Markthuur 2.0: De vraag achter de prijs meten

Opinie — Markthuur vertelt verhuurders voor welke prijs vergelijkbare woningen verhuurd zijn, maar niet hoeveel gekwalificeerde huurders ze kwijtraken bij elke 50 euro extra. Gedeelde vraagdata kunnen dat gat dichten.

Het voorstel in het kort. Markthuur zou uit twee getallen moeten bestaan, niet uit één. Het eerste is het niveau: waarvoor vergelijkbare woningen verhuurd worden. Dat meet de sector al. Het tweede is de helling: hoe snel de gekwalificeerde vraag afneemt naarmate de huur stijgt. Met gekwalificeerde vraag bedoel ik kandidaten die volgens eigen opgave aan de inkomenseis voor dit type woning voldoen. Gemeten per woningtype en gebundeld over eigenaren heen, laat de helling een eigenaar zien wat elke 50 euro extra huur kost aan leegstand. Verhuurtbeter.nl legt deze gegevens bij elke verhuring al vast en we starten een pilot om ze marktbreed te meten.

Wat markthuur meet, en wat ze mist
Markthuur meet de prijs waarvoor woningen verhuurd worden. Wat ze niet meet, is wat die prijs kostte: hoeveel weken leegstand en hoeveel geschikte huurders er onderweg afhaakten. Onlangs vroeg ik een institutionele belegger hoe hij vooraf kon zien welke van twee vergelijkbare complexen soepel zou verhuren en welke per verhuring drie weken langer nodig zou hebben. Zijn antwoord: 'Gevoel. En ervaring.' Dat is het beste antwoord dat vandaag te geven valt. Niet omdat de informatie niet bestaat, want elke verhuring levert die op. Het probleem is dat niemand haar in bruikbare vorm vastlegt: niet de belegger, niet de beheerder en niet de taxateur.

Markthuur wordt bepaald aan de hand van referentietransacties. Je zoekt vergelijkbare woningen, kijkt waarvoor die recent zijn verhuurd, corrigeert voor verschillen en komt zo tot een geschatte markthuur. Gedeelde referentiedatabases, waarin makelaars, beheerders en taxateurs afgesloten verhuringen verzamelen, maken die schatting preciezer. Maar ze bevatten hetzelfde soort waarneming: een prijs en niets over hoe de markt daarop reageerde. Dat beantwoordt alleen de vraag 'wat is gebruikelijk?'. Een eigenaar die een huurprijs vaststelt, wil iets anders weten: als ik 50 euro meer vraag, hoeveel langer staat de woning dan leeg en is dat het waard?

Daardoor lijken heel verschillende verhuringen in de data op elkaar. Woning A wordt aangeboden voor 1.500 euro, trekt twintig gekwalificeerde kandidaten en is binnen drie dagen verhuurd. Woning B wordt aangeboden voor 1.700 euro, vindt geen gekwalificeerde huurder en wordt na acht weken verhuurd voor 1.550 euro. In de referentiedata lijkt B het betere resultaat. Over het eerste jaar bracht A ongeveer 18.000 euro op (12 × 1.500 euro) en B ongeveer 15.500 euro (10 × 1.550 euro). Een taxateur ziet alleen de twee huurprijzen en die van B is hoger.
 

Het gat is het grootst bij nieuwbouwcomplexen. Die zijn nog nooit verhuurd en hebben dus geen verhuurhistorie en in een nieuw gebied zijn er soms weinig vergelijkbare woningen. Dat gaat niet om een randgeval: uit het jaarverslag van een grote institutionele belegger blijkt dat eerste verhuringen daar in één jaar een kwart van alle verhuringen uitmaakten. Hun huurprijs is een schatting en die ligt daarna vast. Bij een mutatiegraad van rond de 12 procent per jaar, ook
uit dat jaarverslag, blijft een huurder rekenkundig gemiddeld ruim acht jaar zitten. Al die tijd wordt de huur vanaf dat startpunt geïndexeerd. Een startprijs die 50 euro te laag is, blijft dus jaren te laag en door de procentuele indexatie groeit het verschil in euro's zelfs mee. Over acht jaar is dat per woning al snel 5.000 euro aan gemiste huur. En omdat nieuwbouw meestal vlot verhuurt, valt een te lage startprijs niemand op. Juist hier helpt de vraagkant: wie weet hoe de vraag bij vergelijkbare woningen op de prijs reageerde, hoeft een nieuw complex niet blind te prijzen.

De data die verloren gaat
Elke verhuring levert één getal op dat wordt bewaard: de gerealiseerde huur. Onderweg levert ze tientallen waarnemingen op die nooit in de referentiedata terechtkomen: de oorspronkelijke vraaghuur, hoe lang de woning leegstond, hoeveel mensen reageerden, hoeveel van hen volgens eigen opgave aan de inkomenseis voldeden en in welke fase de gekwalificeerde kandidaten afhaakten en waarom (de huurprijs, de woonoppervlakte, de buitenruimte of de parkeerkosten).

