Leegwaarderatio in box 3: Afwijken mag, maar alleen met sterke onderbouwing

De leegwaarderatio geldt voor veel particuliere beleggers als het uitgangspunt bij de waardering van verhuurde woningen in box 3. Al jaren bestaat op grond van jurisprudentie van de Hoge Raad de mogelijkheid om hiervan af te wijken wanneer de werkelijke waarde in verhuurde staat aanzienlijk lager ligt. Hoewel deze mogelijkheid inmiddels wettelijk is verankerd, laat recente jurisprudentie zien dat een succesvol beroep daarop een zorgvuldige onderbouwing vereist. BDO Belastingadviseurs licht dit toe.

De leegwaarderatio
Voor verhuurde woningen in box 3 geldt een bijzondere waarderingsregel. Uitgangspunt is de WOZ-waarde. Omdat een verhuurde woning doorgaans minder waard is dan een vrij verkoopbare woning, wordt de WOZ-waarde gecorrigeerd met de leegwaarderatio. De hoogte van deze correctie is afhankelijk van de verhouding tussen de jaarlijkse kale huur en de WOZ-waarde: hoe lager de huur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe lager de fiscale waardering van het onroerend goed. Hoewel de leegwaarderatio daarmee beoogt rekening te houden met het waardedrukkende effect van verhuur, blijkt in de praktijk dat ook deze forfaitaire waardering niet altijd aansluit bij de werkelijke waarde van een verhuurde woning. Dit speelt des te meer sinds de leegwaarderatio per 1 januari 2023 aanzienlijk is versoberd, waardoor verhuurde woningen voor een groter deel van de WOZ-waarde in aanmerking worden genomen.

Oorspronkelijke jurisprudentie en codificatie
Voor gevallen waarin de leegwaarderatio resulteert in een hogere waardering dan de waarde in het economische verkeer van een verhuurde woning, heeft de Hoge Raad in 2015 een belangrijke correctiemogelijkheid gecreëerd. De Hoge Raad overwoog dat de leegwaarderatio is bedoeld om de werkelijke waarde van verhuurde woningen zo goed mogelijk te benaderen. Wanneer de waarde in het economische verkeer van de woning in verhuurde staat ten minste 10 procent lager is dan de waarde die volgt uit toepassing van de leegwaarderatio, wordt het doel van de regeling niet langer bereikt. In dat geval moet de forfaitaire waardering buiten toepassing blijven en kan worden uitgegaan van de lagere werkelijke waarde. Met dit arrest creëerde de Hoge Raad feitelijk een tegenbewijsregeling voor situaties waarin de uitkomst van de leegwaarderatio onvoldoende aansluit bij de economische werkelijkheid.

De wetgever heeft deze door de Hoge Raad gestelde regel gecodificeerd in 2026. Op grond van deze bepaling mag voor de waardering in Box 3 worden uitgegaan van de lagere waarde in het economische verkeer van de woning in verhuurde staat, wanneer de waarde volgens de leegwaarderatio ten minste 10 procent hoger uitvalt. Inhoudelijk sluit deze regeling nagenoeg precies aan bij de eerder door de Hoge Raad ontwikkelde jurisprudentie.

Recente jurisprudentie
Op 28 augustus 2026 liet de Hoge Raad een uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden in stand over de waardering van twee verhuurde box 3-woningen. De belastingplichtige stelde dat de waarde volgens de leegwaarderatio meer dan 10 procent hoger was dan de werkelijke waarde in verhuurde staat en wilde daarom uitgaan van de lagere waarde.

Hierbij was van belang dat belastingplichtige waarderingsmethoden hanteerde die waren gebaseerd op de gerealiseerde huurinkomsten en het daaruit voortvloeiende rendement. In zijn berekeningen hield hij echter geen rekening met de verwachte duur van de bestaande huursituaties of met de waarde die de woningen zouden vertegenwoordigen nadat de verhuur zou eindigen.

Juist daarin zag het hof een belangrijk gebrek. Volgens het hof zal een potentiële koper van een verhuurde woning niet alleen kijken naar de actuele huurinkomsten, maar ook naar het indirecte rendement dat in de toekomst kan worden gerealiseerd. Daarbij spelen onder meer de verwachte duur van de verhuur en de waardeontwikkeling van de woning na beëindiging van de huurovereenkomst een rol. Omdat deze factoren in de berekeningen buiten beschouwing waren gelaten, achtte het hof niet aannemelijk gemaakt dat de waarde volgens de leegwaarderatio ten minste 10 procent afweek van de werkelijke waarde in verhuurde staat.

Praktische aandachtspunten
De belangrijkste les uit de bovenstaande jurisprudentie voor particuliere beleggers is dat een beroep op de afwijking van de leegwaarderatio een gedegen onderbouwing vereist van de waarde in het economische verkeer van de woning in verhuurde staat.  Doorslaggevend is of met objectieve gegevens aannemelijk kan worden gemaakt dat deze waarde ten minste 10 procent lager ligt dan de waarde die volgt uit toepassing van de leegwaarderatio. Daarbij moet de waarde in het economische verkeer van de woning in verhuurde staat worden bepaald naar de relevante WOZ-waardepeildatum, doorgaans 1 januari van het kalenderjaar voorafgaand aan het belastingjaar.

Daarnaast moet bij de waardering rekening worden gehouden met alle omstandigheden die een potentiële koper van de verhuurde woning in zijn afweging zou betrekken. Daarbij spelen onder meer de huurbescherming, de hoogte van de huurinkomsten, de verwachte duur van de bestaande huurrelatie en de waarde die de woning naar verwachting vertegenwoordigt nadat de verhuur is geëindigd een rol. Juist op dit punt strandde het beroep van de belastingplichtige in de recente, door de Hoge Raad bevestigde, hofuitspraak, omdat zijn berekeningen geen rekening hielden met deze factoren.

Conclusie
Met het arrest uit 2015 heeft de Hoge Raad een belangrijke correctiemogelijkheid gecreëerd voor situaties waarin de leegwaarderatio onvoldoende aansluit bij de werkelijke waarde van een verhuurde woning. Die jurisprudentie is inmiddels gecodificeerd. De recente hofuitspraak, die door de Hoge Raad in stand is gelaten, benadrukt echter dat een succesvol beroep op deze regeling staat of valt met de kwaliteit van de onderbouwing. Aannemelijk moet worden gemaakt dat de waarde in verhuurde staat ten minste 10 procent lager ligt dan de waarde volgens de leegwaarderatio, waarbij alle voor een potentiële koper relevante omstandigheden in de waardering moeten worden betrokken.

Meer weten?
Voor particuliere woningbeleggers kan een succesvol beroep op de afwijking van de leegwaarderatio een fiscaal voordeel opleveren. De praktijk laat echter zien dat een zorgvuldige waardering van de woning in verhuurde staat en een gedegen onderbouwing daarvan essentieel zijn. De specialisten van BDO Tax & Legal en BDO Real Estate Valuation Services ondersteunen beleggers bij de fiscale structurering en waardering van hun vastgoed. Neem met vragen en opmerkingen gerust vrijblijvend contact met ons op.