Beleggen in agrarische gronden biedt perspectieven
Onderzoeksbureau ABF Research heeft onlangs berekend dat het woningtekort de komende jaren zal verdubbelen naar 300.000 woningen. Moet iedereen die geld over heeft nu strategisch gelegen agrarische gronden kopen?
De particulier heeft de grondmarkt ontdekt. Niet verwonderlijk; grond is schaars en het kan niet worden bijgedrukt zoals geld, aandelen en obligaties. Particulieren die grondposities hebben aangekocht in de afgelopen decennia zijn evenwel getuige geweest van het feit dat de grondmarkt, net als de hele economie, nauwelijks heeft bewogen. Veel bouwplannen zijn uitgesteld, geschrapt of zijn sterk gereduceerd. De prijs van landbouwgrond is weliswaar gestegen, maar van een echt feestje is voor de belegger pas sprake als de bestemming van zijn grond veranderd in een hoogwaardige bestemming zoals wonen of bedrijven.
Grondbeleggingen; de zin en onzin
Een product waarvan vast staat dat de vraag er naar stijgt en waarvan het aanbod afneemt en bovendien eindig is (er komt geen grond meer bij), kan moeilijk anders dan als zeer interessant worden gekwalificeerd. Verder heeft grond zich altijd een uitstekende bescherming getoond tegen inflatie; een fenomeen waar beleggers ongetwijfeld (weer) mee te maken zullen gaan krijgen.
Hoe kan het dan zijn dat er door sommige mensen negatief wordt geschreven over de kansen die grondbeleggingen bieden?
Één verklaring is ongetwijfeld dat gemeenten als door een wesp gestoken reageren als particuliere beleggers lange termijn grondposities innemen. De gemeente haast zich dan vaak om te zeggen dat men absoluut geen plannen heeft voor het wijzigen van de agrarische bestemming van de betreffende locatie en de locale media neemt de verontwaardiging van de gemeente doorgaans klakkeloos over.
Een ander feit is wel dat de meeste grondaanbieders hoge prijzen vragen voor gronden. Een verklaring dáárvoor kan zijn dat men zich vaak bedient van een duur verkoopapparaat van medewerkers die op provisiebasis gronden verkopen.
Bestemmingsplannen en gemeenten
Voor grondbeleggers heeft het in de regel geen zin om een gemeente te vragen naar de toekomstkansen van een bepaald gebied. Een gemeente heeft er geen belang bij om derden deelgenoot te maken van een toekomstperspectief ten aanzien van gronden waarvan de gemeente niet de eigenaar is. Een gemeente is eerder een belanghebbende om te zorgen dat potentieel interessante gronden niet in handen vallen van private investeerders of ontwikkelaars.
Stellige uitspraken over (on)mogelijke toekomstige bestemmingswijzigingen door gemeenteambtenaren of gemeentepolitici moeten nooit zonder meer worden aangenomen, maar zullen moeten worden afgewogen tegen recente ontwikkelingen en potentiële behoefte op termijn al dan niet onder een ander College van B & W. In een paar jaar kan er immers veel gebeuren op het gebied van Ruimtelijke Ordening. Gronden die volgens eerdere plannen en visies ‘minder’ of ‘niet’ geschikt leken voor uitbreidingen, blijken na een aantal jaren ineens prima uitbreidingslocaties te zijn geworden en andersom.
Veel gemeenten hadden ontdekt dat er met grondtransacties veel geld te verdienen was en werden zo voor een groot deel van hun begroting afhankelijk van winsten uit grondspeculatie. Met de komst van de economische crisis en daarmee een afname van de vraag naar voornamelijk projectmatig gebouwde woningen ging het bij veel gemeenten mis. Er ontstaan tekorten op de balansen terwijl er is geïnvesteerd met geleend geld. Er gaan steeds meer stemmen op dat Gemeenten niets te zoeken hebben op de grondmarkt en uitsluiten faciliterend zouden moeten opereren. Daartoe beschikken gemeenten tegenwoordig ook over het juiste juridische gereedschap.