Waarom vraagdata juist nu nodig zijn
Vijf redenen maken het urgent om de werkelijke vraag te meten in plaats van te schatten.
Een kleinere vrije sector, minder ruimte voor giswerk. Onder de Wet betaalbare huur geldt voor woningen tot en met 186 punten in het woningwaarderingsstelsel (WWS) een wettelijke maximumhuur. Pas vanaf 187 punten bepaalt de eigenaar zelf de prijs. Voor de woningen die vrij blijven, is de huur dus een beslissing die de eigenaar moet nemen. Die beslissing rust nu op referenties en gevoel en in een kleiner segment weegt elke verkeerde beslissing zwaarder.

Het sturingsmoment is verschoven. Het hoofd assetmanagement van een institutionele belegger vertelde me hoe hij vroeger de jaarlijkse huurverhoging per complex bepaalde: met een formule die onder meer leegstand, wederverhuurtempo en huurkortingen meewoog en uitkwam op een verhoging van laag tot hoog. Dat was in feite vraag meten. Nu de jaarlijkse huurverhoging aan een maximum gebonden is, valt die knop weg. De belangrijkste prijsbeslissing is de huur bij een nieuwe verhuring en juist daar ontbreken de vraagdata.

Referenties schieten tekort waar het er het meest toe doet. Net boven 187 punten concurreert een woning met bijna identieke woningen waarvan de huur gemaximeerd is. Ergens tussen bijvoorbeeld 1.250 euro en 1.450 euro zakt de gekwalificeerde vraag naar zo'n woning weg. Transactiedata kunnen niet laten zien waar, omdat ze alleen de huren bevat die werden geaccepteerd, niet die waarbij kandidaten afhaakten. Alleen vraagdata kunnen dat punt vinden.

Verkeerd gokken is duur. Wie op 1.000 woningen 50 euro per maand te laag prijst, laat jaarlijks 600.000 euro aan huur liggen. Bij een aangenomen netto aanvangsrendement van 3 procent is dat zo'n 20 miljoen euro aan waarde. Wie te hoog prijst, betaalt in leegstand en vroegtijdige mutaties. Gemeten vraag maakt van die gok een onderbouwde beslissing. (Deze
cijfers illustreren de orde van grootte; het is geen prognose.)

Het huidige signaal komt te laat. De sector stuurt op bezettingsgraad en die daalt pas als de vraag al is gezakt. Bovendien kan een gemiddelde van 98 procent complexen verbergen waar de verhuur vertraagt. Vraagdata laten die vertraging zien terwijl de bezetting nog gezond oogt.

Hoe Markthuur 2.0 werkt

Wat wordt gemeten. Markthuur 2.0 bestaat uit twee getallen. Het niveau: waarvoor vergelijkbare woningen verhuurd worden. En de helling: hoe het aantal gekwalificeerde reacties en de verhuurtijd veranderen per 50 euro extra huur.

Voor welke woningen. Beide getallen worden gemeten per archetype. Een archetype is een groep woningen die zo op elkaar lijken dat een huurder ze als alternatief voor elkaar ziet: hetzelfde type, een vergelijkbare grootte en kwaliteit, in hetzelfde soort locatie. Bijvoorbeeld: een nieuwbouwappartement van 60–70 m2, energielabel A++, vrije sector, centrum van een Randstadstad. Niet per woning, want daarvoor zijn er te weinig verhuringen en niet per stad, want daarin zit te veel ruis. Omdat het archetype vastligt, kunnen data van verschillende eigenaren worden samengevoegd. Hoe het wordt berekend. Binnen een archetype worden verhuringen vergeleken die tegen verschillende vraaghuren zijn aangeboden. Het verschil in reacties en verhuurtijd tussen die verhuringen is de helling. Daarvoor zijn per archetype naar onze inschatting enkele tientallen verhuringen nodig. Hoe we gekwalificeerde vraag precies meten, staat in het kader bij dit artikel.

Wat eruit komt. Per archetype een niveau en een helling, die laatste als bandbreedte. Een uitkomst zou er bijvoorbeeld zo uit kunnen zien: 'Elke 50 euro extra verlengt de verhuurtijd met één tot twee weken.'

Hoe een eigenaar het gebruikt. Vóór het vaststellen van een huur zet een eigenaar de extra leegstand per 50 euro af tegen de extra huur, zoals in het rekenvoorbeeld hierboven. Dat werkt ook voor een complex dat nog nooit verhuurd is: het vraagbeeld komt van vergelijkbare woningen in hetzelfde archetype. En omdat de helling verandert voordat de bezetting daalt, dient ze ook als vroeg signaal in de portefeuille.

