Dubbelinterview: WYwonen en De Stadsmakers over de aanpak van herstructurering

Voor corporaties is herstructurering vaak een noodzakelijk maar uitdagend instrument. Het raakt bewoners diep, vraagt langdurige inzet en stelt hoge eisen aan de organisatie en communicatie. Ook voor WYwonen is herstructurering een onmisbaar onderdeel van de ontwikkelstrategie. Dat doet de corporatie niet helemaal alleen. ‘We worden daarbij ondersteund door De Stadsmakers’, zegt manager vastgoed Sven van Etten. ‘Het is voor ons een sterke partner die ontwikkelkracht en mensgericht werken combineert.

WYwonen is actief in meerdere woonkernen in het Groene Hart en Oegstgeest en staat voor een forse opgave: netto ruim duizend nieuwe woningen in tien jaar tijd erbij, waarvan ruim de helft via herstructurering. Daarbij gaat het om het verbeteren en verdichten van verouderde buurten of complexen door een combinatie van renovatie en/of sloop en nieuwbouw. ‘Dat zijn geen trajecten die je er even tussendoor doet’, benadrukt Van Etten. ‘De processen duren lang, zijn organisatorisch zwaar en hebben grote impact op onze huurders. Dat moet je grondig aanpakken.’

Verlengstuk van de organisatie
Daarvoor werkt WYwonen samen met Richard Dijksma, oprichter van De Stadsmakers, en zijn collega’s. Dat partnerschap ontstond in eerste instantie vanuit een capaciteitstekort. ‘Corporaties hebben met grote pieken en dalen te maken’, legt Van Etten uit. ‘Onderhoud is goed te plannen, maar ontwikkelprojecten niet. Dan is het waardevol als je kunt opschalen zonder mensen vast in dienst te nemen die je eigenlijk maar tijdelijk nodig hebt.’

Wat volgens Van Etten het verschil maakt, is dat De Stadsmakers niet als externe adviseur opereert, maar als verlengstuk van de organisatie. ‘Richard voelt als een collega. Hij begrijpt onze taal en onze afwegingen. Dat zie je niet bij iedere (gedelegeerd) ontwikkelaar. Zij zijn vaak óf heel commercieel óf heel technisch gedreven.’ 

Volgens Dijksma is de combinatie tussen het sociale en commerciële dan ook essentieel bij dit soort opgaven. ‘Je moet snel je weg vinden in een organisatie, dossiers snel tot je nemen en de gevolgen van je besluiten overzien. Alleen dan kun je zo’n traject vanaf het begin goed insteken. Ook al blijft de reactie van de huurder een onvoorspelbare factor.’

Verdubbeling van woningen
Een goed voorbeeld van die aanpak is het herstructureringsproject in Koudekerk aan den Rijn. Daar worden 27 sociale huurwoningen vervangen door een programma van in totaal 82 woningen, grotendeels appartementen. ‘De verdichtingspotentie was hier groot’, zegt Dijksma. ‘Meer dan een verdubbeling van het aantal woningen, dat maakt de businesscase haalbaar en sluit bovendien beter aan bij de lokale demografische ontwikkelingen. Koudekerk is namelijk een sterk vergrijzende kern met veel eengezinswoningen en weinig appartementen. Een kern waar al lang behoefte was aan de toevoeging van extra sociale huurappartementen. WYwonen heeft die handschoen opgepakt in het hart van Koudekerk.’

Maar minstens zo belangrijk als de cijfers was het proces. WYwonen volgt daarbij een vast stappenplan, gebaseerd op de principes van de Woonbond. Zodra de toekomst van een complex ter discussie staat, worden bewoners geïnformeerd en begeleid. ‘Dat betekent ook dat je veel onzekerheid introduceert’, erkent Dijksma. ‘Niemand weet nog welk scenario het uiteindelijk wordt. Bewoners niet, maar ook wij niet. Het zorgt vaak tot onrust bij huurders en daarvoor moet je oog hebben’.

Vertrouwen als succesfactor
Volgens Van Etten is vertrouwen de cruciale succesfactor. ‘Herstructurering is vaak het laatste middel dat je inzet. Als je halverwege moet bijsturen door interne wisselingen of gebrek aan capaciteit, creëer je stress bij bewoners en in je eigen organisatie. Fouten zijn dan lastig te herstellen. Als je een stap terug moet, verlies je zeker het vertrouwen.’ Het direct aanstellen van een bewonerscommissie is daarbij onmisbaar. ‘Zij vertegenwoordigt de hele groep en weten wat er speelt achter de voordeuren. Als je de bewonerscommissie meteen serieus betrekt, kun je samen echt betere plannen maken. Ook onze bewonersbegeleider zijn een cruciale factor.’

Mens voorop, ook in lastige situaties
Herstructurering draait niet alleen om plannen en procedures, benadrukt Dijksma, maar vooral ook om de mens. ‘Als er iets misgaat in hun huidige woning, bijvoorbeeld door een technische calamiteit, ben je voor hen vaak het eerste aanspreekpunt. Ook buiten kantooruren. Dan moet je snel schakelen, verantwoordelijkheid nemen en laten zien dat je doet wat je zegt.’
Dat mensgerichte werken betaalt zich terug, stelt hij. ‘Ontwikkelaars zijn vaak geneigd te denken in stenen, cijfers en planningen. Maar herstructurering heeft altijd een emotionele lading. Mensen wonen er soms al veertig jaar. Ze hechten veel emotionele waarde aan bepaalde zaken in en om hun huis. Als je dat begrijpt en er ruimte voor maakt om een oplossing te vinden, versnelt dat je traject. Doe je dat niet, dan vertraag je alles. Een open houding is ontzettend belangrijk.’

Kwaliteit toevoegen
Herstructurering blijft altijd complex, maar met de juiste aanpak en veel aandacht voor bewoners is het volgens beide partijen een opgave die niet alleen noodzakelijk is, maar ook daadwerkelijk kwaliteit toevoegt. ‘Het ultieme doel’, besluit Dijksma, ‘is dat bewoners er uiteindelijk beter voor komen te staan. En dat ze dat zelf natuurlijk ook vinden. Als dat lukt, heb je het als corporatie én als ontwikkelaar goed gedaan.’