Apeldoorn: Beleggers en eigenaren eerst aan zet

Behalve het slikken van een megaverlies in het gronddebacle zit de gemeente Apeldoorn ook met een enorme kantorenleegstand in haar maag. Om de problemen in kaart te brengen werd onlangs voor het eerst een leegstandsnota geschreven. In Dordrecht en Amsterdam zijn ze al een stuk verder zijn met hun leegstandsbeleid. "Partijen in Apeldoorn dachten dat de kantorencrisis wel zou overwaaien." Vastgoedjournaal neemt in deze rubriek regelmatig gemeenten onder de loep en laat partijen aan het woord over de problemen, uitdagingen en successen op de lokale vastgoedmarkt. 

Veel kantoorgebouwen in Gelderland staan leeg, vooral in Apeldoorn. De stad is koploper in de provincie. In Gelderland is 600.000 vierkante kantoorruimte onbenut en in Apeldoorn 125.785 m2. Daarbovenop moet Apeldoorn een megaverlies van 148 miljoen euro door het gronddebacle slikken.

Door de crisis bleken risicovolle grondaankopen onverkoopbaar. Ook zouden waarschuwingen van ambtenaren zijn genegeerd en werd de gemeenteraad slecht geïnformeerd. Er moest zelfs een enquetecommissie aan te pas komen om de zaak te onderzoeken.

Boven de gemeente hangen donkere wolken. Behalve aan de rand van de stad zijn er kantoren in en om de binnenstad, die al langer leegstaan, slechts tijdelijk worden verhuurd, of op termijn leeg komen. Westpoint, het voormalige stadskantoor aan de Vosselmanstraat is tijdelijk verhuurd geweest aan de Belastingdienst, was een tijdelijke plek voor kunstenaars en zou de vestiging worden van een businessuniversiteit. De businessuniversiteit kwam er niet  en vanaf dat punt stond het Westpoint gebouw weer leeg. Nu hebben krakers bezit genomen van het gebouw.

Leegstaande panden aan de rand zijn nog niet hopeloos

“Eeuwig zonde”, zegt Jean Baptiste Benraad van het Transformatieteam. Hij zit in het expertteam dat is ingesteld om gemeenten te adviseren op het gebied van transformatie van leegstaande kantoren naar andere functies. “Dat Apeldoorn niet vooruit komt met de leegstand, is de gemeente niet specifiek te verwijten. Er is gewoon te weinig kennis in ambtenarenland. Wat gemeenten bijvoorbeeld niet weten is dat het met het nieuwe bouwbesluit in de hand, gemakkelijker is om te transformeren dan om nieuw te bouwen”, aldus Benraad. “Gemeenten moeten de regie in eigen handen nemen.”

Hij denkt dat Westpoint uitermate geschikt is om senioren in te huisvesten. “Elke gemeente heeft een enorme vergrijzingsopgave. Het bieden van geconcentreerde huisvesting van ouderen wordt een must, ook uit financieel oogpunt. Dan kunnen allerlei kosten, zoals de thuiszorg, worden gedrukt. Bovendien vinden senioren het fijn om dichtbij allerlei voorzieningen te wonen. Eerst een half uur met de scootmobiel over de stoep om naar de bibliotheek te gaan is namelijk niet leuk.”  Volgens Benraad zou het ook een goed idee zijn om rond de politieacademie woningen te realiseren. "Nu komt iedereen met de auto.”

"Een nieuwe bestemming vinden voor leegstaande kantoren aan de rand van de stad is niet zo hopeloos als men doet denken", zegt Benraad. "De overheid is naarstig op zoek om onze arbeidsmigranten fatsoenlijk te huisvesten. Een getransformeerd kantoor in de periferie zou uitkomst bieden. De polen kunnen daar ‘s avonds prima hun busjes kwijt en overdag hebben de mensen die in de omgeving werken genoeg parkeergelegenheid.“

Beleggers en eigenaren zijn nu aan zet

Aad van Orden, acquisitiemanager bij de gemeente Apeldoorn vertelt dat er recentelijk een leegstandsnota is geschreven. “We constateren dat er ruimte voor herontwikkeling bestaat.  Apeldoorn heeft geen convenant met partijen in de keten, zoals Dordrecht of een leegstandsbeleid met bonus/malus zoals Amsterdam. “We dachten lange tijd dat het wel goed zou gaan. Dat de kantorenmarkt weer zou aantrekken. De realiteit is echter anders gebleken. Beleggers en eigenaren zijn nu eerst aan zet. Zij zullen de stap naar afwaardering en herontwikkeling moeten maken. Wij als gemeente kunnen ze faciliteren met soepeler regels.”

Van Orden waarschuwt ervoor dat de gemeente maatschappelijk eigenaar wordt van de leegstand.  Op de vraag of het tegengaan van verpaupering en verkrotting niet de verantwoordelijkheid is van de gemeente zegt Van Orden” “Natuurlijk zullen we excessen aanpakken. Maar op dit moment is daar nog geen sprake van.”

Hij zegt dat de gemeente vooral last heeft van grote bedrijven die vertrekken. “ABN Amro en Ernst & Young hebben grote volumes achtergelaten”, zegt hij. Van Orden zegt dat gemeenten in de regio niet met elkaar concurreren om nieuwe bedrijven binnen te halen: “We stunten niet met de grondprijs.”

De gemeente is in gesprek met NSI over Latour waar eerst Ernst & Young en daarna Agrifirm huisde, en met TCN over het Hertzberger gebouw (ex. Centraal Beheer) om  de gebouwen een nieuwe rol  te geven. Martijn Roorda van NSI, vertelt dat Latour nog steeds voor 55% verhuurd is. We gaan een nieuwe formule –HNK- toepassen in het gebouw om het aantrekkelijker te maken voor de markt. HNK staat voor Het Nieuwe kantoor. “ We creëren in kantoren waar leegstand dreigt, en die daar voor geschikt zijn een sociaal hart, vertelt Roorda. De begane grond van HNKR is de ontmoetingsplek van het gebouw. Een sociale, dynamische en inspirerende omgeving met een horecagedeelte en flexibele werkplekken. Hier kan men werken, vergaderen, netwerken en met klanten afspreken. HNKR biedt elke gebruiker: verse koffie, broodjes, lunch, gratis WIFI, flexibele werkplekken en vergaderruimte.

Roorda verteld dat de HNK-plannen voor LaTour zo goed als rond zijn. In oktober zal een 18.000 m² tellende kantoor aan het Vasteland in Rotterdam per 1 oktober 2012 omgebouwd zijn tot een multifunctioneel kantoorgebouw.

Barbara Sanders

Reageren? Barbara@vastgoedjournaal.nl