Grote problemen Amerikaanse huizenmarkt

Gisteren stelde het cijfer van de nieuwe huizen verkopen in de VS teleur. Daarnaast stegen de huisprijzen wel met 0.3%. Hoe staat het er voor met de huizenmarkt in de VS?

Allereerst over de huizenprijzen die de laatste maanden weer stijgen. Gisteren kwam dus het cijfer uit dat de 20 City CaseShiller Home Price Index steeg met 0.3%.

Maar dit is geheel te wijten aan zo genoemde "seasonal adjustments". Corrigeren we daar niet voor, dan daalde juist de prijzen met 0.1%. Als we dan terug kijken (niet gecorrigeerd dus) naar de laatste paar maanden zien we zelfs dat de laatste 3 maanden de prijzen weer dalen.

Het cijfer van de verkoop van nieuwe huizen daalde met 11.2% naar 309.000 units op jaarlijkse basis, de grootste daling sinds dit cijfer wordt bijgehouden (1963).

Zoals Joe Saluzzi van Themis Trading zei: "It's awful. This is with the home buyer tax credit. I don't understand people who say the housing market is turning". Dus zelfs met de overheids subsidies voor een huis wil het niet lukken met nieuwbouw. De tax credit zorgde wel voor meer verkoop van al bestaande huizen.

Maar dit betekent dus wel dat als deze tax credit verdwijnt (einde van april) dit een negatief effect heeft op de verkoop van al bestaande huizen.

Verder is er nog een groot aantal huizen die bevinden in de "shadow inventory" die nog op de markt moeten komen. Zo zijn er ongeveer 2 miljoen hypotheken die al 90 dagen achterlopen op betaling. De meeste daarvan zullen resulteren in een "foreclosure" oftewel de bank wordt de eigenaar van deze huizen en zal deze moeten verkopen. Tel hierbij de huizen op die zich in een "foreclosure" fase bevinden én de huizen die al in bezit zijn van banken dan komen we op een totaal van 8 miljoen huizen. Dit plus de huizen in de conventionele verkoop en het totaal is 16 miljoen.

Daarnaast is het MBS Purchase Program van de FED ongeveer voor 96% compleet. Dit betekent dat de FED straks geen hypotheken meer gaat kopen van de bank. Samen met de lage rentes zorgde deze 2 maatregelen ervoor dat de hypotheek rentes laag bleven. Ondanks ik niet denk dat de FED de Federal Funds Rate op korte termijn zal verhogen, zorgt het stoppen van het kopen van hypotheken er voor dat de hypotheekrente omhoog moet gaan (er zijn naast de FED dan ook amper kopers voor deze hypotheken). Hoge rente zal er voor zorgen dat meer mensen de hypotheek niet meer kunnen betalen wat natuurlijk resulteert in nog meer gedwongen verkopen.

Ik denk dus dat de huizenprijzen de bodem nog niet hebben bereikt. Veel huizen moeten nog op de markt komen en in de toekomst zal dit aantal alleen maar stijgen. Consumenten hebben niet het geld om een nieuw huis te kopen.

Bron: usmarkets