BDO: 'WOZ-waarde zorgvastgoed is te hoog'
Jaarlijks bepalen gemeenten de WOZ-waarden van zorginstellingen met behulp van landelijk uniforme taxatiewijzers, die door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) zijn opgesteld. Begin 2015 heeft de Hoge Raad beslist dat de door gemeenten gebruikte taxatiewijzer voor Ziekenhuizen tot een te hoge WOZ-waarde leidt. Dit omdat geen rekening wordt gehouden met medische installaties die onder de werktuigenvrijstelling vallen. Vrijgestelde werktuigen moeten worden uitgezonderd van de WOZ-waarde. Door dit arrest moet de werktuigenvrijstelling veel breder worden toegepast dan door gemeenten in het verleden is gedaan. Dit schrijft Branchegroep BDO op haar website.
Recent is in gelijke zin nog eens beslist door het gerechtshof Amsterdam. De taxatiewijzer werd daarbij zelfs in veel bredere zin door de rechter bekritiseerd, met name op het onderdeel van de vervangingswaarde van de gebouwen en de technische afschrijving.
De werktuigenvrijstelling
Ook na het arrest van de Hoge Raad bleven gemeenten, op advies van de VNG, de werktuigenvrijstelling beperkt uitleggen. Dit heeft geleid tot een nieuwe procedure over de toepassing van de werktuigenvrijstelling bij zorginstellingen, waarbij Gerechtshof Amsterdam onlangs heeft beslist dat gemeenten nog steeds onjuist omgaan met de werktuigenvrijstelling. Niet geheel onverwachts motiveert het Hof nog eens uitgebreid dat bepaalde installaties, die hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan medische processen, moeten worden uitgezonderd van de WOZ-waarde. De bouwkosten van deze medische installaties, die dus onder het bereik van de werktuigenvrijstelling vallen, zijn nog altijd ten onrechte opgenomen in de door de VNG opgestelde taxatiewijzers “Ziekenhuizen”. Dit leidt er in een groot aantal gevallen toe, dat de WOZ-waarde op een te hoog niveau is vastgesteld.
Vervangingswaarde gebouwen
Het Hof oordeelt daarnaast dat de taxatiewijzer uitgaat van een te hoge gemiddelde vervangingswaarde van de gebouwen en installaties die niet zijn vrijgesteld. Tijdens de crisisjaren in de bouwsector hebben bouwbedrijven met veel lagere winstmarges genoegen moeten nemen. Door de VNG is de gemiddelde vervangingswaarde in de taxatiewijzers jaarlijks met een (beperkte) indexering aangepast. Hierdoor zijn gemeenten uitgegaan van belangrijk hogere vervangingswaarden, dan de bouwsommen die in de afgelopen jaren daadwerkelijk zijn betaald. Het Hof heeft beslist dat de gemiddelde vervangingswaarde van de gemeenten naar beneden moeten worden bijgesteld.
Technische afschrijving
De vervangingswaarde (herbouwwaarde gebouwen en installaties) wordt gecorrigeerd voor onder meer de technische veroudering. Naarmate de levensduur verstrijkt, wordt op het object elk jaar afgeschreven. De hoogte van die afschrijving hangt af van de verwachte levensduur en de verwachte restwaarde aan het einde van die levensduur. Het Hof Amsterdam heeft bepaald dat in de taxatiewijzer “Ziekenhuizen” wordt uitgegaan van zowel een te lange levensduur als een te hoge restwaarde. Ook dit oordeel zal voor veel zorginstellingen leiden tot een belangrijke neerwaartse aanpassing van de WOZ-waarde.
Breder belang
De landelijk geldende taxatiewijzers gelden niet uitsluitend voor ziekenhuizen maar ook voor andere instellingen in de gezondheidszorg, zoals verpleeg- en zorginstellingen, gezinsvervangende tehuizen, maatschappelijke opvang en geestelijke gezondheidszorg. Deze jurisprudentie over de houdbaarheid van taxatiewijzers betreft dus niet alleen eigenaars en gebruikers van ziekenhuizen. Bij veel meer instellingen moet steeds specifiek worden gekeken naar de samenstellende (onder)delen van een vervangingswaarde. Niet langer kan worden volstaan met algemene normen als neergelegd in de taxatiewijzers. Maatwerk wordt de norm, zoals de wetgever het voor de WOZ ook eigenlijk heeft bedoeld.
Financieel belang
De WOZ-waarde van zorgvastgoed zal door gemeenten fors naar beneden moeten worden bijgesteld als gevolg van bovengenoemde arresten. Niet alleen is gebleken dat gemeenten in het verleden de WOZ-waarde bij zorginstellingen te hoog hebben vastgesteld. Ook in de gepubliceerde taxatiewijzer voor 2016, waarop de komende WOZ-beschikkingen zijn gebaseerd, wordt nog altijd uitgegaan van kengetallen die leiden tot een te hoge WOZ-waarde. Deze WOZ-waarden zijn al gauw 15%-25% te hoog.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.