Sturen op marktwaarde: zijn corporaties bang rijkdom inzichtelijk te maken?
Aan iedere bestuurstafel van woningcorporaties wordt gesproken over sturen op marktwaarde en rendement. De herziene richtlijn voor het jaarverslag (RJ-645) heeft vaart achter deze discussie gezet. Inmiddels hebben de meeste corporaties een uitgesproken mening over hoe het vastgoed gewaardeerd zou moeten worden. John van Dinter, Baston Wonen, Johan Schudde, Woonstad Rotterdam, Cosmo Schuurmans, De Kombinatie Zeist, Léon Koolen, Conquaestor en Bert Muller, Reasult gingen erover met elkaar in gesprek. Waarom marktwaarde? Waarom historische kostprijs? Welk sturingsmechanisme? Waar sturen we op in de toekomst? "In corporatieland angst voor het inzichtelijk maken van rijkdom."
Marktwaarde maakt potentieel inzichtelijk
Woonstad Rotterdam is voorstander van het sturen op marktwaarde, laat Johan Schudde weten. Los van de jaarrekening wilde de corporatie sowieso al overgaan op sturen op rendement. Woonstad Rotterdam zag een negatief eigen vermogen opdoemen als ze lineair bleef afschrijven op historische kostprijs. Dit signaal wilde Woonstad Rotterdam niet afgeven. De solvabiliteit op basis van marktwaarde ziet er niet alleen een stuk beter uit, het geeft ook een beter beeld. Schudde: "Bij sturing op rendement en marktwaarde wordt alles transparant, zo word je bijvoorbeeld veel nadrukkelijker geconfronteerd met eventuele verliezen."
"Het waarderen op marktwaarde is ook volgens mij de juiste keuze, mede vanwege de maatschappelijke taak die corporaties hebben. Dankzij het waarderen op marktwaarde krijgt een corporatie inzicht in de waarde van de portefeuille op basis van marktconforme kasstromen, het daadwerkelijke potentieel. Deze waarde kan de corporatie vergelijken met de daadwerkelijke waarde van hetzelfde vastgoed als gevolg van gekozen beleid. Zo wordt inzichtelijk welk deel je (bewust) laat liggen vanwege het maatschappelijke karakter," zegt Muller. Schudde vult aan: "De kracht van waarderen op marktwaarde is dat je gedwongen wordt om een afwijking in rendement te motiveren, alternatieven op een rij te zetten en de minst slechte te kiezen."
Historische kostprijs geeft constant beeld
De overgang naar het waarderen op marktwaarde in verhuurde staat, brengt discussie met zich mee. De meningen zijn verdeeld. Zo zien Baston Wonen en De Kombinatie Zeist ook nadelen van sturen op marktwaarde.
Volgens Van Dinter bestaat in corporatieland angst voor het inzichtelijk maken van rijkdom: "Het inzichtelijk maken van eigen vermogen dat tot nu toe verborgen was, zou voor nog meer aandacht van het Rijk of de gemeente kunnen zorgen. Er bestaat de angst dat de politiek het vermogen van woningcorporaties wil inzetten voor mooie projecten of voor het dichten van gaten in begrotingen." Voor Baston Wonen was dit een belangrijke reden om op historische kostprijs te blijven waarderen.
Een andere reden voor Baston Wonen om niet over te gaan op de waardering op marktwaarde is dat het sturen op marktwaarde vraagt om meer uitleg. "Waarderen op marktwaarde geeft voortdurende schommelingen in het vermogen, waardoor constant aan de RvC en externe stakeholders verklaard moet worden waar deze door veroorzaakt worden", aldus Van Dinter.
Schuurmans voert nog een reden aan om niet over te gaan op marktwaarde, namelijk de taxatiekosten in een periode van bezuinigingen. Daarnaast vraagt hij zich af of er eigenlijk wel zoveel interesse is voor de jaarrekening: "Voor wie maak je die eigenlijk? Het jaarverslag wordt vaak nog wel gelezen, maar de jaarrekening slechts door een zeer select publiek. Gemeenten kijken veel meer naar wat het CFV zegt dan dat ze de jaarrekening van een corporatie bestuderen." De jaarrekening 'an sich', is voor De Kombinatie Zeist geen argument om over te gaan op het waarderen tegen marktwaarde.
Sturingsmechanisme
Het volgende onderwerp dat ter tafel komt, is het sturingsmechanisme. De meeste corporaties werken met een onrendabele top. Koolen is van mening dat de onrendabele top als sturingsmechanisme beter vervangen kan worden door een IRR: "Het rekenen met bedrijfswaarde in combinatie met een onrendabele top is genesteld in de hoofden van commissarissen van woningcorporaties. Met een IRR krijg je veel overzichtelijker wat het echte rendement is en of de kosten van het kapitaal kunnen worden gedekt."
