‘Regeling extra hypotheek moet meer bekendheid krijgen’

Consumenten maken nog niet of nauwelijks gebruik van de verruimde hypotheekmogelijkheden voor energiezuinige nieuwbouwwoningen. Onbekendheid over de mogelijkheden bij het publiek is hier de belangrijkste oorzaak van. Dit blijkt uit een rondgang langs financiële instellingen en hypotheekbemiddelaars in opdracht van NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers, NEPROM, Bouwend Nederland en Aedes, verenigd als partners in het Lente-akkoord. Er moet meer over worden gecommuniceerd, zeker nu de regeling in principe geldt voor alle nieuwbouwwoningen, reageert Leendert Meijers namens de partners van het Lente-akkoord.

Huizenkopers die hun woning energiezuinig willen maken kunnen hiervoor sinds begin vorig jaar meer hypotheek krijgen dan volgens de NIBUD-normen is vastgesteld. Op 1 januari 2015 zijn die bedragen zelfs verhoogd. Voor een energiezuinige woning (label A++) is er € 9.000 extra financieringsruimte en voor de aanschaf van een zogenoemde nul-op-de-meterwoning kan door de kopers zelfs € 25.000 extra worden geleend.  Voor kopers van een nieuwbouw was het tot op heden een hele toer om van die extra leenmogelijkheden gebruik te kunnen maken.  Minister Blok van Binnenlandse Zaken heeft nu  bepaald dat een koper van een nieuwbouwwoning met een EPC van maximaal 0,6 automatisch € 9.000 extra aan hypotheek moet kunnen krijgen.

Los van deze bepaling hebben de marktpartijen van het Lente-akkoord (NVB, Neprom, Bouwend Nederland en Aedes) sterk de indruk dat van de verruimde mogelijkheden niet of nauwelijks gebruik wordt gemaakt. “Die indruk klopt”, zegt Anneloes van Ulden, adviseur consumentenzaken en specialist woningmarkt en hypotheken van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB-banken). “De verruimde regeling is binnen NVB-banken onderwerp van gesprek. Wij moeten concluderen dat de consument er niet naar vraagt.” Ook Marcel Warnaar, senior wetenschappelijk medewerker bij het NIBUD, concludeert uit zijn contacten met de markt dat er van de verruimde hypotheekmogelijkheden inderdaad maar weinig gebruik wordt gemaakt. “Dit komt naar mijn idee vooral door de onbekendheid van de mogelijkheden bij het publiek. Volgens mij moeten banken en hypotheekadviseurs de consument op dat vlak beter informeren.”

Nieuwsbrief

“De verruimde financieringsmogelijkheid leeft totaal niet.” Dat zegt Björn de Haan, directeur en hypotheekadviseur van Van Munnen & De Haan in Zoetermeer. Het middelgrote bedrijf sluit voor haar cliënten hypotheken en verzekeringen af. Hypotheekbemiddelaar ‘De Hypotheker’ heeft bij monde van woordvoerder Jill Aalders de indruk, dat de consument er niet goed van op de hoogte is. Vooral bij adviseurs heerst volgens haar veel onbekendheid over de regeling. “Men vindt het ook ingewikkeld. Overigens brengen wij het tijdens het adviesgesprek bij elke klant wel aan de orde.” De Haan kan zich wel iets bij de opmerking van de woordvoerder van ‘De Hypotheker’ voorstellen. “Ik moest mij er vooruitlopend op dit gesprek ook nog even in verdiepen. In het begin van dit jaar hebben wij er in de nieuwsbrief van de Nationaal Hypotheek Garantie (NHG) iets over gelezen.  Maar tot dusverre heeft er nog geen klant naar gevraagd.” Marie-Christine, woordvoerder van de Rabobank merkt op dat “consumenten niet of nauwelijks op de hoogte zijn van de ruimere financieringsmogelijkheden.”

De vraag is natuurlijk wie moet de consument nu precies over de verruimde hypotheekregelingen informeren? NVB-banken is hier heel duidelijk in. Volgens Van Ulden is het namelijk niet de taak van NVB-banken om de consument daarop te wijzen. En ook a.s.r. is helder. “Wij verstrekken zelf geen adviezen. En door de met a.s.r. samenwerkende intermediairs wordt hier vooralsnog niet om gevraagd. Wij kunnen ook niet vaststellen of de consument bij het intermediair vraagt om een ruimere hypotheekfinanciering voor energiezuinige woningen. Wij hebben deze vraag van ons intermediair niet ontvangen.” Marie Christine Reusken van de Rabobank wijt het ook aan gebrek aan kennis van de hypotheekadviseurs. “Wij hebben afgelopen zomer de financieel adviseurs via intranet, workshops en presentaties op de financieringsmogelijkheden van energiebesparende maatregelen gewezen. We zagen direct dat de hypotheekadviseurs de regelingen waar mogelijk gingen toepassen.”   

