NVM maakt slechtste verkoopcijfers bekend sinds uitbreken crisis en vraagt Rutte om duidelijkheid over OVB

Het eerste kwartaal van dit jaar was voor de woningmarkt het slechtste kwartaal sinds het uitbreken van de kredietcrisis in 2008. Het aantal transacties is met 15,6 procent afgenomen in vergelijking met een kwartaal eerder. De prijs van de gemiddeld verkochte woning ging 2,8% omlaag ten opzichte van het kwartaal daarvoor. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar voorlopige analyse van de woningmarkt over het eerste kwartaal van 2012, die vanochtend werd gepresenteerd. De NVM werkt aan een groot plan om de woningmarkt weer in beweging te krijgen. 

Het totaal aantal verkochte woningen door NVM-makelaars bedroeg 18.549. Kopers kunnen van de slechte markt nog steeds profiteren; ze kunnen nu kiezen uit bijna 28 woningen bij dalende vraagprijzen. Het zwakke consumentenvertrouwen, de economische stagnatie in ons land en de voorgenomen bezuinigingen van het kabinet hebben duidelijk een stempel gedrukt op de Nederlandse woningmarkt in het eerste kwartaal. De onzekerheid bij de consument neemt toe, waardoor hij de beslissing om een ander huis te kopen uitstelt.

“Uit recente cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek blijkt dat het vertrouwen nergens anders zo sterk gedaald is in het afgelopen jaar in Europa”, stelt NVM-voorzitter Ger Hukker. “In ons buurland Duitsland staan de zaken er bijvoorbeeld heel anders voor. Daar is weinig onrust over de pensioenen en is de woningmarkt heel anders georganiseerd. Mensen moeten bij de koop meer eigen geld inbrengen, er is een grotere vrije huursector. De woningmarkt is stabieler. In de afgelopen vijftien jaar zijn daar geen prijsstijgingen geweest en de hypotheekproducten zijn goedkoper en transparanter. Bovendien is er geen oplopende werkloosheid. De Nederlandse markt wordt daarentegen gedomineerd door onzekerheid, een afnemend besteedbaar inkomen en een dalende leencapaciteit. De woningmarkt is daarnaast een vertrouwensmarkt, dus daar komt het negatieve sentiment extra hard aan.”

De onzekerheid op de markt vertaalt zich in een lager aantal verkopen. Hierbij moet worden aangetekend dat het eerste kwartaal, het winterkwartaal, doorgaans slechter is dan het najaarskwartaal (vierde). Gemiddeld ligt het aantal transacties 9,3% lager, gemeten vanaf de eeuwwisseling. Het afgelopen kwartaal zakte het aantal verkopen echter met 15,6% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2011. Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars bedroeg in het eerste kwartaal 18.549. Het totaal aantal woningverkopen (gehele markt) kwam voor dit kwartaal naar schatting uit op 24.500. Nog altijd wordt 22 % van de woningen binnen drie maanden verkocht.

Prijs gemiddeld verkochte woning verder onder druk

De prijs van de gemiddeld verkochte woning daalde het afgelopen kwartaal met 2,8%. Dit is de sterkste daling binnen een kwartaal sinds het eerste kwartaal 2009. De prijs van de gemiddeld verkochte woning bedroeg in het eerste kwartaal 214.000 euro. Op het laagste punt van de woningmarkt tot nu toe (het eerste kwartaal 2009) kwam de prijs van de gemiddeld verkochte woning uit op 219.000 euro. Voor het gemiddeld verkochte appartement werd in het eerste kwartaal 163.000 euro betaald, voor een vrijstaande woning gemiddeld 353.000 euro.

Grote veranderingen in afgelopen vijf jaar

Hukker: “De woningmarkt is veranderd van een verkopers- naar een harde kopersmarkt. Huizenprijzen staan onder druk en woningen staan langer te koop. De koper is keizer in deze markt. Verkopers doen er goed aan om hun vraagprijs aan te passen aan de nieuwe marktomstandigheden. Wie zijn huis succesvol wil verkopen, moet een realistische vraagprijs hanteren. Anders laten kopers je links liggen.”

