Het bankprobleem dat vastgoedvennoten onderschatten

De markt voor zakelijk bankieren ondergaat een stille omwenteling. Grootbanken hebben de afgelopen periode aparte klantonderzoekskosten ingevoerd, beter bekend als KYC-kosten (Know Your Customer), als afzonderlijke post op de rekening. Tegelijkertijd laat onderzoek van De Nederlandsche Bank (DNB) zien dat de kredietverlening via fintechplatforms in Nederland in drie jaar tijd meer dan verdubbeld is: van 1,8 miljard euro in 2021 naar 4,4 miljard euro eind 2024, een stijging van 27 procent in dat laatste jaar alleen. 

Voor vastgoedondernemers die samen optrekken in een vennootschap onder firma, raakt die verschuiving direct aan een praktisch knelpunt dat vaak onderschat wordt: het openen van de zakelijke rekening zelf. Wie dat traject doorloopt bij een traditionele bank, merkt al snel dat het zowel meer kost als meer tijd vergt dan verwacht. Sommige vennootschappen kiezen daarom voor een digitaal alternatief. Wie wil zakelijke rekening voor vof openen bij GoDutch, kan het volledige proces online doorlopen en beschikt doorgaans binnen enkele uren over een Nederlands IBAN. Voor wie eerst het volledige aanbod wil vergelijken: ontdek alles over GoDutch. 

De vof als samenwerkingsvorm in vastgoed
De vennootschap onder firma is in de vastgoedsector een veelgebruikte samenwerkingsvorm, met name bij duo-ondernemers die samen panden aankopen, ontwikkelen of exploiteren. De constructie is aantrekkelijk vanwege de eenvoudige oprichting: er is geen minimumkapitaal vereist en de oprichting verloopt snel via de Kamer van Koophandel. 

Vennoten verdelen winst, taken en verantwoordelijkheden onderling, vastgelegd in een vennootschapscontract. Een belangrijk juridisch gegeven is dat elke vennoot hoofdelijk aansprakelijk is voor de schulden van de vof, ook met privévermogen. Dat maakt een strakke financiële administratie, en daarmee een goed werkende zakelijke rekening, geen bijzaak maar een fundament.

Hoe een rekening openen uitloopt op een vertragingsrisico
Een zakelijke rekening openen voor een vof is wettelijk niet verplicht, maar in de praktijk onvermijdelijk. De voorwaarden van nagenoeg alle Nederlandse banken verbieden zakelijk gebruik van een privérekening. Bovendien staat de rekening van een vof op naam van de vennootschap, niet van één vennoot, wat betekent dat alle vennoten geïdentificeerd moeten worden als onderdeel van het KYC-proces. 

Bij traditionele banken vereist dit het aanleveren van identiteitsbewijzen, een KvK-uittreksel en soms aanvullende documentatie zoals een vennootschapscontract. De verwerking ervan duurt bij grote banken regelmatig meerdere weken. Voor een vastgoedvennootschap die net een transactie heeft gesloten en operationeel aan de slag wil, is die vertraging direct voelbaar: facturen kunnen niet worden betaald, betalingen kunnen niet worden ontvangen en het financiële beheer kan niet worden opgestart.

De verborgen kosten die vennoten pas achteraf zien
De introductie van aparte KYC-kosten door grootbanken heeft de totale bankkosten voor zakelijke rekeningen complexer en duurder gemaakt. Uit analyse van actuele tariefkaarten door financieel vergelijkingsplatform Boekhouder.nl blijkt dat de verborgen kosten bij een grootbank kunnen oplopen tot honderden euro's per jaar meer dan bij digitale uitdagers. De kostenposten die vennoten daarbij regelmatig onderschatten:

• Maandelijkse pakketkosten: bij grote banken doorgaans 10 tot 20 euro per maand, ongeacht het transactievolume
• Aparte KYC-heffing: een nieuwe, afzonderlijke post die grootbanken recentelijk hebben ingevoerd bovenop de pakketprijs
• Transactiekosten per overboeking: bij de meeste grootbanken €0,10 tot €0,15 per uitgaande SEPA-betaling
• Kosten voor extra betaalpassen: voor een vof waarbij beide vennoten een eigen betaalpas nodig hebben, tellen deze kosten dubbel
• Boekhoudkoppelingskosten: een koppeling met boekhoudpakketten is bij sommige aanbieders een betaalde optie of vereist een duurder pakket
• Inactiviteitskosten: bij lage transactiefrequentie, zoals bij een beheer-vof, kunnen aanvullende kosten in rekening worden gebracht

Bij elkaar opgeteld kunnen deze posten de jaarlijkse bankkosten voor een vof bij een grootbank aanzienlijk hoger laten uitvallen dan het pakketoverzicht op de website doet vermoeden.

