Meerdere en grootschalige transformaties voortaan eenvoudiger
Goed nieuws voor de vastgoedsector en dan met name voor de herontwikkelaars. Met ingang van 1 november 2014 is het Besluit omgevingsrecht (Bor) op een aantal onderdelen gewijzigd (zie Staatsblad 2014, nr 333). Wijzigingen die met name voor de vastgoedpraktijk van belang zijn, betreffen de wijzigingen ter zake vergunningvrij bouwen, “kruimelgevallen” en tijdelijke omgevingsvergunningen. Marieloe van der Stoep, advocaat bij De Advocaten van Van Riet, legt de wijzigingen uit.
Vergunningvrij bouwen
De hoofdregel is dat het verboden is een project uit te voeren, welk project bestaat uit het (ver)bouwen van een bouwwerk en/of in strijd is met bijvoorbeeld een bestemmingsplan zónder dat daarvoor een omgevingsvergunning is verstrekt. Hiervoor is in beginsel een omgevingsvergunning vereist. In afwijking van deze hoofdregel is voor de uitvoering van een aantal projecten geen omgevingsvergunning vereist. Door de wijziging van het Bor per 1 november 2014 is voor meer projecten géén omgevingsvergunning vereist.
Thans is de bouw van een bijgebouw of de uitbreiding daarvan in een achtererfgebied vergunningvrij, voor zover op een afstand van maximaal 4 meter van het hoofdgebouw niet hoger dan 5 meter wordt gebouwd. Indien het bijgebouw op een afstand ligt van méér dan 4 meter van het hoofdgebouw, dan mag de hoogte van dat bijgebouw hoger zijn dan 3 meter indien het dak wordt voorzien van een schuin dak, de dakvoet maximaal 3 meter hoog is en de daknok maximaal 5 meter hoog is. Hierdoor zijn de regels voor een bijgebouw in achtererfgebied zonder vergunning verruimd.
Kruimelgevallen – wijziging gebruik bestaande gebouwen
Indien een project in strijd is met bijvoorbeeld een bestemmingsplan kan een omgevingsvergunning worden verleend, voor zover het project valt binnen een categorie zoals opgenomen in artikel 4 van Bijlage II van het Bor. Deze categorieën worden ook wel aangeduid als de “kruimengevallen”. Met ingang van 1 november 2014 is het aantal kruimengevallen eveneens toegenomen. Zo kan de functie van bestaande gebouwen binnen de bebouwde kom met een oppervlakte van meer dan 1.500 m2 gewijzigd worden. Men kan daarbij denken aan de transformatie van grootschalige kantoorruimte naar woonruimte. Verder is het onder meer mogelijk geworden dat afwijkend gebruik van gronden of bouwwerken voor een duur van maximaal 10 jaren wordt verleend op basis van deze kruimelgevallenregeling.
Voor de aanvraag van een vergunning voor een project, dat op basis van de kruimelgevallenregeling kan worden verleend, geldt de reguliere voorbereidingsprocedure. Doordat het aantal kruimelgevallen is vergroot, geldt voor meerdere projecten dat een vergunning kan worden verleend door toepassing van de reguliere voorbereidingsprocedure in plaats van de uitgebreide (en dus langere) voorbereidingsprocedure. De aanvrager van een vergunning voor een transformatieproject kan daardoor eerder beschikken over de omgevingsvergunning en kan dus ook eerder aan de slag gaan.
Tijdelijke omgevingsvergunningen
Indien een tijdelijk project in strijd is met bijvoorbeeld een bestemmingsplan kan een tijdelijke omgevingsvergunning worden verleend. Door de wijziging van het Bor kan voor alle tijdelijke bouwwerken een omgevingsvergunning voor bouwen worden verleend van maximaal 15 jaar. Men kan daarbij denken aan tijdelijke huisvesting voor studenten en arbeidsmigranten. Voor het verlenen van de tijdelijke omgevingsvergunning is het thans niet meer relevant in hoeverre de behoefte van bijvoorbeeld de huisvesting tijdelijk is. De behoefte kan derhalve permanent zijn, doch de bouw dient tijdelijk te zijn, bijvoorbeeld in afwachting van definitieve huisvesting. Daarvoor geldt dat het feitelijk mogelijk en aannemelijk is dat het project zonder onomkeerbare gevolgen kan en zal worden beëindigd.