AFM en de grondmarkt
Vanaf 2008 heeft toezichthouder AFM aandacht gehad voor de grondmarkt en is er gewaarschuwd voor aanbieders die hoge rendementen voorspiegelen. En uiteraard moet er meteen een lampje bij u gaan branden indien een grondaanbieder dit doet. Bovendien, wanneer u een grondaankoop overweegt, besef dan wel dat het gaat om een midden- tot lange termijn investering. Niet doen dus als u weet dat u uw investering binnen afzienbare tijd liquide moet maken. Verder kan het natuurlijk nooit kwaad om prijzen van aanbieders naast elkaar te leggen of om de aanbieder te vragen hoe zijn prijs tot stand is gekomen.
Partijen die verpachte grond aanbieden vallen onder toezicht van de AFM. De AFM heeft echter aan nog geen enkele grondaanbieder een vergunning verleend. Dat zou te verklaren kunnen zijn door het feit dat de vergunning aanvraagprocedure niet is geschreven voor het aanbieden van agrarische gronden, maar eerder voor beleggingsobjecten waar, anders dan bij grond, niet het volle (blote) eigendom van het object naar de belegger overgaat.
Niet onaannemelijk is dat de AFM zal trachten om ook het aanbieden van onverpachte grond binnen haar reikwijdte te brengen. Dat zou de ‘level playing field’ ten goede komen. Van de AFM mag verwacht worden dat zij de aanvraagprocedure aanpast zodat een grondaanbieder in elk geval in de gelegenheid kan worden gesteld om desgewenst een AFM vergunning ook daadwerkelijk te kunnen verkrijgen. Uiteraard niet voordat de aanvrager ook aan de vergunningeisen voldoet.
Resumé
De voordelen mogen inmiddels duidelijk zijn. Evident nadeel van grond is dat een grondbelegging geen cashflow (tussentijdse inkomsten) genereert en dat het minder liquide is dan aandelen of goud. Anders gezegd; u moet er over het algemeen meer tijd voor uit trekken om een koper te vinden. Een eventuele verwachte bestemmingsplan wijziging kan zich bovendien niet – of veel later dan verwacht voordoen. Grondaanbieders die een specifieke termijn noemen waarbinnen de door hen aangeboden grond van bestemming zal wijzigen, dienen met grote argwaan te worden benaderd.
De werkelijk relevante vragen die men zich bij het kopen van strategisch gelegen agrarische grond zou moeten stellen zijn; betaal ik niet te veel en heeft de grond de potentie om autonoom in waarde te stijgen en om op enig moment in aanmerking te kunnen komen voor een hoogwaardige bestemming. Zinvol in dat opzicht is om van een grondaanbieder een visie te verlangen van hoe een officiële planoloog of stedenbouwkundige tegen de propositie aankijkt. Er is absoluut niets mis met beleggen in agrarische grond. De zwakste schakel vormt altijd de integriteit van de aanbieder.
Anthony Pieters is oprichter van M2 Beleggen
M2 Beleggen onderscheidt zich van overige grondaanbieders doordat strategisch gelegen agrarische gronden al gauw 30% goedkoper worden aangeboden dan bij andere aanbieders. Dit is mogelijk doordat niet wordt gewerkt met dure bemiddelaars of een kostbare verkooporganisatie, in tegenstelling tot andere grondaanbieders. M2 Beleggen is ontstaan uit een grote vijver van ervaring en kennis op het gebied van de grondmarkt. Dit aangezien de initiatiefnemers van M2 Beleggen als eerste aanbieder in Nederland het investeren in geografisch gespreide en verkavelde agrarische gronden hebben geïntroduceerd. Zie ook www.M2Beleggen.nl
https://www.facebook.com/pages/M2-Beleggen/233414436730687
https://twitter.com/m2beleggen
M2 Beleggen BV
WTC H-toren
Zuidplein 36
1077 XV Amsterdam
Correspondentie:
Postbus 15758
1001 NG Amsterdam
kvk: 55.36.95.53
T +31 20 79 976 46
F +31 20 62 001 15
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.