Wat verandert er in het zakelijk bankieren voor vennootschappen?
De DNB-cijfers uit oktober 2025 schetsen een helder beeld van een structurele verschuiving. Terwijl de kredietverlening via fintechplatforms in 2024 met 27 procent groeide tot €4,4 miljard, daalden de mkb-leningen bij de drie grootbanken, ING, Rabobank en ABN AMRO, in datzelfde jaar met €0,7 miljard. Fintechs nemen inmiddels bijna een kwart van de mkb-leningen voor hun rekening onder de niet-bancaire kredietverstrekkers. 

De groei betreft vooralsnog hoofdzakelijk kredietverlening, maar de verschuiving in zakelijk bankieren als geheel, inclusief betaalrekeningen, volgt dezelfde richting. Voor vastgoedvennootschappen die werken met meerdere vennoten, internationale transacties of fluctuerende transactievolumes, is die bredere marktverandering relevant bij de keuze voor een rekeningaanbieder.

Waar vennoten op moeten letten bij de keuze
De keuze voor een zakelijke rekening is voor een vastgoed-vof meer dan een administratieve formaliteit. Toch wordt er bij de oprichting van een vennootschap zelden tijd voor uitgetrokken. De focus ligt op de transactie, de financiering of de samenwerking, terwijl de rekening wordt gezien als iets dat vanzelf geregeld wordt. Onderstaande criteria verdienen specifieke aandacht:

• Gelijkwaardige toegang voor alle vennoten: kunnen beide of alle vennoten met eigen inloggegevens en een eigen betaalpas werken, zonder dat één vennoot als hoofdgebruiker fungeert?
• Snelheid van onboarding: hoe lang duurt het KYC-proces en wanneer is de IBAN operationeel? Bij een lopende vastgoedtransactie kan dat bepalend zijn
• Volledig kostenoverzicht: zijn alle kosten transparant, inclusief KYC-heffingen, transactiekosten en kosten voor extra kaarten of gebruikers?
• Koppeling met boekhoudpakketten: een directe integratie met gangbare boekhoudpakketten voorkomt handmatige export van bankafschriften en dubbele invoer
• Kaartbeheer per vennoot: is het mogelijk om betaalkaarten per vennoot aan te maken met eigen limieten en instellingen?
• Internationale betalingsmogelijkheden: voor vof's die internationaal zakendoen of werken met buitenlandse leveranciers zijn wisselkoersmarges en beschikbare bestemmingen van belang
• Eenvoud bij bestuursmutaties: hoe wordt het toevoegen of wijzigen van een vennoot verwerkt, en vereist dit een bankbezoek of kan het volledig digitaal?

Niet elk criterium weegt even zwaar voor elke vennootschap. Een vof met twee vennoten en uitsluitend binnenlandse transacties heeft andere prioriteiten dan een samenwerkingsverband dat internationaal opereert. Het loont om vooraf te bepalen welke criteria doorslaggevend zijn, zodat de keuze voor een aanbieder bewust wordt gemaakt in plaats van standaard.

Het fundament dat vastgoedvennoten het vaakst over het hoofd zien
Voor vastgoedvennootschappen die net zijn opgericht, is de zakelijke rekening zelden het eerste onderwerp op de agenda. Toch bepaalt de keuze voor een aanbieder, en de tijd die het openingsproces vergt, in de praktijk wanneer de vof daadwerkelijk operationeel kan zijn. De introductie van aparte KYC-kosten door grootbanken en de aantoonbare opmars van digitale alternatieven maken het vergelijken van aanbieders relevanter dan voorheen. 

Wie de criteria vroeg in het proces doorloopt, voorkomt dat een ogenschijnlijk eenvoudige stap uitloopt op een rem op het moment dat zakendoen telt.