Meerdere en grootschalige transformaties voortaan eenvoudiger
Goed nieuws voor de vastgoedsector en dan met name voor de herontwikkelaars. Met ingang van 1 november 2014 is het Besluit omgevingsrecht (Bor) op een aantal onderdelen gewijzigd (zie Staatsblad 2014, nr 333). Wijzigingen die met name voor de vastgoedpraktijk van belang zijn, betreffen de wijzigingen ter zake vergunningvrij bouwen, “kruimelgevallen” en tijdelijke omgevingsvergunningen. Marieloe van der Stoep, advocaat bij De Advocaten van Van Riet, legt de wijzigingen uit.
Vergunningvrij bouwen
De hoofdregel is dat het verboden is een project uit te voeren, welk project bestaat uit het (ver)bouwen van een bouwwerk en/of in strijd is met bijvoorbeeld een bestemmingsplan zónder dat daarvoor een omgevingsvergunning is verstrekt. Hiervoor is in beginsel een omgevingsvergunning vereist. In afwijking van deze hoofdregel is voor de uitvoering van een aantal projecten geen omgevingsvergunning vereist. Door de wijziging van het Bor per 1 november 2014 is voor meer projecten géén omgevingsvergunning vereist.
Thans is de bouw van een bijgebouw of de uitbreiding daarvan in een achtererfgebied vergunningvrij, voor zover op een afstand van maximaal 4 meter van het hoofdgebouw niet hoger dan 5 meter wordt gebouwd. Indien het bijgebouw op een afstand ligt van méér dan 4 meter van het hoofdgebouw, dan mag de hoogte van dat bijgebouw hoger zijn dan 3 meter indien het dak wordt voorzien van een schuin dak, de dakvoet maximaal 3 meter hoog is en de daknok maximaal 5 meter hoog is. Hierdoor zijn de regels voor een bijgebouw in achtererfgebied zonder vergunning verruimd.
Kruimelgevallen – wijziging gebruik bestaande gebouwen
Indien een project in strijd is met bijvoorbeeld een bestemmingsplan kan een omgevingsvergunning worden verleend, voor zover het project valt binnen een categorie zoals opgenomen in artikel 4 van Bijlage II van het Bor. Deze categorieën worden ook wel aangeduid als de “kruimengevallen”. Met ingang van 1 november 2014 is het aantal kruimengevallen eveneens toegenomen. Zo kan de functie van bestaande gebouwen binnen de bebouwde kom met een oppervlakte van meer dan 1.500 m2 gewijzigd worden. Men kan daarbij denken aan de transformatie van grootschalige kantoorruimte naar woonruimte. Verder is het onder meer mogelijk geworden dat afwijkend gebruik van gronden of bouwwerken voor een duur van maximaal 10 jaren wordt verleend op basis van deze kruimelgevallenregeling.
Voor de aanvraag van een vergunning voor een project, dat op basis van de kruimelgevallenregeling kan worden verleend, geldt de reguliere voorbereidingsprocedure. Doordat het aantal kruimelgevallen is vergroot, geldt voor meerdere projecten dat een vergunning kan worden verleend door toepassing van de reguliere voorbereidingsprocedure in plaats van de uitgebreide (en dus langere) voorbereidingsprocedure. De aanvrager van een vergunning voor een transformatieproject kan daardoor eerder beschikken over de omgevingsvergunning en kan dus ook eerder aan de slag gaan.
Tijdelijke omgevingsvergunningen
Indien een tijdelijk project in strijd is met bijvoorbeeld een bestemmingsplan kan een tijdelijke omgevingsvergunning worden verleend. Door de wijziging van het Bor kan voor alle tijdelijke bouwwerken een omgevingsvergunning voor bouwen worden verleend van maximaal 15 jaar. Men kan daarbij denken aan tijdelijke huisvesting voor studenten en arbeidsmigranten. Voor het verlenen van de tijdelijke omgevingsvergunning is het thans niet meer relevant in hoeverre de behoefte van bijvoorbeeld de huisvesting tijdelijk is. De behoefte kan derhalve permanent zijn, doch de bouw dient tijdelijk te zijn, bijvoorbeeld in afwachting van definitieve huisvesting. Daarvoor geldt dat het feitelijk mogelijk en aannemelijk is dat het project zonder onomkeerbare gevolgen kan en zal worden beëindigd.