Data bundelen: waarom en onder welke voorwaarden

Geen enkele eigenaar kan de helling alleen meten. Zelfs een grote portefeuille heeft te weinig verhuringen per archetype en de data die er zijn, zitten verspreid over beheerders, elk met eigen definities. Een belegger met 10.000 woningen bij drie beheerders heeft drie databases, drie definities van een reactie en meestal niets daarvan in eigen huis. Vraag meten vraagt daarom twee dingen: data bundelen over eigenaren heen en die overal op dezelfde manier vastleggen. Het kader beschrijft die gezamenlijke definities.

Mag dat? Dat kan, mits de pool geen prijsadvies oplevert en niemand de data van een concurrent ziet. Concurrerende eigenaren mogen geen informatie uitwisselen die tot afstemming van prijzen leidt. De Amerikaanse RealPage-zaak laat zien waar dat risico zit: daar verwerkte een softwareleverancier niet-openbare gegevens van concurrenten rechtstreeks in actuele huuradviezen. De voorgestelde schikking met het Amerikaanse ministerie van Justitie staat
zulke data alleen nog toe voor het trainen van modellen en alleen als ze minstens twaalf maanden oud zijn. Dit voorstel is zo opgezet dat het ruim buiten die grens blijft:

• Geen prijsadvies. De pool levert historische, geaggregeerde cijfers over hoe de vraag op de prijs reageert. Elke eigenaar bepaalt zelf zijn huren.
• ACM-leidraad. De data is geaggregeerd, zodat geen individuele onderneming herkenbaar is, minstens twaalf maanden oud en bevat geen toekomstgerichte informatie, in lijn met de ACM-leidraad over samenwerking tussen concurrenten.
• Onafhankelijk beheer. Onafhankelijk beheer. Zodra de pool groeit, beheert een onafhankelijke partij met geheimhoudingsplicht, vermoedelijk een universiteit of onderzoeksbureau, de data en berekent zij de uitkomsten. In de pilotfase doet een apart team van Verhuurtbeter.nl dat onder geheimhouding, gescheiden van verhuur en advies. Geen deelnemer ziet afzonderlijke verhuringen van anderen en de verhuur- en adviesorganisatie van Verhuurtbeter.nl evenmin.
• Gescheiden van advies. Waar Verhuurtbeter.nl eigen klanten adviseert over huurprijzen, gebruikt het de pooluitkomsten in dezelfde vorm als elke andere deelnemer.

Privacy. Er worden geen persoonsgegevens gedeeld. Eigenaren leveren per verhuring gegevens aan (vraaghuur, data en, waar vastgelegd, het aantal gekwalificeerde reacties en de afhaakfasen), zonder huurdersnamen of contracten. Kandidaten geven zelf aan of ze aan de inkomenseis voldoen. Alleen geaggregeerde uitkomsten per archetype verlaten de pool.

Doe mee aan de pilot
De verhuringen van Verhuurtbeter.nl geven een scherp beeld voor de archetypen waarin wij actief zijn, maar niet voor de markt als geheel. Daarom publiceer ik dit, in plaats van het alleen intern te gebruiken. Vraagdata worden in de sector nog nauwelijks vastgelegd, dus de pilot begint klein en in drie stappen. We nodigen eigenaren en assetmanagers uit om één archetype uit hun portefeuille aan te melden. Een adreslijst is genoeg: de indeling maken wij met openbare bronnen. Daarna leveren zij aan wat er al is: vraaghuur, advertentie- en contractdatum per verhuring die minstens een jaar oud is. Daarmee meten we hoe de verhuurtijd reageert op de prijs. Wie verder wil, legt bij nieuwe verhuringen ook de vraag vast volgens de gezamenlijke definities, zodat het volledige beeld binnen een jaar ontstaat. Voor elke stap gelden de voorwaarden hierboven. Deelnemers krijgen direct de analyse van hun eigen verhuringen, en het vraagbeeld voor hun archetype op basis van alle deelnemende woningen zodra genoeg eigenaren meedoen.

Zolang markthuur alleen wordt opgebouwd uit deals die doorgingen, zien we alleen de prijzen die de markt accepteert. De prijs waarop de markt nee zegt, is de prijs die eigenaren nodig hebben.
 

Cor Vogelaar is oprichter van Verhuurtbeter.nl, dat zo'n 3.000 woningen verhuurt voor institutionele beleggers. Samen met Vastgoed.ai combineert Verhuurtbeter.nl WWS-data en transactiehistorie om markthuren te bepalen. Vogelaar is initiatiefnemer van Markthuur 2.0, dat daar gemeten vraag aan toevoegt.