Villatax houdt stand!

Het bezit van een eigen woning wordt in de inkomstenbelasting belast via het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning. Voor woningen met een WOZ-waarde boven de 1.330.000 euro in 2025 geldt een percentage dat fors hoger is. Het forfaitaire voordeel bedraagt in dat geval 4.655 euro + 2,35 procent van de waarde van de woning boven 1.330.000 euro. Dit is aanzienlijk hoger dan de bijtelling van 0,35 procent  voor woningen onder de 1.330.000 euro. Het hoge eigenwoningforfait is ooit ingevoerd als tijdelijke maatregel, maar geldt nog steeds.

De kritiek op de villatax ziet op de volgende punten:

• De drempelwaarde is niet aangepast aan de stijgende huizenprijzen, waardoor ook ‘niet-villa’s’ worden getroffen.
• Het verschil tussen de hoogste schijf en de 0,35 procent in de lagere schijf is fors.
• Er is mogelijk strijd met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM), met name het gelijkheidsbeginsel.

De casus
X en zijn partner hebben in 2021 een eigen woning met een WOZ-waarde van 2.377.000 euro. Het eigenwoningforfait is berekend op 35.324 euro door de zogenoemde villatax. X vond dat het systeem onredelijk uitpakt voor duurdere woningen. Volgens X is dit in strijd met het gelijkheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel en schending van het eigendomsrecht.

Hof: Geen strijd met Europees Recht
Rechtbank Noord Holland heeft op 15 oktober 2024 het beroep van X ongegrond verklaard. Volgens de rechtbank vormt de villatax geen ongeoorloofde inbreuk op het eigendomsrecht daar het niet disproportioneel is en ook vormt de heffing hier geen buitensporige last.

Op 21 oktober 2025 heeft Hof Amsterdam de uitspraak van de rechtbank bevestigd. Of X in hoger beroep gaat is nog niet bekend. Het is dus afwachten of de Hoge Raad nog een oordeel over de villatax moet geven en als dit gebeurt of dit kans van slagen heeft.

Voor de praktijk
Heeft u een woning met een WOZ-waarde van meer dan 1.330.000 euro en bent u benieuwd of het nodig is om bezwaar te maken of dat een verzoek ambtshalve vermindering nog mogelijk is? Neem dan contact op met uw fiscalist.

Fiscale eindejaarstips
Rond uw financiële en fiscale positie voor 2025 goed af en ga goed voorbereid het nieuwe jaar in. Zie hiervoor onze tips.

BDO Accountancy, Tax & Legal B.V.
Industriegroep Real Estate & Construction
mr Roger Segers – senior manager Belastingadvies
drs. Maureen Rutte-van der Horst – manager Belastingadvies