Onderhandse verkoop bij executieveiling en de uitspraak van de Hoge Raad van 25 september 2026 

Onroerend goed van wanbetalers is doelwit voor beslaglegging. Schuldeisers en hypotheekhouders kunnen na het leggen van beslag op een executieveiling aansturen, om het vastgoed openbaar te verkopen. Dat veilingresultaat kan echter tegenvallen. Een onderhandse verkoop vóór die executieveiling kan soms een hogere opbrengst opleveren. Zo’n onderhandse verkoop kan dan ook interessant zijn voor de schuldeisers en de pandeigenaar. 

Als niet alle belanghebbenden aan een onderhandse verkoop meewerken, biedt de wet een specifieke procedure om onderhandse verkoop af te dwingen. In dit artikel licht Sebastiaan Kieffer van Cobra Vastgoed Advocaten de procedure toe en bespreekt hij een beschikking van de Hoge Raad van 25 september 2026.

De executie en executieveiling toegelicht 
Als een schuldenaar in verzuim is met de voldoening van zijn schuld, dan kan de schuldeiser zijn vermogen uitwinnen door deze te beslaan en openbaar te verkopen. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt tussen een schuldeiser met een hypotheekrecht en een ‘normale’ schuldeiser (zonder zo’n zekerheidsrecht). Als een schuldenaar in verzuim is met de afbetaling waarvoor een hypotheek tot waarborg strekt, is de hypotheekhouder bevoegd het verbonden goed in het openbaar te verkopen, zónder tussenkomst van een rechter. Deze uitwinning heet parate executie. Ook een ‘normale’ schuldeiser kan een executie starten. Daarvoor dient hij een vonnis van een rechter te hebben. Daarmee kan hij beslagleggen en op een veiling aansturen. 

Executoriaal beslag wordt gelegd na betekening van een grosse door een deurwaarder. Bij parate executie is dat de grosse van de hypotheekakte, in een ‘normale’ executie is dat een vonnis van een rechter. De deurwaarder betekent de grosse met een bevel tot volledige betaling van de gehele schuld, binnen twee (2) dagen. In dit exploot staat dat bij gebreke van betaling executoriale maatregelen tegen de onroerende zaak kunnen worden genomen. In het exploot kan ook al de notaris zijn aangewezen die tot openbare verkoop overgaat. 

Onderhandse biedingen vóór de veiling aan de notaris
De notaris begeleidt de openbare verkoop. Hij of zij stelt de dag, uur en plaats van de veiling vast. De notaris dient bij die vaststelling te vermelden dat potentiële kopers tot veertien (14) dagen vóór de veiling een onderhands bod kunnen uitbrengen. Dat bod kan met een schriftelijke verklaring bij de notaris worden ingediend. Hij zendt deze door aan de ‘executant’ (schuldeiser) en de ‘geëxecuteerde’ (schuldenaar). Zij kunnen zich hierover beraden.

Mogelijk wordt een onderhands bod voorafgaand aan een veiling relevant, omdat die hoger is dan de vermoedelijke veilingopbrengst. De belanghebbenden kunnen daarmee instemmen (en de veiling annuleren). Belanghebbenden zijn volgens de wet de hypotheekhouder(s), hypotheekgever en 'hen van wier recht of beslag uit de registers blijkt en wier recht door de executoriale verkoop zal tenietgaan of vervallen.' Zij hebben een doorslaggevende stem in een onderhandse verkoop. Uiteraard ook de pandeigenaar zelf. Hij kan immers voordeel bij een hoger bod hebben als na voldoening van alle schuldeisers een deel van de koopsom overblijft.

Alle belanghebbenden zijn akkoord: de overeenkomst
Als alle belanghebbenden een onderhands bod willen aanvaarden, dan sluiten zij een overeenkomst. Die voorziet o.m. in een koopakte, afspraken over de verdeling van de opbrengst (zoals het surplus na lossing van de hypothecaire lening), de verdeling van de kosten voor de veilende notaris en in de aanwijzing van een notaris die de zaak zal leveren. Vaak eist de hypotheekbank dat in een koopakte géén ontbindende voorwaarde staat (hetgeen vanwege de gestarte executie niet onlogisch is).

