BDO: 'WOZ-waarde zorgvastgoed is te hoog'
Jaarlijks bepalen gemeenten de WOZ-waarden van zorginstellingen met behulp van landelijk uniforme taxatiewijzers, die door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) zijn opgesteld. Begin 2015 heeft de Hoge Raad beslist dat de door gemeenten gebruikte taxatiewijzer voor Ziekenhuizen tot een te hoge WOZ-waarde leidt. Dit omdat geen rekening wordt gehouden met medische installaties die onder de werktuigenvrijstelling vallen. Vrijgestelde werktuigen moeten worden uitgezonderd van de WOZ-waarde. Door dit arrest moet de werktuigenvrijstelling veel breder worden toegepast dan door gemeenten in het verleden is gedaan. Dit schrijft Branchegroep BDO op haar website.
Recent is in gelijke zin nog eens beslist door het gerechtshof Amsterdam. De taxatiewijzer werd daarbij zelfs in veel bredere zin door de rechter bekritiseerd, met name op het onderdeel van de vervangingswaarde van de gebouwen en de technische afschrijving.
De werktuigenvrijstelling
Ook na het arrest van de Hoge Raad bleven gemeenten, op advies van de VNG, de werktuigenvrijstelling beperkt uitleggen. Dit heeft geleid tot een nieuwe procedure over de toepassing van de werktuigenvrijstelling bij zorginstellingen, waarbij Gerechtshof Amsterdam onlangs heeft beslist dat gemeenten nog steeds onjuist omgaan met de werktuigenvrijstelling. Niet geheel onverwachts motiveert het Hof nog eens uitgebreid dat bepaalde installaties, die hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan medische processen, moeten worden uitgezonderd van de WOZ-waarde. De bouwkosten van deze medische installaties, die dus onder het bereik van de werktuigenvrijstelling vallen, zijn nog altijd ten onrechte opgenomen in de door de VNG opgestelde taxatiewijzers “Ziekenhuizen”. Dit leidt er in een groot aantal gevallen toe, dat de WOZ-waarde op een te hoog niveau is vastgesteld.
Vervangingswaarde gebouwen
Het Hof oordeelt daarnaast dat de taxatiewijzer uitgaat van een te hoge gemiddelde vervangingswaarde van de gebouwen en installaties die niet zijn vrijgesteld. Tijdens de crisisjaren in de bouwsector hebben bouwbedrijven met veel lagere winstmarges genoegen moeten nemen. Door de VNG is de gemiddelde vervangingswaarde in de taxatiewijzers jaarlijks met een (beperkte) indexering aangepast. Hierdoor zijn gemeenten uitgegaan van belangrijk hogere vervangingswaarden, dan de bouwsommen die in de afgelopen jaren daadwerkelijk zijn betaald. Het Hof heeft beslist dat de gemiddelde vervangingswaarde van de gemeenten naar beneden moeten worden bijgesteld.
Technische afschrijving
De vervangingswaarde (herbouwwaarde gebouwen en installaties) wordt gecorrigeerd voor onder meer de technische veroudering. Naarmate de levensduur verstrijkt, wordt op het object elk jaar afgeschreven. De hoogte van die afschrijving hangt af van de verwachte levensduur en de verwachte restwaarde aan het einde van die levensduur. Het Hof Amsterdam heeft bepaald dat in de taxatiewijzer “Ziekenhuizen” wordt uitgegaan van zowel een te lange levensduur als een te hoge restwaarde. Ook dit oordeel zal voor veel zorginstellingen leiden tot een belangrijke neerwaartse aanpassing van de WOZ-waarde.
Breder belang
De landelijk geldende taxatiewijzers gelden niet uitsluitend voor ziekenhuizen maar ook voor andere instellingen in de gezondheidszorg, zoals verpleeg- en zorginstellingen, gezinsvervangende tehuizen, maatschappelijke opvang en geestelijke gezondheidszorg. Deze jurisprudentie over de houdbaarheid van taxatiewijzers betreft dus niet alleen eigenaars en gebruikers van ziekenhuizen. Bij veel meer instellingen moet steeds specifiek worden gekeken naar de samenstellende (onder)delen van een vervangingswaarde. Niet langer kan worden volstaan met algemene normen als neergelegd in de taxatiewijzers. Maatwerk wordt de norm, zoals de wetgever het voor de WOZ ook eigenlijk heeft bedoeld.