Snel duidelijkheid gewenst vanuit Catshuis

De vandaag gepresenteerde, meest actuele woningmarktcijfers onderstrepen andermaal dat het kabinet snel duidelijkheid moet geven over nieuwe maatregelen op de woningmarkt. Coalitiepartijen VVD en CDA en gedoogpartner PVV verkeren in de zesde week van gesprekken in het Catshuis, om een antwoord te bieden op de algemeen economische situatie. Hukker: “Wat de woningmarkt betreft ligt daar in de allereerste plaats het vraagstuk wat er met de overdrachtsbelasting gebeurt, als de formeel tijdelijke verlaging afloopt op 1 juli. Als deze gedurfde maatregel niet was ingezet, zou de woningmarkt er nog aanzienlijk slechter aan toe zijn geweest. Maar consumenten die nú overwegen een huis te kopen, verkeren in grote financiële onzekerheid. De datum 1 juli lijkt nog vrij ver weg, maar tussen de momenten van koop en overdracht zit al gauw een periode van drie maanden, zeker nu de hypotheekaanvragen zo moeizaam en stroef worden behandeld. De onduidelijkheid over de overdrachtsbelasting na 1 juli levert dus nu al steeds meer uitstel en afstel op. De positieve tijdelijke werking is praktisch gezien dus al afgelopen en maakt nu plaats voor negatief effect. Dat is killing voor de markt. We roepen premier Rutte daarom op om echt zo spoedig mogelijk, liefst morgen na afloop van de Ministerraad, duidelijkheid te geven over de overdrachtsbelasting.”

De NVM vreest dat de woningmarkt een enorme nieuwe klap krijgt, mocht worden besloten de ‘verhuisboete’ die de overdrachtsbelasting is, toch weer te verhogen. “Het zou een dramatische maatregel zijn, en bovendien volstrekt in strijd met het beleid dat mensen juist worden gestimuleerd niet meer dan de marktwaarde te lenen. Verhoging van de overdrachtsbelasting leidt juist tot overfinanciering en hypotheken die ‘onder water’ staan”, aldus Hukker.

De NVM pleit voor de zeer korte termijn voor zo min mogelijk extra onrust veroorzakende maatregelen. Hukker: “Dat betekent, als gezegd, de overdrachtsbelasting op het huidige percentage van 2% handhaven of extra verlagen, maar ook het niet opnieuw ad hoc terugschroeven van hypotheeknormen. De nog kersverse regels zijn al zeer ingrijpend. Het is nu eerst zaak dat AFM en banken zich eindelijk aan de daarbinnen gemaakte afspraken, bijvoorbeeld over het toepassen van verantwoord maatwerk, gaan houden.”

NVM werkt aan gezamenlijk ‘Plan van de Markt’

Bovenstaande oproep om nieuwe negatieve, onsamenhangende schokeffecten te vermijden, doet overigens niet af aan de al jarenlang bepleite wens de woningmarkt structureel te verbeteren. Hukker: “Het zou goed zijn als uit het Catshuis de aankondiging komt dat het kabinet, in samenwerking met de woningmarktsector en dus met breed draagvlak, over een paar maanden met een integraal plan komt. Met oog voor bestaande huiseigenaren, betaalbaarheid voor lage inkomens, waardebehoud en koopkracht. Geen bezuinigingsdossier, maar een hervormingsdossier, waarbij een beter functionerende woningmarkt natuurlijk wel efficiënter is, de economie aanjaagt en langs die weg inderdaad ook inkomsten oplevert.”

Samen met Aedes, Woonbond en VEH werkt NVM al aan zo’n plan, dat – anders dan vele rapporten uit de afgelopen jaren – meteen op breed draagvlak in markt en maatschappij kan rekenen. VEH, Woonbond, Aedes en de NVM, mede namens VBO en Vastgoedpro, zijn van mening dat niet veel langer gewacht kan worden met een goed georganiseerde overgang naar een nieuw woningmarktstelsel dat tegemoet komt aan de woonbehoeften van mensen, een gezonde doorstroming en dat in een snel veranderende samenleving. De verwachting is dat de contouren van het plan vóór de zomer kunnen worden gepresenteerd. Tot die tijd hebben de betrokken partijen afgesproken om een complete radiostilte te bewaren over de inhoudelijke voortgang van de besprekingen.