Conclusie
Door de wijziging van het Bor met ingang van 1 november 2014 zijn de mogelijkheden om vergunningvrij te bouwen verruimd en kunnen meerdere, grootschalige transformaties eenvoudiger plaatsvinden vanwege de verkorte voorbereidingsprocedure. Tevens zal het eenvoudiger zijn om tijdelijke bouwwerken mogelijk te maken. Al met al een verruiming van de mogelijkheden binnen het omgevingsrecht die recht doet aan de behoefte van de markt.
Marieloe van der Stoep is advocaat bij De Advocaten van Riet. Zij heeft een advies- en procespraktijk, waarin de nadrukt ligt op (geschillen op) het gebied van het omgevingsrecht en zakelijke rechten. Marieloe is te bereiken per e-mail vanderstoep@vanvanriet.nl of op het volgende telefoonnummer: +31 (0)30 – 263 50 80.
Laatste nieuws
- 13-11-2024 06:00 Tim Beckmann: 'Nederland, maak een keuze en vergeet niet dat bedrijvigheid essentieel is'
- 12-11-2024 16:57 Kloek huurt zestig zorgwoningen van Gaudium Real Estate
- 12-11-2024 16:49 Clinias Dental Group huurt 607 m2 kantoorruimte in Breda
- 12-11-2024 16:26 Capreon verkoopt winkelpanden in Spijkenisse aan particuliere beleggers
- 12-11-2024 16:24 Investeren in vastgoedfondsen: Waarom obligatiefondsen interessant zijn
- 12-11-2024 12:19 CBRE-collega's verlaten vastgoedadviseur en richten eigen bedrijf op
- 12-11-2024 11:22 Interesse in doorstart The Body Shop in Nederland
- 12-11-2024 11:00 Investeer in vastgoed met het Collin MKB Leningen Fonds
- 12-11-2024 10:51 Voormalig schippersinternaat aan gemeente Dordrecht verkocht
- 12-11-2024 10:45 Techbedrijf huurt 1.167 m2 kantoorruimte in Atrium op de Zuidas
- 12-11-2024 10:21 Patrick Barské nieuwe directeur-bestuurder Area
- 12-11-2024 10:00 Johan Conijn: 'Financiën corporaties nog stabiel ondanks toename investeringen en minimale inkomstenstijging'
- 12-11-2024 09:59 Wibra ziet kansen op zo'n honderd Blokker-locaties
- 12-11-2024 09:31 Cocon Vastgoed Management verlengt huurovereenkomst met Vemedia
- 12-11-2024 09:22 Dennenborgh Groep verkoopt 4.500 m2 bedrijfscomplex in Amersfoort
- 12-11-2024 09:20 Inflatie in oktober gelijk met september op 3,5 procent
- 12-11-2024 09:10 Frame Offices huurt 1.680 m2 kantoorruimte aan Keizersgracht in Amsterdam
- 12-11-2024 09:04 Chiropractor huurt winkelruimte in Arnhem
- 12-11-2024 06:00 Joosten (a.s.r.): 'Nederlandse woningmarkt heeft tunnelvisie nodig'
- 11-11-2024 21:46 Mona Keijzer: ‘Aanpassen of afschaffen huurwet is mogelijk, maar eerst evalueren’
- 11-11-2024 17:00 Mersen Benelux huurt begane grond van de Overschieseweg 304 in Rotterdam
- 11-11-2024 16:49 Diederik Ligtenberg nieuwe chief operating officer van De Hypotheker
- 11-11-2024 15:39 Amsterdam het aantrekkelijkst om te wonen, maar kwaliteit van leven hoogst in Hengelo
- 11-11-2024 14:06 Burgemeester en oud-minister Liesbeth Spies opvolger Martin van Rijn als Aedes-voorzitter
- 11-11-2024 11:49 Foodex Netherlands huurt bedrijfsruimte in Schiedam
- 11-11-2024 11:12 Jeroen Lokerse wordt nieuwe ceo van Colliers Nederland
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.