LVDH Finance in gesprek met intermediairs: ‘Onvoorspelbaar beleid schaadt de markt’

Veranderende wet- en regelgeving is van alle tijden. Toch ervaren veel beleggers, ontwikkelaars en financiers de huidige marktomstandigheden als complexer dan ooit. Niet alleen door steeds meer en steeds strengere regels, maar vooral doordat ze voortdurend veranderen. Tijdens een rondetafelgesprek van LVDH Finance in het Utrechtse Grand Hotel Karel V spraken zes financieringsspecialisten over de gevolgen hiervan voor de markt. Dat deden ze onder leiding van algemeen directeur Jeroen Immink en accountmanager David van Haaster van LVDH.

'Onzekerheid is problematischer dan regelgeving'
Dat wet- en regelgeving de vastgoedmarkt sterk beïnvloedt, staat voor niemand aan tafel ter discussie. Vooral de voortdurende onzekerheid over toekomstige wijzigingen vinden ze problematisch. ‘Bij vastgoed kijk je naar de lange termijn’, zegt Boudewijn Joosen (Barlavento). ‘Je koopt iets om te optimaliseren, bijvoorbeeld door de functie te veranderen, dus dan heb je altijd met (lokaal) beleid te maken. Dan wil je weten waar je over een paar jaar aan toe bent. Zeker wat betreft Box 3 weet momenteel niemand dat.’

Robert Fabisch (Heston Finance Group) ziet dat duidelijk terug in de praktijk. ‘De afgelopen jaren heeft een deel van de ondernemers pas op de plaats gemaakt, omdat ze simpelweg niet wisten welke kant de regelgeving op zou bewegen. Gelukkig gaan de meeste partijen gewoon door, maar dan wel vanuit de BV.’ Ook Ewout den Ouden (Financieringsgilde) merkt dat onzekerheid investeringen in vastgoed afremt. ‘Als de spelregels voortdurend veranderen, krijg je te maken met paniekvoetbal. Een ongunstige regeling voor lange termijn is dan bijna nog beter dan steeds opnieuw onzekerheid. Dan kun je tenminste met vertrouwen een koers bepalen.’

‘De intermediair wordt een strategisch adviseur’
In dat licht verandert ook de rol van de intermediair. Die maakt tegenwoordig steeds vaker onderdeel uit van een bredere groep adviseurs rondom een vastgoedondernemer. ‘Onze opdrachtgevers beschikken vaak over een heel team van specialisten’, vertelt Boudewijn Joosen. ‘Denk aan fiscalisten, juristen, omgevingsspecialisten en verduurzamingsadviseurs. Wij zorgen ervoor dat de financiering aansluit op die totale strategie.’

Robert Fabisch ziet dezelfde ontwikkeling. ‘We zijn geen fiscale adviseurs, maar signaleren wel welke fiscale veranderingen eraan komen en denken mee over de financieringsstructuur die daarbij past.’ Een thema als bedrijfsopvolging speelt daarbij een steeds grotere rol, volgens Dennis van der Manden (Beaufort): ‘Vaak wordt vermogen overgedragen aan een volgende generatie, waardoor financiering, fiscaliteit en eigendomsstructuur steeds nadrukkelijker met elkaar verweven raken.’

‘Ontwikkelen wordt steeds risicovoller’
Ook voor ontwikkelaars stapelen de uitdagingen zich volgens de deelnemers verder op. Wet- en regelgeving is daarbij slechts een van de factoren. Dennis van der Manden noemt stikstof, stijgende bouwkosten, sociale woningbouwverplichtingen, netcongestie en terughoudende buitenlandse investeerders als andere grote obstakels. ‘Het rekensommetje klopt simpelweg steeds vaker niet meer.’

Daar komt bij dat ontwikkeltrajecten zeker zes tot acht jaar kunnen duren. In die periode kunnen bouwkosten fors stijgen, veranderen politieke keuzes en blijft zelfs een stroomaansluiting onzeker. Volgens Robert Fabisch vragen financiers nu soms al vooraf zekerheid over een

toekomstige netaansluiting, terwijl dat voor netbeheerders lastig is te garanderen jaren van te voren. ‘Dat laat zien hoe complex nieuwbouw is geworden.’

‘De markt verandert; ondernemerschap verdwijnt niet’
Ondanks alle uitdagingen overheerst geen somberheid aan tafel. Ervaren vastgoedondernemers blijven kansen zien. Volgens de deelnemers verdwijnen vooral de opportunistische beleggers uit de markt, terwijl professionele partijen juist nieuwe mogelijkheden vinden. ‘Er zullen hierdoor waarschijnlijk wat minder transacties plaatsvinden, maar wel van een hogere kwaliteit’, zegt Ewout den Ouden.

Boudewijn Joosen verwacht dat beleggers zich steeds nadrukkelijker richten op segmenten als zorgvastgoed en huisvesting voor studenten en arbeidsmigranten. Ook ziet hij dat beleggers woningen samenvoegen, optoppen of op een andere manier waarde toevoegen om rendement te behouden. Volgens Dennis van der Manden zullen vooral ervaren partijen met toegang tot passende financiering die kansen benutten. ‘Vroeger kon bijna iedereen succesvol beleggen; nu moet je echt weten waar je mee bezig bent.’ Jeroen Immink beaamt dat: ‘Professionele beleggers blijven altijd op zoek naar kansen. De markt verandert, maar het ondernemerschap verdwijnt niet.’

‘Duidelijkheid als belangrijkste randvoorwaarde’
Ervaren vastgoedondernemers kunnen volgens de intermediairs best omgaan met hogere bouwkosten, strengere regels of veranderende marktomstandigheden. Waar zij vooral moeite mee hebben, is een overheid die de spelregels voortdurend wijzigt.

Volgens de deelnemers zou meer stabiliteit daarom erg helpen. Zo pleiten zij voor langdurige duidelijkheid over de belastingheffing in Box 3, zodat beleggers investeringsbeslissingen weer voor de lange termijn kunnen nemen. Daarnaast ziet Robert Fabisch kansen in het terugdraaien van fiscale maatregelen die buitenlandse investeerders afschrikken, zoals de earningsstrippingmaatregel, en noemen zij de fiscale beleggingsinstelling (FBI) als instrument waarmee internationaal kapitaal weer gemakkelijker zijn weg naar Nederland zou kunnen vinden.

Juist voorspelbaarheid maakt het volgens de deelnemers mogelijk om nieuwe projecten op te starten en te blijven investeren in Nederlands vastgoed. De kansen zijn er namelijk nog altijd volop, maar alleen in een markt waarin ondernemers weten waar ze aan toe zijn.

Over LVDH
LVDH Finance biedt vastgoedfinancieringen van 1 ton tot 100 miljoen euro, met een looptijd tussen 6 maanden en 5 jaar. Dit was de tweede van drie rondetafelgesprekken die LVDH dit jaar voor intermediairs organiseert. De vorige vond plaats in Forum Groningen en ging over studentenhuisvesting. Ook hiervan is een verslag beschikbaar.