Niet alle belanghebbenden zijn akkoord: het 'kort geding'
Als niet alle belanghebbenden meewerken, maar enkele daarvan willen wel graag onderhands verkopen, dan biedt wetsartikel 3:268 BW een verzoekschriftprocedure. Op verzoek van de hypotheekgever, hypotheekhouder of een andere schuldeiser (executant), kan de Voorzieningenrechter bepalen dat de verkoop onderhands zal geschieden bij een overeenkomst die hem bij het verzoek ter goedkeuring wordt voorgelegd. Met deze verzoekschriftprocedure kan een onderhandse verkoop vóór veiling worden afgedwongen. Let wel, als in die procedure een andere belanghebbende dan de verzoeker een gunstiger bod voorlegt, kan de Voorzieningenrechter bepalen dat de verkoop overeenkomstig dat aanbod zal geschieden. 

Hieronder volgen enkele kenmerken van dit 'kort geding':

• Een nadeel van deze procedure is de onzekerheid over welke bod uiteindelijk wordt toegewezen. Een andere belanghebbende dan de verzoeker kan een hoger bod voorleggen en de deal krijgen. 
• De veiling wordt door het verzoek opgeschort. Wordt het verzoek afgewezen, dan zal de Voorzieningenrechter de dag bepalen waarop de openbare verkoop alsnog plaatsvindt.
• Er gelden zeer korte termijnen: Tot twee (2) weken voor de veiling kunnen biedingen bij de notaris worden uitgebracht. Tot één (1) week voor de veiling kan het verzoekschrift worden ingediend. Deze procedure lijkt in die zin op een spoed kort geding.
• Er gelden diverse formaliteiten: Bij het rekest moet worden overgelegd een lijst van alle belanghebbenden, bewijs dat de koopsom hoger zal zijn dan de getaxeerde veilingopbrengst en een overzicht van alle biedingen die bij de notaris zijn binnengekomen (of een verklaring dat geen biedingen zijn ontvangen). Ook wordt een volledige, ondertekende koopakte verstrekt. 

Let op! Het overleggen van een koopakte is een 'harde eis', enkel het doen van mededelingen over lopende onderhandelingen telt niet mee (Rechtbank Gelderland).

Welke belanghebbenden moeten worden geïnformeerd? (Hoge Raad 2026)
De griffier van de betrokken rechtbank deelt alle belanghebbenden onverwijld mede dat voornoemd verzoek is gedaan. Zij kunnen na die mededeling aangeven dat zij door de Voorzieningenrechter willen worden gehoord. In dit kader wees de Hoge Raad in 2026 een beschikking. Daarin bepaalde hij dat primair een mededeling volstaat. Een ‘oproeping’ van de griffier is enkel aan de orde jegens hen wie (na mededeling) te kennen hebben gegeven om gehoord te willen worden. Belanghebbenden moeten dus actie ondernemen.

Rechtsmiddelenverbod en de uitzondering (Hoge Raad 2026)
Van een beschikking in dit kader kan niet in hoger beroep worden gegaan. Er geldt een zgn. ‘rechtsmiddelenverbod’. Toch werd in de zaak ECLI:NL:HR:2026:1548 een beroep op een doorbrekingsgrond van het rechtsmiddelenverbod mogelijk geacht. 

Van een doorbrekingsgrond is sprake als een rechter bij de behandeling van een zaak een fundamenteel rechtsbeginsel schond zodat niet van een eerlijke en onpartijdige behandeling kan worden gesproken. Zoals het beginsel van hoor en wederhoor. Dat is fundamenteel en onmisbaar. Onder meer in voornoemde 3:268-procedure waarbij een pand niet wordt geveild maar binnen enkele dagen onderhands wordt verkocht. In 2026 oordeelde de Hoge Raad in dit kader:

'Uit de beschikking van de rechtbank kan niet worden afgeleid dat de in art. 548 lid 3 Rv bedoelde mededeling niet aan alle belanghebbenden, onder wie de beslagleggers, zou zijn gedaan. Onder deze omstandigheden kon het hof niet, althans niet zonder nader onderzoek (bijvoorbeeld door navraag bij de rechtbank, zie in dit verband ook de conclusie van de Advocaat-Generaal in voetnoot 56), concluderen dat de rechtbank bij de behandeling van de zaak een zodanig fundamenteel rechtsbeginsel heeft veronachtzaamd dat van een eerlijke en onpartijdige behandeling niet kan worden gesproken, en dat zich een grond voor doorbreking van het rechtsmiddelenverbod voordoet.'

In deze zaak slaagde het beroep uiteindelijk niet, maar het toont wel dat als een griffier niet alle belanghebbenden over een verzoek inlicht, die beschikking kan worden vernietigd in appèl.