Financieel belang
De WOZ-waarde van zorgvastgoed zal door gemeenten fors naar beneden moeten worden bijgesteld als gevolg van bovengenoemde arresten. Niet alleen is gebleken dat gemeenten in het verleden de WOZ-waarde bij zorginstellingen te hoog hebben vastgesteld. Ook in de gepubliceerde taxatiewijzer voor 2016, waarop de komende WOZ-beschikkingen zijn gebaseerd, wordt nog altijd uitgegaan van kengetallen die leiden tot een te hoge WOZ-waarde. Deze WOZ-waarden zijn al gauw 15%-25% te hoog.
Laatste nieuws
- 01-05-2024 16:40 Stichting deltaWonen koopt kantoorgebouw in Zwolle
- 01-05-2024 14:43 Adviesbureau huurt ruim 1.100 m2 in voormalige Noordergasfabriek in Amsterdam
- 01-05-2024 13:41 Hielkema weegt amendementen: ‘Per saldo is Wet betaalbare huur er slechter op geworden’
- 01-05-2024 13:02 Iroko Zen koopt winkels in Venlo van Urban Interest
- 01-05-2024 13:00 Voormalige kerk in Veenendaal getransformeerd en verhuurd
- 01-05-2024 10:40 Hoofdkantoor kledingmerk Atelier Munro naar OKU Office in Amsterdam-West
- 01-05-2024 09:41 CBRE: 'Faillissementen hebben beperkte invloed op winkelleegstand'
- 01-05-2024 09:41 Dunavast koopt hoofdkantoor Centric in Gouda voor 24 miljoen euro
- 01-05-2024 09:25 Communicatieadviesbureau huurt 650 m2 in Arnhem
- 01-05-2024 09:11 MN investeert 90 miljoen euro in Vesteda
- 01-05-2024 09:01 Madeline Buijs: 'Er worden nu te veel te grote woningen gebouwd'
- 01-05-2024 09:00 Themamaand mei: Projectontwikkeling
- 01-05-2024 08:56 Nikki van Horck nieuwe directeur Eefje Voogd Makelaardij
- 01-05-2024 08:43 Hans Hinfelaar en Barzien Khoshbakht starten vastgoedadvieskantoor Brikks
- 01-05-2024 08:02 HDN ziet hoogste aantal starters op hypotheekmarkt in vijf jaar
- 01-05-2024 07:32 JM Corporate Finance huurt kantoorruimte in Breda
- 01-05-2024 07:28 SolarToday koopt nieuwbouwontwikkeling in Roosendaal
- 30-04-2024 16:58 Springer Nature AI Lab IP huurt kantoorruimte in Groningen
- 30-04-2024 16:55 Bebo Vloeren bedrijfscomplex van 7.750 m2 in Etten-Leur
- 30-04-2024 16:25 ‘In de wereld van vastgoed is een goede assistant je beste asset’
- 30-04-2024 15:06 Timpaan en Bot Bouw tekenen bouwteamovereenkomst voor 83 woningen Le Jardin in Hoofddorp
- 30-04-2024 14:39 Europese Commissie verkoopt voor 1 miljard euro aan kantoorgebouwen in Brussel
- 30-04-2024 12:03 Aegon kiest met WTC Schiphol voor verbinding op de werkvloer om personeel naar kantoor te krijgen
- 30-04-2024 11:58 Jack de Vries stopt per 1 juni als voorzitter van Vastgoed Belang
- 30-04-2024 11:16 Schoenenketen Sacha sluit meerdere filialen
- 30-04-2024 11:00 Opslagbedrijf Boxx failliet verklaard
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.