Het woningtekort is geen afzetgarantie voor jouw project

Nederland komt 4,6 procent woningen tekort. Toch stonden er eind september 21.517 nieuwbouwwoningen te koop bij NVM-makelaars, het hoogste aantal sinds eind 2015. Dit lijken tegenstrijdige cijfers, maar een woningtekort zegt niets over de specifieke vraag op een bepaalde locatie. Er is sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod.

Bij OPENRED rekenen we daarom met verhuisbewegingen, niet met woonwensen. Wie verhuist er, vanuit welke woning, naar welke woning en met wat voor inkomen? Vaak zit er een discrepantie tussen het programma van een gemeente of ontwikkelaar en de verhuisbewegingen.

De markt geeft het signaal al
In het derde kwartaal verkochten NVM-makelaars meer nieuwe grondgebonden woningen dan appartementen (3.074 versus 2.951), terwijl er ruim anderhalf keer zoveel appartementen te koop stonden. 63 procent van het huidige aanbod betreft appartementen, tijdens de vorige aanbodpiek in 2015 was dit 24 procent. Makelaars geven de verkoopbaarheid van een nieuwbouwappartement een 6,5, een jaar geleden was dit een 8.

De prijs per vierkante meter speelt mee. Een nieuw appartement kost 6.060 euro per vierkante meter, een tussenwoning 4.532. Wie ruimte zoekt, krijgt met een tussenwoning meer vierkante meters voor hetzelfde geld.

De trend lijkt echter door te zetten: voor zover het woningtype bekend is, bestaat de landelijke plancapaciteit voor 70 procent uit appartementen.

Wie de keten op gang brengt
Een woningmarkt draait op doorstroming. Tijdens onze werkmiddag over de Zeeuwse woningbouw op 13 oktober lieten wij zien dat jonge gezinnen de aanjager zijn van deze dynamiek. Als zij verhuizen, komt er een woning vrij voor de volgende in de keten. Doorgaans zoeken jonge gezinnen een grondgebonden woning, geen tweekamerappartement. Wie deze groep niet bedient, legt de keten stil.

Ambitie is nog geen vraag
Diezelfde middag ging het over de Zeeuwse ambitie: tot 2050 75.000 nieuwe woningen. Dat zijn er 3.000 per jaar, terwijl het gemiddelde nu rond de 2.000 ligt. Het motief is begrijpelijk: stagnatie, vergrijzing en verarming van het voorzieningenniveau voorkomen.

Friso de Zeeuw, een van de sprekers, schreef na afloop: 'De vraag is niet primair of dat aanbod gerealiseerd kan worden. Met de nodige inspanningen zou dat nog wel kunnen lukken. De vraag is veeleer of de vraag naar zoveel woningen er zal komen.' Dat hangt volgens hem af van werkgelegenheid en van de aantrekkingskracht op mensen van buiten Zeeland. Zijn advies: 'kies een realistischer koers.'

Tempo lost dit niet op
'Er liggen bouwplannen genoeg. Nu telt alleen nog tempo: van tekening naar heipaal', zei minister Boekholt-O'Sullivan op 21 september bij de presentatie van het Actieplan Versnelling Woningbouw. Maar een project dat niet verkoopt, start niet, hoe snel de vergunning ook rond is.
In hetzelfde Actieplan schrijft het kabinet: 'We sturen niet alleen op aantallen woningen maar ook op de juiste woningen.' Dat vraagt om zicht op welke woningen dat per locatie zijn.

Eerst de vraag, dan het programma
Sinds 1 juli 2026 geldt de Wet versterking regie volkshuisvesting. Elke gemeente moet daardoor een volkshuisvestingsprogramma vaststellen, en daar hoort een analyse van de woonbehoefte bij. In de praktijk wordt een programma nog vaak bepaald door de beleidsnorm. In onze Marktupdate van september staat een plan voor circa 300 woningen met een 30-40-30-verdeling. Die verdeling volgt het beleid, niet de vraag op die plek.

Een gedegen vraaganalyse is geen luxe meer, maar bittere noodzaak. Lange tijd was dat een los onderzoek: duur, traag en snel verouderd.
Met behulp van AI en uitgebreide data-analyses stem je een plan nu veel nauwkeuriger en sneller af op de markt. Per locatie zie je welke huishoudens verhuizen, welke woning en prijsklasse ze zoeken en hoeveel plannen in de omgeving om dezelfde kopers concurreren. Niet alleen bij de start, maar telkens als de markt verandert. Programmeren met een standaardverdeling komt voort uit een gebrek aan informatie.

Voor ontwikkelaars en beleggers is dit het moment om met de juiste cijfers het gesprek aan te gaan. Anders bouwen je straks het programma van een ander, terwijl je zelf het afzetrisico draagt.

Het woningtekort oplossen is een opdracht. Pas de vraag maakt er een plan van.

Hoeveel vraag is er echt op jouw locatie?
Met data over verhuisbewegingen zie je welke huishoudens er verhuizen, welke woning en prijsklasse ze zoeken en hoeveel plannen in de omgeving om dezelfde kopers concurreren. Zo stem je je programma af op de markt voordat het vastligt, en draag je geen afzetrisico op een verdeling die niet bij de plek past. Ontdek hoe je bijstuurt in de voorfase.

Thimo de Vries is CCO bij OPENRED.

OPENRED is het AI-platform voor woningbouwplannen. Al je plannen staan overzichtelijk bij elkaar, met per locatie een helder oordeel. Zo zie je al vroeg wat de kansen en blokkers zijn en kun je op tijd bijsturen. Omdat gemeente, ontwikkelaar en belegger naar dezelfde cijfers kijken, kan het gesprek over de inhoud gaan. Meer weten? Kijk op openred.nl.

Voor meer informatie 
Thimo de Vries 
CCO OPENRED
T: +31 6 42 09 53 27
E: thimo.de.vries@openred.nl