Banken financieren minder, Pearl Capital vult het gat

De hypotheekrentes lopen op, de ECB houdt de rente ongewijzigd en banken kijken kritischer naar de vastgoedplannen die op hun bureau belanden. Voor vastgoedondernemers verandert daardoor iets fundamenteels aan de rekensom achter een deal, merkt Max Weterman, head of lending & partner bij Pearl Capital, een Amsterdamse financier die kortlopende zakelijke hypotheken verstrekt aan vastgoedondernemers en -ontwikkelaars. 'Een jaar geleden kon je met een bepaalde hoeveelheid eigen vermogen een deal rondkrijgen. Datzelfde bedrag volstaat nu vaak niet meer.'

Volgens Weterman komt dat niet alleen door de hogere rente zelf, maar vooral door regelgeving over strengere kapitaaleisen voor banken, die al langer op de achtergrond speelt. Daardoor moeten banken meer eigen vermogen aanhouden tegenover vastgoedleningen, wat ze selectiever maakt en doorlooptijden verlengt. 'Die twee ontwikkelingen, hogere rente en strengere kapitaaleisen, versterken elkaar. Een deal die twee jaar geleden met een bepaald bedrag aan eigen vermogen rond kon komen, vraagt nu vaak meer.'

Het gat tussen wat een bank financiert en wat een deal kost
Dat het gat tussen wat banken willen financieren en wat ondernemers nodig hebben groeit werd nog eens bevestigd door de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON). Op het jaarlijkse symposium wees Rabobank-strateeg Maarten Donkers er dit jaar op dat de striktere risicobenadering van banken ruimte heeft gecreëerd voor alternatieve financiers. Weterman herkent dat patroon dagelijks in de aanvragen die bij Pearl Capital binnenkomen. 'Wij zien het gat groeien en wij vullen het, niet zozeer als vervanging van de bank, maar wel als aanvulling erop.'

In de praktijk betekent dat volgens hem dat steeds meer transacties met een gestapelde financiering tot stand komen: een deel bancair, een deel via een kortlopende partij zoals Pearl Capital, zij bieden brugfinanciering tot 18 maanden, en een deel eigen vermogen. 'Vroeger was dat vooral iets voor complexere projecten. Nu zie je het ook bij vrij standaard aankopen en herfinancieringen. De marges zijn simpelweg kleiner geworden.'

Dat heeft ook gevolgen voor hoe snel een ondernemer moet handelen. 'Als je weet dat de bank meer tijd nodig heeft om een dossier te beoordelen, en je hebt een kans die niet wacht, dan is de vraag niet meer óf je aanvullende financiering nodig hebt, maar hoe snel je die geregeld krijgt. In principe kan Pearl Capital financiering, vanaf 250.000 euro, binnen vijf dagen bij de notaris laten passeren. Na de eerste aanvraag, via de site, doen we meestal binnen 24 al een bindend voorstel, ongeacht hoe de rest van de financiering is gestructureerd.’

Niet iedere deal wordt daardoor onmogelijk
Bij Pearl Capital zien ze dat ondernemers die vroeg schakelen, uiteindelijk de beste deals sluiten. 'De ondernemers die nu goed presteren, zijn de ondernemers die het snelst begrijpen hoe de nieuwe rekensom in elkaar zit, en die daar tijdig naar handelen.' Hij verwacht dat deze dynamiek voorlopig aanhoudt. 'Zolang de rente niet weer duidelijk daalt, blijven banken voorzichtiger financieren dan een paar jaar geleden. Dat betekent dat de rol van partijen zoals Pearl Capital steeds groter wordt.'

Tot slot relativeert Weterman het beeld dat de huidige marktomstandigheden vooral ongunstig zijn voor vastgoedondernemers. 'Het wordt niet per se moeilijker om te financieren, het wordt wel ingewikkelder. Wie dat begrijpt en er tijdig naar handelt, merkt in de praktijk weinig van de rentestijging. Wie dat niet doet, komt bedrogen uit op het moment dat de bank nee zegt.'