Rondgang

De rondgang langs een aantal banken leert dat er nogal verschillend wordt gekeken naar het financieren van energiezuinige nieuwbouw. Zo beantwoordt bijvoorbeeld De Hypotheker de vraag of zij een voorstander is van meer hypotheek bij een energiezuinige woning en minder hypotheek bij een woning met een hoger energiegebruik met een volmondig ja. “Want”, zo benadrukt woordvoerder Jill Aalders, “de energielasten beïnvloeden het netto besteedbaar inkomen van de klant en dus de betaalbaarheid van de hypotheek.” A.s.r is daar eveneens een voorstander van. “Wel moeten de lagere energielasten aantoonbaar worden gerealiseerd en opwegen tegen de hogere financieringslasten.” Ook de Rabobank is voor meer hypotheek bij zeer energiezuiniger woningen. Marie-Christine Reusken: “Mits er heel secuur naar de persoonlijke situatie van de klant wordt gekeken. Er kan in principe meer hypotheek worden verstrekt, mits dit opweegt tegen de besparing van de energiebesparende maatregelen. De totale woonlasten van een klant zouden dus niet mogen stijgen, naar aanleiding van een investering in energiebesparende maatregelen. Belangrijk is ook”, zo voegt zij er nog aan toe, “dat de betreffende regeling eenvoudig wordt met een zeer beperkte set aan variabelen.”

Niet zitten

De Triodosbank ziet een dergelijke benadering voor nieuwbouwwoningen echter niet zo zeer zitten. Arie Blokland, manager hypotheken stelt vast dat, “conform het bouwbesluit wordt alle nieuwbouw al energiezuinig gebouwd.” Björn de Haan van Van Munnen & De Haan is er op zijn beurt helemaal geen voorstander van. “Feitelijk zadel je de consument daarmee met nog meer hypotheek op en dat beleid hebben we toch juist afgeschaft.” De ABN AMRO reageert bijna zuinigjes op de vraag meer bij beter en minder bij slechter: “Wij houden ons bij het verstrekkingsbeleid aan de gedragscode.” En ook a.s.r. zegt niet af te wijken van de inkomenstoets. Overigens is de Rabobank geen voorstander van het versoepelen van de explain-regels als de aankoop een duurzame energieneutrale woning betreft. “Met als belangrijkste reden”, legt Marie-Christine Reusken uit, “dat het risico op overkreditering hiermee ook groter wordt. Pas wanneer er gedegen berekeningen zijn van de daadwerkelijke besparingen en deze zijn goedgekeurd door de AFM en NIBUD, zou een versoepeling van de explain-regeling kunnen worden toegepast. Tot op heden zijn er te veel onzekerheden om met zekerheid te kunnen zeggen dat een klant op een verantwoorde manier extra hypotheekruimte kan krijgen bovenop de al bestaande regelingen.”

Kritisch

Dat brengt ons terug bij de Nederlandse Vereniging van Banken. “Wij kijken wel kritisch naar de verruimde mogelijkheden. Vooral omdat er een gedragscomponent aan zit. De bewoner kan immers wel een energiezuinige woning kopen maar als hij allemaal energieslurpende apparaten gebruikt stijgt de rekening”, aldus Anneloes van Ulden. Een terechte opmerking vindt Björn de Haan. “Het is maar de vraag of een energiezuinige en een energieneutrale woning dat in de praktijk daadwerkelijk zijn. Als mijn buurman en ik dezelfde energiezuinige auto kopen wil dat helemaal niet zeggen, dat bij gelijk aantal kilometers ons gebruik hetzelfde is. Het gaat er uiteindelijk toch om hoe je er mee omgaat. En dat is naar mijn idee met een energiezuinige woning ook het geval.”

