Verslag van drukbezochte Dag van het Zorgvastgoed

Na een ochtend gevuld met expertmeetings en themasessies zoals duurzame financiering en omgaan met zorgvastgoed, werd het hoofdprogramma in de middag druk bezocht. Er waren zo'n 350 aanwezigen in het Novotel Amsterdam afgelopen dinsdag die meer wilden weten over het financieren van zorgvastgoed en de mogelijkheid zochten om te netwerken op het zorgvastgoedplein van WoningmarktNL.

Spraakmakende quote van onze spreker Ronald Beukers : “Ik wil jullie oproepen om ‘overheidsresistent’ te bouwen”

De Dag van het Zorgvastgoed, een initiatief van WoningmarktNL werd na het openingswoord van Wim Laverman gestart door dagvoorzitter Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering aan de Universiteit Maastricht en partner van Finance Ideas. Eichholtz leidde de dag in met een aantal feiten over de zorg en het vastgoedbeleid van de overheid. Een coherente start want juist het verschuiven van de regie van overheid naar gemeenten en zorgverzekeraars is een punt waar het nu misgaat.

Op slot tot 2017
Plaatsvervangend spreker Ronald Beukers, directielid Langdurige zorg van het ministerie van VWS, mocht het spits afbijten. Beukers begon met het beschrijven van zijn werkzaamheden. Dit betreft het maken en het intrekken van zorgleefplannen. U begrijpt, een kleine anekdote voordat wij aan de serieuze materie beginnen.

Belangrijk om te realiseren is dat de Rijksoverheid volgend is op trends. Op dit moment ligt de focus van de overheid op mensen met een zware beperking. Terwijl de trend, op dit moment, is dat men langer thuis blijft wonen. Door de positie van ‘laggard’ in te nemen, sluiten vraag en aanbod inmiddels niet op elkaar aan. Dit is iets waar het Rijksvastgoedbedrijf zich bewust van is, maar tot op heden nog geen oplossing voor heeft gevonden. 

Ook is de overheid van 2012 tot 2017 bezig met het invoeren van het NHC-tarief in de WLZ. Om dit jargon even te verduidelijken: van 2012 tot en met 2017 wordt het tarief bepaald van het normatieve huisvestingsconcept dat ingevoerd wordt binnen de wet langdurige zorg. Dit tarief is niet onderhandelbaar en zal pas vanaf 2018 bespreekbaar worden. Hoe de WLZ zich gaat ontwikkelen, dat weet zelfs de overheid niet. Wel gaat de WLZ zich richten op het scheiden van wonen en zorg. Daarbij wil de overheid niet “de hoofdpijn van de toekomst bouwen.”

Van binnen naar buiten de ring
Relinde Weil nam de vloer over van Beukers. Weil is lid van de Raad van Bestuur van Amsta, een zorgaanbieder voor revalidatie, ouderen en mensen met een verstandelijke beperking. De hamvraag voor Amsta was, hoe gaat een zorgaanbieder in de praktijk om met de transitie? 

Weil gaf aan dat situaties specifiek zijn. Amsta is gevestigd in Amsterdam en hier behoeft uiteraard een andere aanpak dan in Schiermonnikoog. Wat wel voor iedere zorgaanbieder geld is de verschuiving van intramurale zorg naar extramurale zorg. Dit is ook waar het probleem schuilt. Bij intramurale zorg gaat het over wonen in een zorglocatie. Daarentegen is extramurale zorg meer vergelijkbaar met het ‘normale wonen’ en krijgt de zorgvrager zorg aan huis.

De groep extramurale-zorgvragers is snel aan het stijgen, maar het aanbod van vastgoed voor deze groep blijft steken. Dit heeft te maken met het ‘magere business model’ voor zorgvastgoedlocaties. De bereidheid van de banken om te investeren is nihil, maar gelukkig is er wel een toename in het aantal particuliere beleggers dat durft te investeren. Verder merkt Weil dat in Amsterdam het binnen de ring te duur is voor de meeste zorgaanbieders. 

Tijdens de vragenronde zei Weil dat zij verwacht “dat het nu wel 15 jaar stil gaat staan qua bouwen van zorglocaties in Amsterdam”.

Zalig nieuws
De meest inspirerende voordracht kwam van Carine Vanhaekendover, asset & transaction manager senior housing van AG Real Estate België. De ontwikkelingen in de langdurige zorg in België en ook de investeringen van vastgoedbeleggers in zorggebouwen lopen voor op Nederland. De zorgvastgoedsituatie waar Nederland nu naar neigt, is in België al 15 jaar de normaalste zaak van de wereld.

Nederlanders schreeuwen moord en brand omdat de overheid wilt dat bewoners van zorglocaties hun huisvesting zelf gaan betalen. Vanhaekendover vertelde over de splitsing van zorg en vastgoed en hoe het in België logisch is dat een bewoner van een zorgcentrum zelf betaalt voor zijn of haar verblijf.  Dit kost in België zo’n €45 a €65 per dag, wat uitkomt op circa €1500 per maand. Hier was bij het publiek in de pauze veel over te doen. Daarom zette Eichholtz dit indrukkwekkende bedrag even uiteen en wist de zaal te vertellen dat slechts een derde van dit bedrag uit de huurkosten bestaat.

