Het duurzame kantoor is niet langer onderscheidend

Een energielabel-A, zonnepanelen en energiezuinige installaties golden jarenlang als sterke verkoopargumenten voor kantoorvastgoed. Inmiddels verliezen deze maatregelen hun onderscheidende waarde. Niet omdat duurzaamheid minder belangrijk wordt, maar omdat huurders het steeds vaker als vanzelfsprekend beschouwen. De werkelijke waarde van verduurzaming zit daardoor steeds minder in afzonderlijke maatregelen en steeds meer in de totale kwaliteit van het gebouw. Dat zegt Bastiaan van het Reve, Teamleider Vastgoed van Subvention.

De lat ligt hoger dan tien jaar geleden
Wie tien jaar geleden investeerde in een energiezuinig kantoor, onderscheidde zich duidelijk van de markt. Een goed energielabel, zonnepanelen op het dak en laadpunten op het parkeerterrein lieten zien dat een eigenaar vooruit keek. Duurzaamheid was niet alleen gunstig voor de energierekening, maar versterkte ook de positie van het gebouw in de markt.

Inmiddels is dat veranderd. Marktanalyses laten zien dat de vraag zich steeds sterker richt op moderne en duurzame kantoren op goed bereikbare locaties. Tegelijkertijd groeit de afstand tot gebouwen die achterblijven op het gebied van kwaliteit, locatie of toekomstbestendigheid. Bedrijven investeren bovendien vaker in hoogwaardige kantoorruimte, omdat die bijdraagt aan het aantrekken en behouden van medewerkers.

Op het eerste gezicht lijkt dat goed nieuws voor eigenaren die hun gebouw hebben verduurzaamd. Toch schuilt hierin een belangrijke ontwikkeling. Naarmate duurzame gebouwen de norm worden, neemt hun onderscheidende kracht af. Duurzaamheid wordt steeds vaker een voorwaarde om in beeld te blijven, in plaats van een reden om gekozen te worden.

Een duurzaam kantoor is daarmee niet automatisch een onderscheidend kantoor.

Een label opent de deur, maar wint niet de wedstrijd
Een energielabel of gebouwcertificaat blijft belangrijk. Het maakt prestaties inzichtelijk en helpt huurders en investeerders gebouwen met elkaar te vergelijken. Maar een label vertelt niet het volledige verhaal.

Een kantoor kan op papier uitstekend presteren, maar in de praktijk onvoldoende aansluiten bij de behoeften van gebruikers. Denk aan een gebouw met een matig binnenklimaat, beperkte flexibiliteit of ruimtes die weinig uitnodigen tot ontmoeting en samenwerking. Andersom kan een aantrekkelijk kantoor technisch achterblijven, waardoor exploitatiekosten oplopen en de toekomstbestendigheid onder druk komt te staan.

De kantorenmarkt vraagt daarom niet om een keuze tussen duurzaamheid en gebruikerskwaliteit. Juist de combinatie wordt steeds belangrijker. Een goed gebouw presteert technisch én biedt een prettige werkomgeving. Nu huurders kritischer kiezen en de verschillen tussen gebouwen toenemen, wordt die balans steeds bepalender.

Juist de middenmoot loopt het grootste risico
De groeiende aandacht voor duurzame kantoren heeft nog een andere consequentie. De grootste uitdaging ligt mogelijk niet bij de beste of de slechtste gebouwen, maar bij de omvangrijke groep kantoren daartussenin.

Aan de bovenkant van de markt wordt volop geïnvesteerd in kwaliteit, voorzieningen, duurzaamheid en gebruikscomfort. Aan de onderkant zijn ingrijpende verbeteringen vaak onvermijdelijk. Daartussen bevindt zich een grote groep gebouwen die technisch op orde is, beschikt over een acceptabel energielabel en nog steeds verhuurbaar is.

Juist deze groep loopt het risico ongemerkt onderscheidend vermogen te verliezen. Een label laat zien dat een gebouw aan bepaalde eisen voldoet, maar zegt weinig over de concurrentiepositie ervan ten opzichte van andere kantoorlocaties.

Veel kantoren nemen vergelijkbare verduurzamingsmaatregelen en bewegen daardoor richting dezelfde standaard. Het gevolg is een groeiende groep gebouwen die technisch goed functioneert, maar waarvoor huurders geen duidelijke voorkeur ontwikkelen.

Daardoor verschuift de belangrijkste vraag voor veel eigenaren. Niet welke verduurzamingsmaatregel nog kan worden toegevoegd, maar welke positie het gebouw in de markt wil innemen. Welke gebruiker past bij het gebouw? Waarom zou die gebruiker juist voor dit kantoor kiezen? En dragen investeringen daadwerkelijk bij aan dat onderscheid?

Dat zijn vragen die steeds bepalender worden voor de toekomstige waarde van kantoorvastgoed.

Als duurzaamheid de norm wordt, wat maakt dan nog het verschil?
De Nederlandse kantorenmarkt ontwikkelt zich steeds meer tot een kwaliteitsmarkt. Gebruikers kiezen selectiever en de verschillen tussen gebouwen worden groter. Moderne, duurzame kantoren op sterke locaties blijven aantrekkelijk, terwijl minder onderscheidende gebouwen onder druk komen te staan.

Duurzaamheid blijft daarbij essentieel, maar verandert van karakter. Waar het vroeger een onderscheidende factor was, wordt het steeds vaker een basisvoorwaarde. Daarmee verschuift de aandacht naar een bredere vraag: welke positie neemt een gebouw in binnen een steeds competitievere markt?

Misschien is dat wel de belangrijkste vraag die kantooreigenaren zichzelf vandaag moeten stellen:

"Als mijn concurrent ook een energielabel-A heeft, zonnepanelen op het dak heeft liggen en zijn gebouw heeft verduurzaamd, waarom zou een huurder dan voor mijn kantoor kiezen?"

De grootste bedreiging voor kantoorvastgoed is niet dat een gebouw veroudert. De grootste bedreiging is dat een gebouw zoveel op concurrerende kantoren gaat lijken dat gebruikers geen duidelijke voorkeur meer hebben.

Voor veel vastgoedeigenaren ligt de grootste uitdaging inmiddels niet meer bij verduurzaming zelf, maar bij positionering. Verduurzaming, gebouwkwaliteit, gebruikscomfort en financiële haalbaarheid hangen daarbij nauw met elkaar samen. Beschikbare subsidieregelingen kunnen helpen om investeringen aantrekkelijker te maken, maar vormen nooit het vertrekpunt van de strategie.

Wil je sparren over de positie van je kantoor of vastgoedportefeuille in deze veranderende markt? Neem gerust contact met mij op voor een vrijblijvend gesprek via 06 - 13 65 54 88 of b.vanhetreve@subvention.nl.