Conclusie
Door de wijziging van het Bor met ingang van 1 november 2014 zijn de mogelijkheden om vergunningvrij te bouwen verruimd en kunnen meerdere, grootschalige transformaties eenvoudiger plaatsvinden vanwege de verkorte voorbereidingsprocedure. Tevens zal het eenvoudiger zijn om tijdelijke bouwwerken mogelijk te maken. Al met al een verruiming van de mogelijkheden binnen het omgevingsrecht die recht doet aan de behoefte van de markt.
Marieloe van der Stoep is advocaat bij De Advocaten van Riet. Zij heeft een advies- en procespraktijk, waarin de nadrukt ligt op (geschillen op) het gebied van het omgevingsrecht en zakelijke rechten. Marieloe is te bereiken per e-mail vanderstoep@vanvanriet.nl of op het volgende telefoonnummer: +31 (0)30 – 263 50 80.
Laatste nieuws
- 22-11-2024 17:00 Grootste nieuwbouwwoningdeal van het jaar; Sustay verkoopt 1.171 woningen in Den Haag
- 22-11-2024 15:35 Henk Post executive director Bam Infra Nederland
- 22-11-2024 14:39 Den Haag trekt vijf miljoen uit voor actiever grondbeleid
- 22-11-2024 12:01 Gemeente Waterland verkoopt modulaire appartementen onder marktwaarde
- 22-11-2024 11:06 Heerlen verleent vergunning voor bouw van 147 nieuwe woningen voor woningcorporatie Woonpunt
- 22-11-2024 11:00 'We zijn geen bridgefinancier meer, maar een volwaardige vastgoedfinancier'
- 22-11-2024 10:56 Gemeenteraad Buren stemt in met aankoop gronden voor mogelijke woningbouw
- 22-11-2024 10:35 Nijmegen gaat delen van woningen stimuleren
- 22-11-2024 10:09 Pets Place huurt 450 m2 winkelruimte in Drachten
- 22-11-2024 09:22 Topvacature: Gemeente Oss zoekt twee adviseurs Verwerver Grondzaken
- 22-11-2024 09:07 Aantal verkochte woningen op langjarig gemiddelde door uitponden
- 22-11-2024 08:53 Montea investeert bijna 30 miljoen in twee nieuwe locaties in Diemen en Oss
- 22-11-2024 08:39 Niek Verra interim-voorzitter Vastgoed Belang na afsplitsing groep grotere leden
- 22-11-2024 06:30 Grootste stijging prijzen koopwoningen in twee jaar tijd
- 22-11-2024 00:14 Minister Keijzer komt met uitsluitsel over planbatenheffing in Q2 2025
- 21-11-2024 16:31 Oprichters Capital Value dragen stokje over
- 21-11-2024 15:08 Chocolatier Rousseau huurt drie winkelruimtes van Wereldhave
- 21-11-2024 14:40 Uniek Bedrijfsmakelaars begeleidt verschillende transacties in Oost-Nederland
- 21-11-2024 14:37 Victor Everhardt stopt als directeur-bestuurder van Platform31
- 21-11-2024 14:13 Nieuwe partner bij Annexum
- 21-11-2024 14:00 Grootste overdekte winkelcentrum van het noorden transformeert naar verblijfsgebied
- 21-11-2024 13:27 Zeven nieuwe huurders goed voor bijna 2.300 m2 winkelruimte in Hart van de Waalsprong
- 21-11-2024 13:17 Het dilemma van de huurverhoging bij corporaties in beeld
- 21-11-2024 13:03 Let op: We hebben helemaal niets aan gemiddelde cijfers op de huurwoningmarkt
- 21-11-2024 12:40 High Tech Campus Eindhoven gaat komende tien jaar met 100.000 m2 uitbreiden
- 21-11-2024 12:18 Søstrene Grene huurt 45.000 m2 distributiecentrum van Prologis in Venlo
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.