Over huurkosten gesproken, in België zijn nauwelijks huurders! De huurmarkt in België wordt gekenmerkt door korte huurperiodes en een zeer laag inkomen. Er zijn in België maar weinig (grote) verhuurders van vastgoed. Vanhaekendover ziet voor Nederland een mooie kans in zorgcorporaties die verhuren aan zorgvragers. Daarbij komt wel de realisatie dat zorg en vastgoed los van elkaar staan. Vastgoed is, in de ogen van de zorgaanbieder, slechts een middel. Daar voegde zij aan toe dat “het in België ook lukt ondanks de 3 regio’s met elk hun eigen regelgeving.”

Dus bent u een zorgaanbieder of een vastgoedbeheerder? Welk element laat u vallen? Vanhaekendover adviseerde wel om een goede partner te zoeken die het weggevallen element kan overnemen. “Wat je ook doet, doe het duurzaam. Maak vastgoed levensbestendig, energiezuinig en herbruikbaar. Dus bouw niet de hoofdpijn van de toekomst. Zorg voor een haalbaar business plan op de lange termijn en kijk niet alleen naar uw maximale rendement op korte termijn", aldus Vanhaekendover.

Bezetting en kwaliteit
De laatste spreker van het congres was Pim Diepstraten van Finance Ideas. Na hem volgde de paneldiscussie. Diepstraten vertelde, ongeveer, hoe je kunt blijven ondernemen in de zorg, zonder onverantwoorde risico's te nemen. Zijn voordracht ging over het investeren en monitoren van risico’s. De overheid was voorheen regisseur van de zorgmarkt, waar de zorgvragers nu juist te maken hebben met zorgverzekeraars en gemeenten…

Gek genoeg is er meer vraag naar zorg, maar gaan er toch zorgorganisaties failliet. Het valt op dat de cliënt een steeds bewustere keuze maakt en gaat voor de beste zorg. Kwalitatief goede en efficiënte zorg komen onder andere tot uiting in het vastgoed, verteld Diepstraten. Bezetting en kwaliteit zijn weer bepalend voor de financierbaarheid.

Ook vertelde Diepstraten iets dat alle aanwezigen wel gemerkt hebben: de banken zijn kritischer. Banken beoordelen de business case met een meerjarenraming. Er zijn strakke voorwaarden en er wordt actief contact onderhouden met het management. Dat moet een zorgleverancier wel allemaal kunnen.

Voor financiers is het belangrijk om indicatoren vaststellen om zo de financiering te kunnen monitoren en te kijken of er signalen zijn die aangeven dat het de verkeerde kant opgaat. Daarbij is zorgvastgoed niet hetzelfde te behandelen als ‘normale woningen’. Het gaat om de vraag; wanneer krijgt zorgvastgoed een goede waardering..? Diepstraten sloot af met het advies: “Het gaat niet alleen om snel rendement, het gaat om het brede perspectief.”

Zorgdiscussie
Het debat vond plaats tussen Carolien Vermaas, directeur Vastgoed Laurens, Harry Rietveld, algemeen directeur SOR, Mariken Govaert, directeur vastgoed Altrecht GGZ en Bronia Vermaas-Van de Bilt, hoofd Vastgoed Zorgpartners Midden-Holland en lid RvC Woningbouwvereniging Woongoed Goeree Overflakkee, onder leiding van middagvoorzitter Piet Eichholtz.

Tijdens deze zorgdiscussie ging het over de visie op de veranderende vraag en de gevolgen voor het vastgoed vanuit woningcorporaties, met betrekking tot de samenwerking tussen woningcorporaties en zorginstellingen, en natuurlijk op de financiering. Concluderend kan hier gesteld worden dat de huidige malaise niet snel zal veranderen en dat de overheid pas zal acteren als vraag en aanbod nog verder uit elkaar liggen.

Er werden 2 stellingen behandeld. Te weten:
Stelling 1 - Zorginstellingen moeten geen eigenaar zijn van zorgvastgoed.
Stelling 2 – Er zijn momenteel voldoende beleggers/woningcorporaties die zorgvastgoed willen bezitten.
Wij maken van de discussie geen samenvatting, maar geven u liever een aantal interessante quotes:

Mariken Govaert: “Zorginstellingen moeten niet 'te veel' eigenaar zijn, want dan wordt er te veel verbouwd.”
Bronia Vermaas: “Het is niet mogelijk om snel te scoren in de zorg.”
Carolien Vermaas: “Nieuwe investeringen worden geremd door intramurale zorg.”
Harry Rietveld: “Zorginstelling hebben een andere scope. Men is meer regeling gedreven, vastgoed is toch wat meer flexibel.”
Carolien Vermaas: “Er wordt gecherrypickt.” (Over welke zorginstellingen gefinancierd worden.)
Mariken Govaert: “Er zijn mogelijkheden, maar de nieuwe regel zorgt voor spanningen.“
Harry Rietveld : “Er zijn nog geen extreme tekorten ontstaan, maar wanneer de wachtrijen echt de hoek omgaan zal de overheid aan de bel trekken.”

Heeft u van ons congres genoten en wilt u meerdere congressen bezoeken? Of heeft u dit congres gemist en wilt u dit niet nog eens laten gebeuren? Hier vindt u alle congressen die nog komen. 

Ruud Duivis