Overijssel wil groeien en nodigt de markt uit om mee te denken

Provincie Overijssel bouwt bovengemiddeld veel woningen en kijkt inmiddels verder dan de woondeals tot 2030. De schaalsprong richting 2050 vraagt om meer dan woningen: bereikbaarheid, energie, voorzieningen, economische ontwikkeling én investeringskapitaal moeten meegroeien. Holland Property Plaza sprak met Joram Wortman, manager strategie Ruimte & Bereikbaarheid, en Thijs Elderink, strateeg Wonen bij Provincie Overijssel, over de Overijsselse aanpak en de samenwerking tussen overheid en markt.

Door Edwin Venema/HPP

Samenwerking als succesfactor
Overijssel realiseert jaarlijks rond de 5.500 woningen en presteerde de afgelopen jaren beter dan minimaal was afgesproken. Volgens Elderink is daarvoor niet één succesfactor aan te wijzen.

'Het is een samenloop van omstandigheden', zegt Elderink. 'Er is niet één ding waardoor het hier goed gaat. Maar fundamenteel is wel dat we de samenwerking tussen markt, overheid en corporaties al ruim tien jaar goed hebben georganiseerd. Als je dat vergelijkt met sommige andere provincies, is dat echt een andere wereld.'

Versnellingstafels bestaan in Overijssel al jaren. Hetzelfde geldt voor de publiek-private monitor waarmee provincie, gemeenten, marktpartijen en corporaties gezamenlijk de voortgang en knelpunten van woningbouwprojecten volgen.

Wortman noemt een minder tastbare succesfactor: vertrouwen. 'Bij samenwerking gaat het uiteindelijk om mensen die langere tijd met elkaar optrekken en elkaar persoonlijk leren vertrouwen. Je moet gezamenlijke doelen hebben, maar tegelijkertijd elkaars positie accepteren. Wij weten dat een ontwikkelaar winst moet maken, want anders bouwt hij niet. En die ontwikkelaar begrijpt dat wij meer belangen moeten afwegen dan alleen het stapelen van stenen.'

Meer dan woningen
De woningbouwopgave gaat volgens beide beleidsmakers niet alleen over aantallen. Nieuwe wijken vragen ook om wegen, openbaar vervoer, energie, drinkwater, scholen, winkels en zorg.

'Het probleem is dat al die sporen hun eigen tempo hebben', zegt Wortman. 'We werken met het Rijk, gemeenten en partners aan verstedelijkingsstrategieën richting 2050, waarin bijvoorbeeld ook Rijksinfrastructuur een rol speelt. Maar je kunt niet wachten totdat werkelijk iedere voorziening geregeld is. Dan gebeurt er uiteindelijk niets, of veel te weinig en te laat.'

Netcongestie, stikstof, procedures, infrastructuur en capaciteit kunnen woningbouw allemaal vertragen. Elderink vindt dat daarvoor ook naar de werkwijze binnen de hele keten moet worden gekeken.

'Als we niet bereid zijn om als hele keten anders naar ons werk te kijken, blijven we achter de feiten aanlopen. Dan wachten we steeds op elkaar: eerst jij, dan ik en daarna de volgende.'

Vooroordelen wegnemen en eerder samenwerken
Dat vraagt niet alleen iets van overheden. Ook marktpartijen kunnen volgens Elderink flexibeler opereren. Tegelijkertijd kijken publieke en commerciële partijen vanuit verschillende verantwoordelijkheden naar gebiedsontwikkeling. Dat kan leiden tot vooroordelen over elkaars motieven. Volgens Wortman helpt het wanneer partijen die beelden over en weer bespreekbaar maken. Als duidelijk is vanuit welke positie partijen handelen en welke belangen daarbij horen, kunnen het maatschappelijke en het commerciële belang heel goed naast elkaar bestaan.

Een belangrijk principe is daarom parallel plannen: publieke planvorming en de ontwikkeling van een bouwplan niet na elkaar organiseren, maar zoveel mogelijk gelijktijdig.

'Daar waar dat gebeurt, zien we dat het beter gaat. En doordat we dat steeds beter inzichtelijk kunnen maken, kunnen andere gemeenten daar weer van leren.'

De investeerder ontbreekt nog
Voor de woningbouwopgave richting 2050 is nog een andere partij nodig: de investeerder. Juist daar ziet Overijssel kansen in het HPP-netwerk.

Wortman: 'Thijs en ik hebben tegen elkaar gezegd: misschien biedt HPP ons juist op dat punt extra kansen. We missen grote investeerders nog in de opgave in Overijssel.'

'Als een belegger kan kiezen tussen Utrecht en Zwolle, is de keuze nu nog vaak snel gemaakt. Daar willen we verandering in brengen.'

Volgens Elderink kijken investeerders soms heel anders naar een regio dan overheden en ontwikkelaars. 'Marktpartijen en investeerders zijn echt twee verschillende ecosystemen. Alleen al begrijpen hoe zo'n investeringscommissie naar een gebied kijkt, is belangrijk.'

Twente illustreert dat verschil. Beleggers kunnen vanuit historische bevolkingsprognoses redeneren, terwijl vanuit de samenwerking in Overijssel juist wordt gekeken naar economische ontwikkeling, werkgelegenheid en de voorziene schaalsprong.

'Dat is de spanning', zegt Elderink. 'Onze visie en ambitie tegenover de manier waarop een investeringscommissie vandaag beoordeelt of zij in Enschede investeert of toch in Utrecht of Den Haag. Die keuze valt nu nog vaak uit in het voordeel van de laatste twee.'

Overijssel wil daarom, samen met publieke en private partners, nadrukkelijker in gesprek met nationale en internationale institutionele investeerders en pensioenfondsen.

De pitch van Overijssel
Wat heeft Overijssel zo'n nationale of internationale investeerder te bieden?

Wortman: 'Het begint ermee dat wij ruimte hebben. Er wordt gebouwd. We hebben visie en we hebben plannen, ook voor de langere termijn.'

De woondeals tot 2030 zijn niet het eindpunt. 'Die woningen realiseren we. Daar hebben we harde cijfers voor. Maar we kijken tegelijkertijd naar 2050 en naar de schaalsprong waar we het eerder over hadden. Die visie wordt steeds concreter en het Rijk doet daarin mee. Het is dus geen regionaal ballonnetje.'

Juist nu kunnen investeerders volgens Wortman nog invloed uitoefenen. 'We staan voor de langere termijn nog aan het begin. Wie nu meedoet, kan ook meepraten over de ontwikkeling van plannen, kansrijke locaties en programmering. Dat is interessanter dan pas aansluiten wanneer alles al is vastgelegd.'

Elderink wijst daarnaast op een financieel verschil met de Randstad. 'De bouwkosten zijn hier in beginsel niet wezenlijk anders dan in de Randstad, maar de grondprijzen liggen lager. Daardoor kan de rentabiliteit van een object aantrekkelijker zijn.'

Ook de fysieke uitvoerbaarheid kan een concurrentievoordeel worden. Netcongestie maakt projecten elders immers steeds moeilijker realiseerbaar. Elderink vat de Overijsselse propositie kernachtig samen: 'Wij hebben uitvoerbaarheid.'

Daarmee komt het gesprek terug bij de rode draad: de Overijsselse schaalsprong is niet alleen een woningbouwopgave. Ruimte, bereikbaarheid, economie, kapitaal en uitvoering moeten bij elkaar worden gebracht. En daarvoor moeten overheid, markt én investeerders elkaar eerder weten te vinden.