Max Weterman (Pearl Capital): 'Aanvullende projectfinanciering kan bouwvertraging opvangen'

Je bent al maanden bezig met een vastgoedproject. De planning ligt klaar, de aannemer is begonnen en de financiering is geregeld. Maar het loopt anders: in de praktijk ontstaan regelmatig uitvoeringsproblemen. Een aansluiting voor water of elektriciteit laat op zich wachten, er ontstaat extra overleg in de uitvoering en de bouw schuift op. Ondertussen lopen rente-, bouw- en exploitatielasten door, terwijl de opleverdatum opschuift en de liquiditeitsdruk toeneemt.

Voor veel vastgoedondernemers is dat het moment waarop de paniek toeslaat. Max Weterman, Head of Lending & Partner bij Pearl Capital, ziet dit soort situaties regelmatig voorbij komen. In zijn werk spreekt hij dagelijks ondernemers die financiering zoeken of moeten bijsturen tijdens een lopend project. Daardoor ziet hij van dichtbij waar projecten onder druk komen te staan en wat er nodig is om ze weer in beweging te krijgen. 'De eerste vertraging is meestal nog te overzien', zegt hij. 'Het probleem ontstaat als die vertraging langer duurt dan je financieel kunt opvangen.'

Vertraging ontstaat zelden door één oorzaak
Projecten vallen bijna nooit door één probleem stil. Het is vaak een optelsom. Nog recent kwam er bij Pearl Capital een project uit Rotterdam binnen dat al enige tijd stil lag. Weterman: 'Het ging om een vastgoedondernemer die bezig was met de herontwikkeling van een pand, maar onderweg te maken kreeg met vertraging. Aansluitingen voor water en nutsvoorzieningen lieten op zich wachten en tijdens de uitvoering ontstond extra afstemming, waardoor de bouwplanning verder onder druk kwam te staan.'

'Op een gegeven moment liep de planning zo ver uit dat het budget onder druk kwam te staan',  zegt Weterman. 'De bouw zelf ging goed, maar het duurde gewoon langer dan vooraf was ingeschat.'

Stilstand
Toen de financiële ruimte opraakte, besloot de aannemer het werk stil te leggen totdat openstaande facturen werden voldaan. Vanaf dat moment lag het project stil. 'Dan gebeurt er niets meer', zegt Weterman. 'Iedereen wacht tot er betaald kan worden.'

'We hebben bij Pearl Capital toen de bestaande situatie opnieuw in kaart gebracht: wat is de actuele waarde van het pand, wat is er nog nodig om het project af te ronden en welke verplichtingen liggen er nog open. Op basis daarvan hebben we een kortlopende financiering opgezet die aansluit op de fase waarin het project zat, met het vastgoed als onderpand. We kijken daarbij nadrukkelijk naar de actuele taxatiewaarde en structureren de lening zo dat het project binnen een duidelijke looptijd kan worden afgerond.'

Pearl Capital werkt met eigen kapitaal
Concreet betekende dat dat er aanvullende financiering werd verstrekt waarmee openstaande facturen konden worden voldaan en het project kon worden afgebouwd. 'Daarmee haal je de druk van het project af', zegt hij. 'De aannemer kan verder en de ondernemer krijgt weer ruimte om het af te maken. In dit soort situaties moet je snel duidelijkheid hebben. Wij kunnen vaak binnen korte tijd een bindende offerte afgeven, zodat een ondernemer weet waar hij aan toe is en direct verder kan.'

Zodra die financiering rond was, kon het werk weer worden hervat. 'Dat gaat meestal snel', zegt Weterman. 'Als de betaling geregeld is, staat iedereen klaar om door te gaan en komt er weer beweging in het project.'

Wanneer is aanvullende financiering noodzakelijk?
Volgens Weterman zien ze bij Pearl Capital regelmatig dat ondernemers te lang wachten met het zoeken naar een oplossing. 'Zolang een project nog loopt, voelt het alsof je er wel doorheen komt', zegt hij. 'Maar als de vertraging oploopt en de kosten blijven doorlopen, kan het snel gaan.'

Hij adviseert om eerder te kijken naar de financiële situatie van een project. 'Het moment waarop je merkt dat de planning structureel schuift, is het moment om opnieuw naar je financiering te kijken.'

Risicobeheersing begint in de voorbereidingsfase
Niet alle vertraging is te voorkomen, maar ondernemers kunnen zich er wel op voorbereiden. 'Het begint met realistisch plannen', zegt Weterman. 'Niet alleen kijken naar hoe het zou moeten lopen, maar ook naar wat er gebeurt als het uitloopt. Het helpt om vooraf na te denken over scenario’s: wat doe je als het project twee maanden langer duurt? Of als kosten hoger uitvallen? Als je daar vooraf over nadenkt, kun je sneller schakelen.'

Snelheid maakt het verschil
Op het moment dat een project onder druk komt te staan, wordt snelheid volgens Weterman belangrijk. 'Als je snel duidelijkheid hebt over financiering, kun je voorkomen dat een project stilvalt', zegt hij. 'En als het al stil ligt, kun je het weer in beweging krijgen.'

Bij Pearl Capital ziet hij dat die snelheid vaak het verschil maakt in dit soort situaties. 'Het gaat er niet alleen om dat er financiering is', zegt hij. 'Het gaat erom dat die financiering op het juiste moment beschikbaar is en aansluit op wat een project op dat moment nodig heeft.'