De Nederlandse vastgoedmarkt is niet kapot; hij is veranderd

De Nederlandse vastgoedmarkt wordt de afgelopen jaren gedomineerd door negatieve berichtgeving. Strengere regelgeving, fiscale druk en toenemende bemoeienis vanuit de overheid zorgen ervoor dat veel beleggers en ontwikkelaars het vertrouwen verliezen. Toch ziet Chris de Mol, vastgoedfinancieringsspecialist en drijvende kracht achter Beleggingspanden-Financiering.nl, juist nu uitzonderlijk veel kansen ontstaan.

Volgens De Mol is het huidige sentiment vooral het gevolg van beleid dat passieve verhuur ontmoedigt. 'Wat je ziet, is dat met name kleinere box 3-verhuurders hun vastgoed verkopen. Niet omdat vastgoed geen rendement meer oplevert, maar omdat de fiscale spelregels zijn veranderd. En dat creëert aanbod.' Dat aanbod bestaat vaak uit panden die uitstekend geschikt zijn voor splitsing, transformatie, renovatie of herontwikkeling.

Van passief bezit naar actieve waardecreatie
Waar beleggers voorheen konden volstaan met kopen en verhuren, verschuift de markt nu meer naar actieve strategieën. Panden worden aangekocht om waarde toe te voegen: technisch, juridisch of functioneel. Na herontwikkeling volgt verkoop of verhuur in de vrije sector. 'Wie begrijpt hoe waarde ontstaat, verdient nog steeds zeer aantrekkelijke rendementen', aldus De Mol.

Tegelijkertijd ontstaan er niches als kamerverhuur en huisvesting voor arbeidsmigranten. Niet omdat de markt daarom vraagt, maar omdat regulering traditionele verhuur heeft dichtgedrukt. De markt corrigeert zichzelf, zoals altijd.

Kleine ontwikkelaars grijpen hun kans
Opvallend is dat vooral kleinere en middelgrote ontwikkelaars momenteel actief zijn. Grote ontwikkelaars stellen projecten uit simpelweg omdat grootschalige projecten onder de huidige regels lastig rond te rekenen zijn. Kleinere ontwikkelaars zijn flexibeler, zien kansen en kopen nu in. Precies die groep weet Beleggingspanden-Financiering.nl te bedienen. De sleutel daarbij is funding. Waar veel financiers stoppen, begint het netwerk van De Mol pas.

Een uitzonderlijk funding-ecosysteem
Beleggingspanden-Financiering.nl werkt met een ongekend breed en diep financieringsnetwerk: 85 financiers, deels exclusief, aangevuld met ruim 160 vermogende families die actief investeren in vastgoedfinancieringen. Daarnaast beschikt het bedrijf over een database van vermogende partijen en family offices in Europa en daarbuiten. 

Uniek in de Nederlandse markt is dat Beleggingspanden-Financiering.nl een dedicated funding manager in dienst heeft. Deze is fulltime bezig met het structureren en ophalen van kapitaal. Dankzij intensieve relaties in onder andere Zwitserland, Luxemburg en andere Europese financiële centra kan het bedrijf ook projecten financieren waar andere brokers afhaken.

Financieringen van 5 miljoen tot 100 miljoen euro – met opgerolde rente
Voor grotere ontwikkelprojecten kan Beleggingspanden-Financiering.nl financieringen realiseren vanaf circa €5 miljoen tot zelfs 100 miljoen euro. Daarbij wordt vaak gewerkt met een opgerolde renteconstructie. Dat betekent dat de ontwikkelaar gedurende de looptijd geen rente hoeft te betalen; de rente wordt voldaan op het moment dat de winst wordt gerealiseerd.

Voor ontwikkelaars is dit model uiterst aantrekkelijk: maximale liquiditeit tijdens het project en geen rentelast die het project onder druk zet voordat er opbrengsten zijn. 'Dit is het meest zuivere model dat er bestaat voor ontwikkelaars', stelt De Mol. 'En wij zijn een van de weinige partijen die dit structureel kunnen aanbieden.'

Winstdeling bij kleinere projecten
Ook voor kleinere projecten biedt het bedrijf onderscheidende oplossingen. Voor ontwikkeltrajecten tot circa 2 à 3 miljoen euro kan worden gewerkt op basis van winstdeling. In deze structuur financiert de investeerder niet alleen de aankoop, maar ook kosten koper, ontwikkelingskosten, bouwkosten én rente. Alles wordt meegenomen. In ruil daarvoor wordt vooraf een duidelijke winstverdeling afgesproken. Dit maakt projecten haalbaar voor ondernemers met sterke plannen maar beperkte eigen middelen, zonder onnodige druk op de cashflow.

Praktisch, zakelijk en zonder bancaire reflexen
Daarnaast financiert Beleggingspanden-Financiering.nl klassieke flip- en transformatieprojecten tot 80 procent van de aankoopsom en 100 procent van het bouwdepot. De beoordeling is niet bureaucratisch, maar gebaseerd op gezond verstand: dekking, haalbaarheid en realistische exit. Geen focus op oude jaarstukken, maar op het project zelf.

Bij grotere leensommen – vaak vanaf circa 1 miljoen euro – is bovendien ruimte om te onderhandelen over rente en voorwaarden. Juist door de schaal en het netwerk van het bedrijf krijgen opdrachtgevers vaak scherpere tarieven en betere structuren dan wanneer zij rechtstreeks naar een financier stappen.

Waar velen spreken over een vastlopende vastgoedmarkt, ziet Chris de Mol een markt in transitie. Geen eenvoudige markt, maar wel een markt vol kansen voor wie begrijpt hoe waarde ontstaat en hoe je projecten slim financiert.

Met een uniek funding-ecosysteem, Europese slagkracht en maatwerkoplossingen positioneert Beleggingspanden-Financiering.nl zich nadrukkelijk als een van de meest veelzijdige en krachtige vastgoedfinancieringsspecialisten van dit moment.