Science parks: 'Het ecosysteem zorgt voor een langdurig commitment'

Een vastgoedfonds dat nadrukkelijk ook ruimte biedt aan start-ups en scale-ups lijkt een onzekere markt. Niets is volgens Martin Kraaij van het ASR Dutch Science Park minder waar: 'De gemiddelde looptijd van de huurcontracten ligt op 7,5 jaar.'

Het rapport Wennink is ‘koren op zijn molen’, moet Martin Kraaij toegeven. In het rapport benadrukt de oud-topman van ASML immers dat innovatieve ecosystemen op science parks onmisbaar zijn voor onze welvaart. Kraaij, fondsdirecteur van het ASR Dutch Science Park Fund zegt: ‘Het is goed dat er eindelijk structurele aandacht is voor science parks als motor van de BV Nederland. Oplossingen voor netcongestie en overheidssteun voor start-ups zouden die ecosystemen nog verder kunnen versterken.’

Niche
Met het ASR Dutch Science Park Fund positioneert a.s.r. real estate zich in een niche van het Nederlandse vastgoedlandschap. De enige andere institutionele investeerder die in dit vastgoedsegment gespecialiseerd is, is Kadans Science Partner. Science parks zijn volgens Kraaij een niche die niet alleen financieel aantrekkelijk is, maar ook maatschappelijk rendement oplevert. Investeerders in het fonds, Nederlandse verzekeraars en pensioenfondsen, doen dat volgens hem ook vanwege de impact die ze ermee maken op onderwijs, onderzoek en technologische innovatie. ‘Het is een van de redenen waarom KPN Pensioenfonds, met zijn sterke technische achterban, in dit fonds investeert.’

Grootste investeerder is echter a.s.r., de moederonderneming van a.s.r. real estate. Ook De Goudse Verzekeringen is een bekende belegger in het 280 miljoen euro grote fonds, dat inmiddels een pijplijn heeft opgebouwd van 75 miljoen euro. Verhoudingsgewijs ligt de zwaarte van de portefeuille in Delft en Leiden.

In Delft investeert het fonds in twee science parks. Het eerste is de Biotech Campus Delft, waar wordt samengewerkt met dsm-firmenich, dat hier van oudsher een grote positie heeft (voorheen Gist-Brocades). De focus ligt hier op industriële biotechnologie als biobased materialen en vernieuwende voedselingrediënten. Het tweede is de TU Delft Campus, in samenwerking met de Technische Universiteit Delft, waar onder meer nanotechnologie en robotica een plek hebben.

Langjarige samenwerking
In Twente, waar het fonds ook aanwezig is, richt het fonds zich op Kennispark Twente, waar technologieën als quantum en photonische chips een belangrijke rol spelen. Met deze drie samenwerkingspartners – dsm-firmenich, TU Delft en de Universiteit Twente – heeft het fonds langjarige exclusieve samenwerkingen opgezet.

‘Deze partijen hebben een enorm belang bij het ontstaan van een sterk ecosysteem van start-ups, scale-ups en uiteindelijk corporates. Dat stimuleert immers ook de kennisvergaring op de universiteit zelf,’ zegt Kraaij. ‘Maar het ontwikkelen en exploiteren van vastgoed voor deze bedrijven is geen kernactiviteit en brengt risico’s met zich mee die niet passen bij hun eigen bedrijfsvoering. Precies daar ligt de rol van ons fonds.’

WALT van 7,5 jaar
Ondanks de vaak als onzeker bestempelde markt voor start-ups en scale-ups, kent het fonds een gemiddelde looptijd van de huurcontracten (WALT) van 7,5 jaar. Dat is aanzienlijk langer dan in veel andere commerciële vastgoedsegmenten. Volgens Kraaij is dat geen toeval: ‘Huurders investeren fors in hun ruimtes en hechten veel waarde aan het ecosysteem van het science park. Dat zorgt voor langdurige binding.’

