Harm Janssen (BPD): ‘We moeten gewoon beginnen met bouwen’

Het tekort van 80 mrd euro voor infrastructuur mag geen reden zijn om grootschalige woningbouwlocaties jarenlang stil te laten liggen, vindt Harm Janssen, ceo van BPD. Volgens hem staan de seinen op groen, maar vraagt de woningbouwopgave wel om meer standaardisatie, het ontwikkelen van het juiste product en moet tweederde betaalbaar op de langere termijn misschien heroverwogen worden.

Wie wacht tot alle infrastructuur volledig is aangelegd voordat de eerste woningen worden gebouwd, gaat de woningnood niet oplossen. Dat zegt Harm Janssen, ceo van gebiedsontwikkelaar BPD. Zeker bij grote locaties als Rijnenburg bij Utrecht, waar op termijn ruim 20.000 woningen moeten komen, moet volgens hem eerder worden begonnen. Janssen reageert daarmee op het bericht dat het ministerie van Infrastructuur & Waterstaat een tekort in de begroting heeft van 80 mrd euro en bezig is met een nieuwe beoordeling van projecten en onderhoud.

‘Niet alle infrastructuur hoeft er te zijn als de eerste woningen worden opgeleverd’, zegt Janssen. ‘Voor Rijnenburg kun je best starten met 3.000 tot 5.000 woningen en dan HOV-bussen laten rijden. Met frequent rijdende bus ontsluit je de locatie prima. Als we maar starten, dan komt het uiteindelijk wel.’

Janssen vertrouwt erop dat ook het Rijk alles op alles zal zetten om een locatie als Rijnenburg vlot te trekken. Hij wijst erop dat de ministeries van VRO en I&W in december 2024 al hun handtekening hebben gezet onder een intentieovereenkomst voor de ontwikkeling van Rijnenburg en Groot Merwede. Samen gaat het om 63.000 tot 75.000 woningen. Daarin staat dat de Merwedelijn een randvoorwaarde is voor de ontwikkeling van de A12-zone en Rijnenburg. Marktpartijen inclusief BPD hebben 200 mln euro toegezegd voor een tramlijn als aftakking van de Merwedelijn om Rijnenbrug met het OV te ontsluiten. Dat past bij de afspraak om ook onorthodoxe vormen van alternatieve bekostiging voor gebiedsontwikkeling en ov-ontsluiting te verkennen.

'We kunnen niet alles betalen'
Janssen steunt die zoektocht, maar benadrukt dat ontwikkelaars niet alles kunnen dragen. ‘Er liggen steeds meer eisen op tafel waar wij financieel aan geacht worden mee te betalen. Denk aan waterberging, natuur en energie. We kunnen niet alles betalen, het moet wel verantwoord uit kunnen. Als we infrastructuur mee bekostigen, blijft er minder over voor die andere zaken die ook moeten gebeuren.’

Volgens Janssen moet Den Haag voor het dichten van het gat op de begroting van I&W ook nadrukkelijker kijken naar de ruimte die Europese begrotingsregels bieden. ‘We zijn binnen Europa een land met een van de kleinste begrotingstekorten en een relatief kleine staatsschuld. Ik pleit echt niet voor een enorme toename, maar ik denk dat de Nederlandse politiek daar nu iets te behoudend in is.’

Wat gaat helpen de woningbouw te versnellen, is de Wet versterking regie volkshuisvesting die net door de Eerste Kamer is goedgekeurd, denkt Janssen. ‘Natuurlijk is het nooit helemaal wat je wil hebben, maar het is beter dan dat je niks krijgt.’ Vooral over het onderdeel van de regiewet waarbij gemeenten en provincies minder ruimte krijgen om bovenop landelijke eisen eigen voorschriften te stapelen, is hij enthousiast. ‘Uniformiteit kan snelheid brengen in het voortraject van de bouw. Als bijvoorbeeld typegoedkeuringen landelijk gelden dan scheelt dat niet alleen in het vergunningentraject, maar dan weet iedereen waar die aan toe is. Dat werkt efficiënter.’

Bellen met minister
Sommige marktpartijen hebben echter al aangegeven dat ze het, ondanks de borging in de regiewet, lastig vinden om tegen de extra eisen van de gemeente op te treden. Ze willen ook in de toekomst immers een goede relatie met gemeenten houden. Zou Janssen bellen met de minister als een gemeente toch te veel aanvullende eisen stelt? ‘Ja’, zegt hij. ‘Hoewel niet voor ieder wissewasje.’ Hij erkent namelijk ook dat er ruimte moet blijven voor vernieuwing. ‘Als alles geüniformeerd wordt, krijg je nooit iets nieuws. Anders waren we bijvoorbeeld nooit begonnen aan biobased bouwen. Dus af en toe moet je stretchen.’

