Max Weterman van Pearl Capital over waarom niet elk vastgoedproject financierbaar hóórt te zijn

In een markt waar snelheid en liquiditeit steeds vaker bepalend zijn, ligt het voor de hand om financiers te zien als versnellers van vastgoedprojecten. Toch is dat volgens Max Weterman, Head of Lending en partner bij Pearl Capital, maar een deel van het verhaal. 'Juist in een fase waarin tempo zo belangrijk is, moet je als financier ook durven afremmen', zegt hij. 'Niet elk project verdient financiering. En niet elk plan wordt beter van snelheid.'

De afgelopen jaren is de rol van alternatieve financiers gegroeid. Banken zijn terughoudender geworden, terwijl vastgoedondernemers juist vaker snel kapitaal nodig hebben om kansen te benutten. Die dynamiek vergroot volgens Weterman de verantwoordelijkheid aan de financieringskant.

Snelheid vergroot ook de verantwoordelijkheid
'Als je sneller kunt beslissen dan banken, betekent dat niet dat je minder hoeft na te denken', zegt hij. 'Integendeel. Juist omdat ondernemers op ons rekenen voor tempo, moeten wij aan de voorkant scherper zijn dan ooit.'

Die scherpte zit volgens hem niet alleen in cijfers, maar vooral in het herkennen van projecten die structureel kwetsbaar zijn. 'Er zijn plannen die alleen werken als alles meezit. Dat zijn precies de plannen die je niet moet financieren.'

De illusie van een goed plan
Weterman ziet regelmatig bij Pearl Capital projecten langskomen die op papier kloppen, maar in de praktijk te weinig marge hebben. 'Een mooie presentatie en een sluitende rekensom zijn niet genoeg. De vraag is altijd: wat gebeurt er als het tegenzit? Als de verkoop vertraagt, de vergunning later komt of de kosten oplopen?'

Dat is volgens hem geen pessimisme, maar realisme. 'Vastgoed is per definitie onzeker. De kunst is om te beoordelen of een project die onzekerheid kan dragen.'

Daarbij kijkt Pearl Capital nadrukkelijk naar het onderpand en de exit. 'Wij financieren kortlopend. Dat betekent dat je vooraf heel goed moet weten hoe en wanneer het geld terugkomt. Als die route te afhankelijk is van marktoptimisme, dan wordt het een nee.'

Afremmen is soms waardevoller dan financieren
In gesprekken met ondernemers is ‘nee’ volgens Weterman vaak geen populaire, maar wel een noodzakelijke uitkomst. 'Sommige ondernemers zijn vooral gefocust op het binnenhalen van het pand. Wij kijken ook naar wat daarna komt.' 

Hij ziet dat afwijzingen soms zelfs een corrigerend stimulerend hebben. 'We hebben ondernemers gehad die na een afwijzing hun plan hebben aangepast. Lagere aankoopprijs, andere exit, meer eigen vermogen. Een paar maanden later kwam hetzelfde project wél door de toets.'

Volgens Weterman is dat een rol die financiers serieuzer moeten nemen. 'We zijn een geldverstrekker, maar we zijn ook een filter. Dat helpt de markt uiteindelijk vooruit.'

Pearl Capital: Geen financiering zonder duidelijke ondergrens
Pearl Capital werkt met vaste uitgangspunten, zoals het eerste recht van hypotheek en een conservatieve loan-to-value. Dat zijn volgens Weterman harde randvoorwaarden.

'Zonder die ondergrenzen kun je geen tempo maken', zegt hij. 'Dan wordt snelheid een risico in plaats van een voordeel. Juist omdat Pearl Capital snel kan beslissen, is die discipline essentieel. Wij werken niet met platformmodellen waarbij aanvragen eerst langs investeerders moeten. We financieren uit eigen middelen. Dat betekent dat we ook zelf volledig verantwoordelijk zijn voor de keuzes die we maken.'

Wat dit betekent voor ondernemers
Voor vastgoedondernemers vraagt dit volgens Weterman om een andere houding richting financiering. 'Wie denkt dat snelheid betekent dat alles kan, komt bedrogen uit. Snelheid werkt alleen als het project inhoudelijk sterk is.'

Hij ziet dat de betere ondernemers dat ook begrijpen. 'Die vragen niet: hoeveel kan ik lenen? Die vragen: wat is verstandig? Dat zijn de gesprekken die je wilt voeren.'

In een markt die richting 2026 steeds selectiever wordt, verwacht Weterman dat die benadering belangrijker wordt. 'De ruimte voor middelmatige projecten verdwijnt. Kapitaal wordt niet schaarser, wel kritischer.'

Financiers als kwaliteitsbewakers
De conclusie van Weterman is helder: alternatieve financiers spelen een grotere rol dan alleen het opvangen van bankentekorten. 'Pearl Capital bepaalt mede welke projecten doorgaan en welke niet. Dat is een grote verantwoordelijkheid.'

Volgens hem hoort daar ook terughoudendheid bij. 'De vastgoedmarkt heeft niets aan snelheid zonder kwaliteit. Als financier moet je soms durven zeggen: dit project is er nog niet. Dat is misschien frustrerend op de korte termijn, maar uiteindelijk is het gezonder voor de markt als geheel.'

In die zin is afremmen volgens Weterman soms de meest waardevolle bijdrage die een financier kan leveren.