Science parks zijn er echter in alle soorten en maten en langdurige samenwerkingen die de positie van het fonds zeker stellen, zijn niet overal mogelijk. Zo is het eigendom op het Leiden Bio Science Park, waar het ASR Dutch Science Park Fund ook verhuurder is, meer versnipperd.

Kraaij: ‘Er zijn zo’n 200 locaties in Nederland die zichzelf science park, innovatiedistrict of campus noemen, maar daarvan kunnen er zo’n veertig écht als science park worden bestempeld. Veel daarvan zijn simpelweg nog niet volwassen. Het ASR Dutch Science Park Fund focust zich op de dertien allerbeste locaties van die veertig.’

Kennisanker
Volwassen science parks zijn onder meer Leiden Bio Science Park, High Tech Campus Eindhoven, Utrecht Science Park, Wageningen Campus en de TU Delft Campus. Kenmerkend is de aanwezigheid van een kennisanker en een kritische massa aan bedrijven en werkgelegenheid. Een science park hoeft daarbij niet per definitie rondom een universiteit te zijn georganiseerd. Ook een bedrijf kan fungeren als kennisanker, zoals dsm-firmenich op de Biotech Campus Delft. ‘Het gaat om de magneetwerking: clustering van kennis, spin-offs, gedeelde faciliteiten en kruisbestuiving,’ aldus Kraaij.

De vastgoedbehoefte verschilt sterk per science park en per sector. Laboratoria zijn zelden ‘dertien in een dozijn’ en vragen om maatwerk. Denk aan specifieke klimaatsystemen, zuurkasten, luchtverversing, vloeren en verlichting. Sommige faciliteiten lijken meer op kleine fabriekjes in bedrijfshallen dan op traditionele labs. Dat vertaalt zich ook in uiteenlopende huurprijzen, variërend van circa 100 tot ruim boven de 300 euro per m2. Dit geldt ook voor de rendementen: op de meest prominente locaties in de science parks liggen de netto aanvangsrendementen volgens Kraaij tussen de 5 en 5,5 procent voor de allerbeste gebouwen, op minder prominente locaties of voor minder courante gebouwen ligt dat rendement zomaar een procentpunt hoger.

‘Het is nadrukkelijk de taak van de verhuurder om huurders in hun huisvesting en bijkomende faciliteiten te ontzorgen,’ zegt Kraaij. ‘De investeringen zijn hoog, maar dat maakt de gebouwen ook waardevast. Sloop is vaak zonde.’ Op de Biotech Campus Delft wordt bijvoorbeeld een bestaand, verouderd gebouw waar dsm-firmenich is uitgegroeid, gerenoveerd en geüpgraded in plaats van vervangen. Na oplevering is dit gebouw zelfs Paris proof en zeer geschikt voor groeiende bedrijven in de biotechnologie. Kantoren zijn in dit opzicht minder specifiek, maar ook hiervoor gelden de kwaliteitseisen van a.s.r., waaronder Paris proof-ambities.

Ecosysteem
Minstens zo belangrijk als het vastgoed zelf is het actief beheren van de community. ‘Het ecosysteem is een van de belangrijkste redenen voor bedrijven om zich hier te vestigen,’ zegt Kraaij. Daarom heeft a.s.r. per science park een community manager aangesteld. Die organiseert bijeenkomsten – van kerstontbijten tot pensioensessies – en houdt nauw contact met huurders. Dat helpt niet alleen bij kruisbestuiving, maar ook bij het soepel laten doorgroeien van bedrijven of het herplaatsen van huurders als er onverhoopt één wegvalt.

De ambitie van het fonds is fors. Op korte termijn moet de portefeuille doorgroeien naar 500 miljoen euro. Op langere termijn ligt de lat op 1 miljard euro. ‘Alleen al op de dertien volwassen science parks is dat bedrag gemakkelijk te realiseren,’ stelt Kraaij. Buitenlandse expansie staat voorlopig niet op de agenda. ‘We zijn nog lang niet klaar in Nederland. Bovendien hebben we hier een kennisvoorsprong.’