Huis kopen steeds onbereikbaarder: gat tussen huizenprijs en maximale lening groeit

Een eigen huis kopen is voor veel mensen een grote droom. Toch wordt die droom voor veel Nederlanders steeds lastiger om waar te maken. De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen, terwijl de maximale lening niet in hetzelfde tempo meegroeit. Een gemiddeld huis in Nederland kost inmiddels meer dan 520.000 euro. Voor veel kopers is het moeilijk om dit bedrag volledig te financieren met een hypotheek.

De gemiddelde Nederlander die nu een huis wil kopen, komt ongeveer € 160.000 tekort. Daardoor wordt eigen geld steeds belangrijker. In dit artikel leggen we uit hoe dit verschil is ontstaan en wat dit betekent voor huizenkopers.

Huizenprijzen blijven stijgen
In veel delen van Nederland zijn huizen flink duurder geworden. Een belangrijke oorzaak is het grote tekort aan woningen. Er zijn simpelweg te weinig huizen voor het aantal mensen dat wil kopen. Daarnaast hebben lage rentes en de aanwezigheid van beleggers de prijzen verder opgedreven.

De stijging is duidelijk zichtbaar in de cijfers. In het eerste kwartaal van 2020 lag de gemiddelde verkoopprijs nog op 325.834 euro. In het eerste kwartaal van 2025 was dit al 470.028 euro. Een forse toename in slechts vijf jaar tijd.

Eigen geld wordt steeds belangrijker
Omdat kopers niet genoeg kunnen lenen, is eigen geld vaak nodig om het verschil te overbruggen. Denk aan spaargeld of financiële hulp van ouders. Niet voor iedereen zijn dit bestaande opties. Vooral starters en alleenstaanden hebben het daardoor moeilijk op de woningmarkt.

'Het blijft de komende jaren hoe dan ook lastig om een huis te kopen. Wie de mogelijkheid heeft om te sparen, doet er goed aan dit zo veel mogelijk te doen. Ook is het verstandig om je goed te verdiepen in de mogelijkheden. Zo zijn er nieuwbouwprojecten die starters of voormalige studenten voorrang geven', schrijft Independer-hypotheekexpert Marga Lankreijer-Kos.

Lankreijer-Kos vervolgt: 'Daarnaast loont het om in gesprek te gaan met hypotheekadviseurs in de regio. Zij kennen de lokale markt goed en kunnen waardevolle tips geven. Eigen geld is vaak de belangrijkste troef op de huidige woningmarkt.'

Verwachtingen voor 2026
Voor mensen die een huis willen kopen, is het vooruitzicht helaas niet heel positief. Volgens verschillende experts blijven de huizenprijzen ook in 2026 stijgen. De Nederlandsche Bank verwacht een prijsstijging van 4 procent. ING gaat uit van 3,5%. ABN AMRO en Rabobank zijn iets voorzichtiger en rekenen op een stijging van ongeveer 3 procent.

Aandachtspunten voor huizenkopers

Wil je in 2026 een huis kopen? Een goede voorbereiding vergroot je kansen. Houd rekening met de volgende punten:

1. Vrijstelling van overdrachtsbelasting

Koop je je eerste woning en ben je tussen de 18 en 25 jaar? Dan hoef je in sommige gevallen geen overdrachtsbelasting te betalen bij een koopprijs tot 555.000 euro, zolang je deze vrijstelling nog niet eerder hebt gebruikt.

2. Meer lenen bij verduurzaming

Normaal gesproken mag je maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Ga je investeren in energiebesparende maatregelen, zoals isolatie of zonnepanelen? Dan kun je vaak tot 106 procent lenen.

3. Overbieden betaal je zelf

In een krappe woningmarkt is overbieden vaak nodig. Dit extra bedrag kun je niet meefinancieren in je hypotheek. Zorg dus dat je alleen overbiedt met geld dat je al hebt.

4. Laat je goed adviseren

Iedere financiële situatie is anders. Online kan je alvast je maximale hypotheek berekenen, maar wel blijft het slim om een hypotheekadviseur in te schakelen. Deze kan samen met je kijken wat er mogelijk is en je helpen bij het maken van de juiste keuzes.

De huizenmarkt op
Huizen worden steeds duurder, terwijl inkomens minder hard stijgen. Hierdoor groeit het verschil tussen de huizenprijs en de maximale lening. Eigen geld speelt een steeds grotere rol. Wil je een huis kopen? Laat je dan goed informeren, zodat je weet waar je aan toe bent en wat in jouw situatie haalbaar is.