Leon Schreppers en Moniek Ruitenbeek (Verschuuren & Schreppers): ‘De Eindhovense kantorenmarkt gaat een nieuwe fase in’

Twintig jaar lang werden in het centrum van Eindhoven nauwelijks nieuwe kantoren gerealiseerd. Bedrijven die op zoek waren naar kwaliteit weken uit naar gerenoveerde gebouwen of vestigden zich op perifere locaties. Nu er eindelijk weer hoogwaardige nieuwbouw beschikbaar komt, blijkt hoe groot de behoefte daaraan is. De populariteit van projecten als EDGE Eindhoven (circa 25.000 m²) en The RED (circa 12.500 m²) leveren het bewijs, stellen Leon Schreppers (medeoprichter en eigenaar) en Moniek Ruitenbeek (manager transacties & support) van Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Van verplaatsingsmarkt naar kwaliteitsmarkt
Volgens Schreppers bevindt de Eindhovense kantorenmarkt zich op een kantelpunt. Jarenlang kenmerkte deze zich vooral als een verplaatsingsmarkt: bedrijven verhuisden binnen de regio wanneer hun huisvesting niet langer aansloot bij hun groei of ambities. Nieuwe kantoorontwikkelingen bleven echter uit, waardoor hoogwaardige renovaties jarenlang vrijwel alle vraag konden opvangen. Dat staat nu te veranderen.

'Vooral corporates, grote accountants, banken en internationale adviseurs stellen tegenwoordig veel hogere eisen aan hun huisvesting,’ zegt Schreppers. ‘ESG, duurzaamheid en hoogwaardige voorzieningen zijn geen extra's meer, maar een randvoorwaarde.' Dat de vraag naar nieuwbouw daarom groot is, blijkt volgens Ruitenbeek bijvoorbeeld uit de verhuur van EDGE Eindhoven. Het gebouw omvat ongeveer 25.000 vierkante meter kantoorruimte en is nagenoeg volledig verhuurd voordat de oplevering plaatsvindt. Huurders zijn onder andere AKD, Deloitte, ING en Sweco.

Tegelijkertijd steeg de tophuur in korte tijd van ongeveer 185 euro naar 295 euro per vierkante meter. 'Zo'n prijsniveau was enkele jaren geleden in Eindhoven nauwelijks denkbaar.'

Kantoor als strategisch instrument
De verklaring voor deze kwaliteitsbehoefte ligt volgens beiden niet alleen in de economische groei van de Brainport Eindhoven, maar vooral in de veranderende rol van het kantoor. 'Voorheen keek men vooral of er voldoende ruimte was voor alle medewerkers,’ legt Schreppers uit. 'Nu kijken bedrijven veel meer naar de vraag of de medewerkers zich prettig voelen op kantoor.’

Daarmee verandert ook de functie van het kantoor. Een kantoor is niet langer uitsluitend een plek om te werken, maar speelt een belangrijke rol bij het aantrekken en behouden van medewerkers. 'Het is onderdeel geworden van de identiteit van een organisatie,’ vult Ruitenbeek aan. 'Het draagt bij aan samenwerking en productiviteit. Organisaties zien hun kantoor steeds minder als een kostenpost en steeds meer als een strategisch instrument.'

Terug naar het centrum
Die ontwikkeling verklaart ook waarom bedrijven graag kiezen voor het centrum. Waar de markt zich jaren geleden juist richting de periferie bewoog vanwege de bereikbaarheid per auto, verschuift de vraag nu weer naar levendige gebieden met voorzieningen en openbaar vervoer. De ‘war on talent’ speelt daarin een grote rol, volgens Schreppers. 'Als werkgever moet je de  medewerkers iets kunnen bieden. Dat lukt veel beter in een centrumgebied of op een levendige campus dan op een solitaire kantoorlocatie.'

Ook duurzaamheid is een belangrijke factor. 'Waar die vraag enkele jaren geleden nog nauwelijks aan de orde was, zien we dat dit de afgelopen jaren ook in Eindhoven echt een hot topic is geworden,’ aldus Ruitenbeek.

Een nieuwe standaard
De komst van EDGE Eindhoven en The RED laat volgens Verschuuren & Schreppers zien dat de Eindhovense markt een nieuwe standaard heeft bereikt. Niet alleen vanwege de kwaliteit van de kantoorgebouwen, maar ook omdat organisaties bereid zijn daarvoor te betalen. 'Er is bijna een soort kantoorwedloop tussen grote organisaties ontstaan,’ vertelt Schreppers. 'Iedereen wil graag in het nieuwste en beste gebouw zitten. Vanuit het oogpunt van duurzaamheid, maar ook voor het aantrekken van personeel en bij de uitstraling van een organisatie.'

Hoewel de eerste huurders van deze nieuwe gebouwen vooral bestaan uit grotere organisaties, verwachten beiden dat ook kleinere bedrijven uiteindelijk hun plek zullen vinden in de nieuwste kantoorgebouwen. Zo biedt EDGE Workspaces, binnen EDGE Eindhoven, ruimte aan bedrijven die nog geen grote zelfstandige kantoorvloer nodig hebben, maar wel belang hechten aan een hoogwaardige huisvesting.

Dat sluit volgens Ruitenbeek goed aan bij het karakter van Eindhoven. 'Het is een innovatieve stad waar veel nieuwe bedrijven hun ideeën tot uitvoering brengen. Vanuit de campussen en TU Eindhoven groeien voortdurend nieuwe bedrijven van startup door naar scale-ups. Juist voor die groep ontstaat straks ook ruimte in dit soort gebouwen.'

Het begin van een nieuwe fase
Ondanks kansen zien Schreppers en Ruitenbeek ook nieuwe uitdagingen ontstaan. Na EDGE Eindhoven en The RED zijn er namelijk maar weinig solitaire kantoorontwikkelingen in voorbereiding. Veel gebiedsontwikkelingen krijgen een gemengd karakter, waarbij woningbouw steeds vaker prioriteit krijgt boven kantoorruimte. 'Zoals het er nu uitziet, moeten we straks opnieuw lang wachten op een volgende grootschalige kantoorontwikkeling,’ zegt Schreppers.

Toch overheerst bij beiden optimisme. De economische kracht van de Brainport, de aanwezigheid van kennisinstellingen en de blijvende groei van de hightechsector zorgen ervoor dat de vraag naar kwalitatieve kantoorruimte hoog blijft. 'Eindhoven staat eigenlijk pas aan het begin van een nieuwe fase', besluit Ruitenbeek. 'Er moet op allerlei vlakken nog een flinke inhaalslag worden gemaakt. Als de economische ontwikkeling doorzet, hebben we hier nog jarenlang een sterke en dynamische kantorenmarkt.'