Dat is ook precies waar het NIBUD bij het bepalen van de normen rekening mee houdt. Energie hoort in de berekeningen bij wat Marcel Warnaar de variabele lasten noemt. “Tot op zekere hoogte kan het gedrag van de consument de hoogte van de energierekening bepalen. Wij gaan er daarom altijd van uit dat je niet automatisch de 50 euro die de consument aan energie bespaart naar de box vaste lasten kunt schuiven. De normen die wij hanteren hebben daarom altijd een buffer voor de consument.” Hij benadrukt dat het ideaalbeeld is dat iedereen een hypotheek krijgt die exact op zijn persoonlijke situatie aansluit. “Maar”, voegt hij er in één adem aan toe, “omdat dit natuurlijk ondoenlijk is zijn er normen bedacht.” 

Volgens Warnaar zouden banken om duurzame nieuwbouw te stimuleren wel het een en ander op het gebied van rentekortingen kunnen doen. “Dan blijf je namelijk gewoon binnen de normen.” Dat vindt ook Ivo Opstelten, programmaregisseur Energiesprong van Platform 31. “De energetische kwaliteit van een woning moet een factor van betekenis zijn bij het verstrekken van hypotheken door banken. Ik denk dan bijvoorbeeld aan energieprestatiehypotheken. Het is aan de bank om die ruimte aan te geven waarbij zij wel nadrukkelijk de zorgplicht in ogenschouw houden.”

Taxatiemethode

Zowel Warnaar als Opstelten wijzen op dit vlak naar de Triodosbank. “Wij hebben als eerste en tot op heden enige bank in Nederland de hypotheek voor duurzame woningen en we zijn een pilot gestart met een Nulopdemeter-hypotheek”, laat Arie Blokland, manager hypotheken van de Triodosbank, desgevraagd weten. “En”, voegt hij er in één adem aan toe, “we werken eraan om op korte termijn voor zowel nieuwbouw als voor energiebesparende renovatie van bestaande woningen een nieuw hypotheekproduct aan te bieden.” Opstelten verwacht dat nog binnen één jaar de huidige en toekomstige energieprestatie van een woning ook de waarde van die woning gaat bepalen. Het is een situatie die Blokland van de Triodosbank wel aanspreekt. “Onze voorkeur ligt bij het met de hypotheekverstrekkers structureel en geaccepteerd krijgen dat de energieneutrale woningbouw zonder explain-situatie binnen de geldende gedragscode Hypotheken kan worden geregeld. Kortweg, komt dit er op neer dat een energiebesparing zal moeten worden verdisconteerd in de woningwaarde via een gevalideerde woningwaarde-taxatiemethode.”

Lente-akkoord

Leendert Meijers, adjunct directeur NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers zegt namens de partners van het Lente-akkoord Energiezuinige Nieuwbouw niet erg gelukkig te zijn met de uitkomsten van de rondgang. “De regeling is veel te onbekend. Er moet door alle betrokkenen veel meer over worden gecommuniceerd want anders is en blijft het een papieren regeling.” Volgens Meijers is dit een taak voor alle partijen: hypotheekbemiddelaars, banken, (nieuwbouw)makelaars, maar ook ontwikkelaars. “Dus iedereen die met de klant te maken heeft.” Wat hem ook opvalt is dat de bemiddelaars en financiële instellingen zich wel heel erg braaf opstellen. “Ze zijn allemaal voor duurzaamheid en maatschappelijke verantwoord ondernemen, maar als het er op aankomt dan kijkt men de andere kant op en vindt men het eerder lastig. ”

Positief

De partijen verbonden aan het Lente-akkoord Energiezuinige nieuwbouw zijn blij met het besluit van minister Blok dat elke koper van een nieuwbouwwoning met een EPC van maximaal 0,6 bij de inkomenstoets € 9.000 buiten beschouwing mag laten. “Dat is eindelijk een handreiking richting kopers van een nieuwbouwwoning”, benadrukt Meijers, “en een grote verbetering aan de regeling .” In de Wijziging Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet werd eerst alleen nog gesproken over een energie-index van 0,6 of lager. Meijers: “Maar zo’n energie-index kan voor de hypotheekfinanciering alleen bij bestaande bouw en niet bij nieuwbouw tijdig worden vastgesteld. Met andere woorden, voor nieuwbouw moesten er allerlei toeren worden uitgehaald om dat financiële voordeel mogelijk te maken. Die drempel is nu geslecht. Het is nu ook aan ontwikkelaars en bouwers om potentiële kopers daarvan op te hoogte te brengen.”