Buiten het voordeel dat het sneller gaat, zorgt systematisch bouwen er ook voor dat de kosten lager zijn. Dat is relevant in een markt waarin bouwkosten zijn gestegen en de rente hoger ligt dan enkele jaren geleden. Toch ziet Janssen de onlangs  beperkt gestegen hypotheekrente nog niet als doorslaggevende rem op de verkoop van woningen en dus vertraging in de productie. ‘De leencapaciteit is niet echt gedaald. Zo zijn bijvoorbeeld de salarissen met de inflatie meegestegen. Voor ons maakt bovendien de gestegen rentes de noodzaak om grondposities sneller in ontwikkeling te brengen alleen maar groter.’

Te veel eengezinswoningen?
Wat de afzet wel kan belemmeren, is volgens Janssen een verkeerd productaanbod. ‘Je moet kijken naar wat mensen willen.’ Maar de conclusie van ABN Amro-onderzoekers dat er te veel eengezinswoningen worden gebouwd, noemt hij ‘opmerkelijk’. Volgens Janssen is de vraag naar dit type woningen breder dan vaak wordt aangenomen. ‘Ook veel kleinere huishoudens en ouderen willen in een eengezinswoning gaan of blijven wonen.’

BPD ziet wel dat appartementen door ouderen worden gekocht, maar vooral op specifieke plekken. ‘Ongeveer een kwart van onze appartementen wordt gekocht door 55-plussers, maar appartementen bouwen in uitleggebieden voor deze doelgroep is niet per se voor de hand liggend. Ouderen willen best naar een appartement verhuizen, maar dan wel in hun eigen buurt. Het is een utopie dat ze op grote schaal naar appartementen in uitleggebieden gaan verhuizen. Dat neemt niet weg dat we een goede mix van verschillende woning typologieën in dergelijke gebieden moeten maken, zodat in de toekomst betere doorstroming in de eigen wijk mogelijk is.’

Leegstand van nieuwe eengezinswoningen vreest Janssen de komende decennia sowieso niet. De Nederlandse bevolking groeit volgens de jongste prognoses door van circa 18 miljoen inwoners nu naar tenminste 19 à 20 miljoen. ‘In elk geval zal de druk op de woningmarkt blijven.’ Om die druk te verlichten, blijft het volgens Janssen noodzakelijk om zowel binnenstedelijk als in uitleggebieden te bouwen. Alleen binnenstedelijk verdichten is volgens hem onvoldoende. ‘Er heeft zich nog nooit een grote sprong in de woningbouwproductie voorgedaan zonder dat er grootschalige woningbouwlocaties bij kwamen. Daar kunnen de meters efficiënt gemaakt worden. En voorlopig zijn we alleen nog maar met een inhaalslag bezig.’

Tweederde betaalbaar uitdagend
En de eis van tweederde betaalbaar? Kan dat een showstopper worden nu er zoveel meer eisen aan woningbouwontwikkeling hangen die ook gefinancierd moeten worden? Voor de kortere termijn kan Janssen leven met de eis dat tweederde van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn, het is immers een segment waar een tekort is. Maar voor de langere termijn wordt dat volgens hem uitdagender. Hij verwacht dat er een groter gat gaat ontstaan tussen betaalbare woningen en het hogere segment, dat woningen van 500.000 à 600.000 euro steeds schaarser zullen worden. 'Door het woningtekort zullen woningen in die prijsklasse snel in prijs stijgen waardoor de doorstroming dreigt te stoppen.’

Ondertussen is ondanks de ambitie om de woningbouw landelijk te versnellen, daar nog niet veel van te merken in de cijfers van BPD. De woningverkopen voor Nederland en Duitsland waren in 2025 iets hoger dan 6.000 woningen per jaar. Dat is een opgaande lijn in vergelijking met de afgelopen jaren, maar de ambitie van jaarlijks 9.000 woningverkopen is nog niet in zicht. Janssen: ‘Toch gaat dat op den duur lukken. Nu hebben we te maken met vertragingen in het proces door bezwaardruk, netcongestie en stikstof, maar ik heb er alle vertrouwen in dat we daar uiteindelijk oplossingen voor vinden.’