardoor geen woning hetzelfde is. In nieuwbouw krijg je die historische elementen nooit meer terug”, vertelt Klink die te kennen geeft dat de plannen omtrent de kapel nog niet helder zijn. ´Al leent de karakteristieke uitstraling zich natuurlijk wel voor een bijzondere invulling.

Wooninspiratiesessie voor extra waarde
Medio oktober van dit jaar gaan de appartementen in de verkoop, waarna in het tweede kwartaal van 2017 de start van de bouw gepland staat. De verwachte oplevering vindt een jaar later plaats. Begin juli organiseerde transVORM een ‘woonspiratiesessie’.

“Wij nodigden potentiële kopers uit met ons mee te denken over de inrichting van de plattegronden. Zij gaan uiteindelijk wonen in de herenhuizen met eigen ontsluiting vanuit de Breitnerstraat, de gelijkvloerse appartementen, de appartementen van twee bouwlagen en de appartementen met een eigen tuin. Daarbij dagen we de mensen uit mee te denken over de functie van de monumentale kapel. Worden er drie meerlaagse appartementen in gerealiseerd, één groot woonhuis of krijgt de kapel een nog betere bestemming? De optimalisatieslag draagt ertoe bij dat de appartementen nog beter aansluiten bij de wensen van de bewoners van morgen. Daarmee voegen we net wat meer waarde toe aan het project.”

Reële prijs
Volgens Klink is dat precies het uitgangspunt waar het in het kooptraject om draait. “In de gesprekken met de makelaar en verkopende partij probeer je tot overeenstemming te komen. Daarbij bepaalt de waarde die je kunt ontwikkelen de waarde van het object. Kijk, het is heel simpel. De verkoper heeft een object, zijn doel is het om de hoogst mogelijke opbrengst en beheersing van risico’s te realiseren. Wij als koper zijn het meest geholpen bij het betalen van een reële prijs en het beperken, managen van de risico’s, zoals asbest, aantasting van hout, hoe de gemeente erin staat en wat omwonenden en Rotterdamsche School Interieurbelanghebbenden ervan vinden. In het spel tussen koper en verkoper is dat waar het om draait. Je probeert beiden je doelen na te streven. Daarbij benoem je alle denkbare risico’s zo maximaal mogelijk. En daar maak je samen afspraken over hoe ermee om te gaan mocht zo’n risico zich voordoen. Wij betalen de best mogelijke prijs en de verkoper ontvangt de best mogelijke opbrengst als je samen de risico’s zo volledig mogelijk in kaart hebt gebracht. Die prijs kan best wel eens hoger uitvallen als dat je extra beperking en beheersing van risico’s oplevert. We hebben het in dit geval wel over een bestaand gebouw dat in gebruik is. Je weet niet wat je allemaal tegenkomt als het straks niet meer in gebruik is. Want zolang het gebouw nog in gebruik is, is destructief onderzoek immers nog niet mogelijk.”

Verrassingen
Klink: “Hoe goed je alle risico’s ook beschrijft, in een traject als dit kom je altijd verrassingen tegen die je vooraf niet verwacht. Het gebouw is nog net geen honderd jaar oud, maar heeft door de jaren heen diverse functies gehad. Het is regelmatig verbouwd, waardoor we elke keer weer iets nieuws tegenkomen, positief dan wel negatief. Zoals een kelder hier of daar… Dat maakt zo’n project bijzonder. Sommige risico’s horen nu eenmaal bij ons als marktpartij thuis. Met de Rotterdamsche School hebben we een project in handen waarbij we voor zowel koper als verkoper een reële prijs zijn overeengekomen, de risico’s maximaal beheersen en waarmee we het bijzondere karakter van het monumentale gebouw weten te behouden voor Rotterdam.”

Bovenstaand artikel is met toestemming overgenomen van DTZ Zadelhoff.