Schuurmans is het met hem eens en vult aan dat je dan ook eenvoudiger en beter kunt differentiëren per vastgoedsegment. "Het probleem van differentiatie signaleer ik bij veel woningcorporaties. Je kúnt namelijk met een vaste onrendabele top niet goed differentiëren. Door het introduceren van een IRR kan dat wel en maak je bovendien heel duidelijk hoe de activiteit zich verhoudt tot de financieringslasten. Als woningcorporaties worden gezien als beleggers in sociaal vastgoed, dan zou minimaal moeten worden gestreefd naar instandhouding van het vermogen, rekening houdend met inflatie. Extra rendementen kunnen worden ingezet voor projecten en worden beschouwd als sociaal dividend."
Uniforme methodiek in de toekomst
Woningcorporaties beleggen in sociaal vastgoed, wat leidt tot een bijzondere manier van beleggen. De deelnemers zijn het met elkaar eens dat, door het huidige 'snackbarmodel' waar je zelf mag kiezen, corporaties moeilijk te vergelijken zijn. Schudde stelt dat door over te stappen naar een uniforme methode de politiek haar (toezichthoudende en toetsende) rol beter kan vervullen. "Mijn verwachting is dat het huidige model een tussenmodel is, een wenperiode. Uiteindelijk gaan we binnen vijf jaar allemaal naar marktwaarde. Ik verwacht dat de professionaliteit in de interne organisatie van corporaties wordt verhoogd door op marktwaarde te sturen. De praktijk zal het moeten uitwijzen. De rondetafeldeelnemers zijn benieuwd wat andere woningcorporaties gaan doen."
Laatste nieuws
- 02-05-2024 16:40 Bouwkavels tussen de landerijen te koop voor ontwikkeling of belegging
- 02-05-2024 16:39 ComfortZone Offices koopt en renoveert kantoor in Den Bosch
- 02-05-2024 14:55 Nobian huurt 1.280 m2 in The Gallery op de campus van de Universiteit Twente
- 02-05-2024 14:29 Conscious Hotels opent in voormalig Tivoli aan Oudegracht Utrecht
- 02-05-2024 14:20 4 politiebureaus onder de veilinghamer!
- 02-05-2024 12:13 BAM: Verliezen in het VK maar relaxte ceo Joosten ziet positieve signalen op Nederlandse woningmarkt
- 02-05-2024 12:11 Omzet Trebbe in 2023 licht gedaald
- 02-05-2024 11:40 Financieringsgilde en nieuwe vastgoedfinancier Vitru zoeken samen naar de best passende oplossing voor de klant
- 02-05-2024 10:42 ING Research: Huizenprijzen provincies buiten Randstad al voorbij piek in 2022
- 02-05-2024 10:23 Erik Roodenburg aan de slag bij Westvast
- 02-05-2024 10:16 Allan van der Ree nieuwe directeur klant & woning bij Stadgenoot
- 02-05-2024 09:35 Garbe verkoopt drietal retailcomplexen in Huizen
- 02-05-2024 08:50 Nieuwe huurder voor ruim 700 m2 bedrijfs- en kantoorruimte in Rotterdam
- 02-05-2024 08:40 Robin Swane wordt head of ESG bij Colliers
- 02-05-2024 07:00 Verra Makelaars: ‘Helft van ons koopaanbod bestaat uit ex-huurwoningen’
- 01-05-2024 16:40 Stichting deltaWonen koopt kantoorgebouw in Zwolle
- 01-05-2024 14:43 Adviesbureau huurt ruim 1.100 m2 in voormalige Noordergasfabriek in Amsterdam
- 01-05-2024 13:41 Hielkema weegt amendementen: ‘Per saldo is Wet betaalbare huur er slechter op geworden’
- 01-05-2024 13:02 Iroko Zen koopt winkels in Venlo van Urban Interest
- 01-05-2024 13:00 Voormalige kerk in Veenendaal getransformeerd en verhuurd
- 01-05-2024 10:40 Hoofdkantoor kledingmerk Atelier Munro naar OKU Office in Amsterdam-West
- 01-05-2024 09:41 CBRE: 'Faillissementen hebben beperkte invloed op winkelleegstand'
- 01-05-2024 09:41 Dunavast koopt hoofdkantoor Centric in Gouda voor 24 miljoen euro
- 01-05-2024 09:25 Communicatieadviesbureau huurt 650 m2 in Arnhem
- 01-05-2024 09:11 MN investeert 90 miljoen euro in Vesteda
- 01-05-2024 09:01 Madeline Buijs: 'Er worden nu te veel te grote woningen gebouwd'
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.